나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50233 [9] 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 205동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 달동 “신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트” 내에 위치하며 주위는 공업용 건물, 공업나지, 공원 등이 소재하여 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상 단지(신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트)까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1.(가)~16.(너) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물로서 외벽: 몰탈위페인트, 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지, 타일 마감 등, 창호: 새시창호.

이용상태

일련번호 1.(가)~16.(너) 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 단지(신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트) 북측으로 보행자도로, 왕복 3차로의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

달동 1331-8 : 도시지역, 준공업지역(목포지방해양수산청 공고제2023-216호(2023. 11. 28.)), 지구단위 계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 신항만건설예정지역(2008.12.19)<신항만건설촉진법>, 신항만건설 예정지역(2020-06-02)<신항만건설촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -.

물건 비고

현황조사시점(2026.4.3.) 기준 관리비 365,080원이 미납되어 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50233 (9)

소재지: 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 205동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 209,000,000원

토지면적: 52.81㎡ (약 15.97평)

건물면적: 79.30㎡ (약 23.99평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영OOOOO (등기부상 영광함평신용협동조합으로 추정)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 전라남도 목포시 달동 “신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트” 내에 위치하며, 주변은 공업용 건물, 공업나지, 공원 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 단지 북측으로 보행자도로와 왕복 3차로의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준공업지역(목포지방해양수산청 공고 제2023-216호(2023. 11. 28.)), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 신항만건설예정지역(2008.12.19 및 2020-06-02)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설 검색 결과: 목포시 달동 1331-8번지 일대는 목포신항만 배후 지역으로, 공장, 창고 등 산업 시설이 밀집한 지역입니다. 주거 단지 주변으로는 공원 및 일부 소규모 편의 시설이 있으나, 대규모 상업 시설이나 문화 시설은 다소 거리가 있습니다. 공업 지역 특성상 주변 공장 운영에 따른 소음, 분진, 교통량 증가 등의 영향이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 매각물건 명세서상 권리관계:

* 집합건물 등기부상 을1 근저당권(2022-01-28)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 2,976,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2026-04-01

* 확정일자: 2026-04-01

* 배당신고일자: 2026-04-01

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금은 인수되지 않습니다.)

* 주의사항: 현황조사시점(2026.4.3.) 기준 관리비 365,080원이 미납되어 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 특이사항: 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

* 주위 환경: 대상 물건이 위치한 달동 1331-8번지 일대는 준공업지역으로, 공업용 건물, 나지, 공장 등이 분포하고 있으며, 근린공원 및 중로(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

* 상업 시설: 주변 공업 지역 특성상 일반적인 주거 상권과는 거리가 있으며, 대규모 상업 시설보다는 단지 내 또는 인근의 편의시설에 의존할 것으로 보입니다.

* 개발 잠재력: 목포신항만 확장을 통해 해상풍력 공급망 거점 및 물류산업의 핵심 거점으로 육성될 예정입니다. 이는 향후 지역 개발 및 가치 상승의 잠재력이 될 수 있으나, 동시에 항만 개발 및 산업 활동으로 인한 환경적 영향도 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 주변이 공업지역이므로 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 목포 시내 방향으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 단지 인근에 소규모 편의 시설이 있을 수 있습니다.

* 교육시설: 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호는 되나, 실제 학교와의 거리 및 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

* 주거 환경: 2021년 준공된 신축 아파트로, 기본적인 생활 설비(전기, 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기)는 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 공용부분 관리비 365,080원은 매수인에게 인수될 수 있는 잠재적 부담입니다.

* 주위 환경: 공업 시설 밀집 지역에 위치하여 소음, 분진, 악취 등 산업 활동으로 인한 환경적 영향이 발생할 수 있습니다.

* 신항만 개발: 신항만 건설 예정 지역으로서 향후 개발 계획에 따라 소음, 교통량 증가, 조망권 침해 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공업 지역 특성: 준공업지역이라는 점은 향후 개발 행위나 건축에 있어 제한이 있을 수 있습니다.

* 항만 배후단지 미입주: 목포신항 배후단지에 입주 기업이 없는 점(2026년 기준)은 지역 활성화 및 관련 인구 유입 측면에서 부정적 신호일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포신항 인근의 준공업지역에 위치한 신축 아파트로, 일반적인 도심 주거 단지와는 다른 입지적 특성을 지닙니다. 권리관계는 모두 소멸 예정으로 인수 부담이 없어 명확하나, 미납 관리비 인수 가능성과 공업 지역 특유의 환경적 리스크를 고려해야 합니다. 목포신항 개발에 따른 미래 가치 상승 가능성도 있으나, 항만 개발 계획 및 산업 활동이 거주 환경에 미치는 영향에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2021년 준공된 아파트로 비교적 신축 상태입니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 인해 권리상의 인수 부담이 없습니다 (단, 미납 관리비 제외).

* 미래 가치 잠재력: 목포신항 확장 및 해상풍력 공급망 거점 육성 등 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 넓은 면적: 전용면적 79.30㎡(약 23.99평)으로 실거주 목적에 적합한 면적입니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 209,000,000원

* 주변 환경(공업지역) 및 잠재적 리스크(소음, 분진 등)를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 입찰가는 감정가의 70%~80% 수준에서 시장 상황 및 상세 권리 분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

* 이에 따라 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.