나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50233 [8] 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 205동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 달동 “신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트” 내에 위치하며 주위는 공업용 건물, 공업나지, 공원 등이 소재하여 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상 단지(신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트)까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1.(가)~16.(너) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물로서 외벽: 몰탈위페인트, 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지, 타일 마감 등, 창호: 새시창호.

이용상태

일련번호 1.(가)~16.(너) 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 단지(신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트) 북측으로 보행자도로, 왕복 3차로의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

달동 1331-8 : 도시지역, 준공업지역(목포지방해양수산청 공고제2023-216호(2023. 11. 28.)), 지구단위 계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 신항만건설예정지역(2008.12.19)<신항만건설촉진법>, 신항만건설 예정지역(2020-06-02)<신항만건설촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -.

물건 비고

현황조사시점(2026.4.3.) 기준 관리비 200,190원이 미납되어 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 목포지원 2026타경50233 (8)

소재지: 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 205동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 211,000,000원

총 면적:

토지면적: 52.81㎡ (약 15.98평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 79.30㎡ (약 23.99평) - 공급면적 기준

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 영광함평신용협동조합

물건 특징: 공동담보

1.2. 건물 및 토지 상세

일련번호 1.(가)~16.(너)까지 해당되는 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물이며, 외벽은 몰탈위 페인트, 돌붙임 마감 등, 내벽은 벽지, 타일 마감 등, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

본 물건은 아파트로 이용 중이며, 기본적인 전기 설비, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 세장형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 북측으로 보행자도로 및 왕복 3차로의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근이 용이합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

대상 물건은 전라남도 목포시 달동의 "신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트" 내에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 공업용 건물, 공업나지, 공원 등이 혼재하여 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

대상 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건의 토지(달동 1331-8)는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있으며, 신항만건설예정지역으로도 분류되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존 등기: 주식회사세종건설산업 (2022-01-17)

근저당권: 영광함평신용협동조합 (2022-01-28), 권리금액 2,976,000,000원. 본 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

임의경매: 영광함평신용협동조합 (2026-03-26), 권리금액 2,394,776,630원.

총 등기부채권 금액: 2,976,000,000원.

3.2. 임차인 현황

임차인: 고혜영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-20

대항력: 없음.

임차인: 최용수

보증금: 30,000,000원

차임: 330,000원

전입일자: 2024-05-29

확정일자: 2023-04-17

배당신고일자: 2026-04-01

대항력: 없음.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

말소기준권리인 근저당권 설정일(2022-01-28) 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

목포신항 일대는 대규모 항만 확장 및 해상풍력 공급망 거점 조성을 위한 개발이 활발히 진행 중입니다.

제4차 전국 항만기본계획 수정계획(2026~2030)에 따라 3만DWT급 철재부두 및 잡화부두 추가, 배후단지 조성, 자동차부두 확장 등이 포함되어 있어 향후 지역 경제 활성화 및 물류 기능 강화가 기대됩니다.

이러한 개발은 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

본 아파트 단지는 15층 규모의 철근콘크리트 건물로, 기본적인 생활 편의 설비(전기, 상하수도, 난방, 승강기)를 갖추고 있습니다.

단지 주변으로는 공업시설과 공원이 혼재되어 있으며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

주변 시설에 대한 구체적인 학교, 상업시설, 병원 등은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

현황 조사 시점(2026.4.3.) 기준으로 관리비 200,190원이 미납되어 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

최근(2026년 8월) 기준 유사 면적(85㎡)의 평균 관리비는 약 238,491원 수준으로 파악되었습니다.

6.2. 토지이용 제한

물건 소재지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 신항만건설예정지역 등으로 지정되어 있습니다.

이러한 지역 지정은 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한을 가할 수 있으므로, 구체적인 건축 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 시설

현재 공개된 정보만으로는 인근에 혐오 시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 컨설턴트의 현장 방문을 통해 주변 환경에 대한 상세한 점검이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포 신항만 개발 계획의 수혜가 예상되는 지역에 위치한 아파트로, 향후 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되며, 인수할 임차인 보증금도 없습니다.

다만, 미납 관리비 및 공용부분 관리비 인수 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 또한, 신항만건설예정지역 등 토지이용계획상의 제한사항을 확인하고, 주변 환경에 대한 면밀한 현장 조사를 통해 최종적인 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 목포 신항만 개발과 연계된 미래 가치 상승 잠재력.

* 명확한 권리관계로 낙찰 후 인수 부담이 적음.

* 지역 내 주거용 아파트로서의 기본적인 기능 및 편의성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 해당 물건의 시장 가치, 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 낙찰가율, 명도 가능성, 그리고 본 물건의 특이사항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

감정가는 211,000,000원이며, 유사 면적(전용 79㎡)의 최근 실거래가가 1억 9천만원대에서 2억 2천만원대까지 다양하게 나타나고 있습니다.

정확한 입찰가 산출을 위해서는 전문가의 심층적인 시장 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

참고로, 본 물건의 경우 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.