나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31930 [2] 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 616 4층 401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31930 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 616, 4층 401호 (신 주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산로 68)

용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 222,000,000원

토지면적: 92.21㎡ (약 27.90평)

건물면적: 163.41㎡ (약 49.43평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사)

건물 층수: 총 5층 건물 중 4층

사용승인일: 2003년 12월 1일

2. 입지조건

* 주변 환경

해당 물건이 소재한 전주시 완산구 중화산동2가는 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 곳으로, 지역 주민들을 위한 편의시설과 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 학원, 마트, 카페, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 거주 및 상업 활동에 편리한 환경을 제공합니다.

* 교통 상황

주요 도로 접근성이 양호하며, 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 이용 시에도 주요 간선도로로의 진입이 용이하여 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 주변 편의시설

마트, 병원, 학원, 카페, 음식점 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다. 이는 상권 분석 및 잠재적 임대 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설(교도소, 화장장, 쓰레기 처리시설 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 일반적인 근린생활시설 밀집 지역의 특성을 보입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2021년 4월 9일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(을17)이 말소기준권리입니다.

* 주요 권리 사항

- 소유권보존 (갑1): 이강준 (2003-12-23)

- 전세권설정 (을11): 주식회사청수엔지니어링 (2013-05-13), 채권금액 30,000,000원. 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

- 소유권이전 (갑26): 유한회사선행개발 (2017-10-23)

- 근저당권설정 (을17): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-04-09), 채권금액 480,000,000원. 이 권리는 말소됩니다.

- 압류 (갑29): 전주시완산구 (2022-06-23). 이 권리는 말소됩니다.

- 임의경매개시결정 (갑33): 전주혁신신용협동조합 (2025-11-27), 채권금액 400,000,000원. 이 권리는 말소됩니다.

* 등기부채권 총액

등기부등본에 기재된 채권 총액은 510,000,000원입니다.

* 임차인 현황

- ㈜세화엔지니어링: 보증금 30,000,000원, 차임 1,140,000원. 전입/사업일자 2013-05-16, 배당신고일자 2025-01-09, 대항력: 있음.

- 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원. 전입/사업일자 2006-02-16, 확정일자 2006-02-16, 대항력: 있음.

- (주)청수엔지니어링: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 대항력: 없음. (주의: 등기부상으로는 동일명의의 전세권 30,000,000원이 인수되는 권리로 존재합니다.)

* 인수 보증금 합계

0원. (임차인 보증금 중 배당으로 소멸되는 금액)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 11번 전세권설정등기(주식회사청수엔지니어링, 2013. 5. 13. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 중화산동2가는 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 주변 상업 시설과의 연계성이 좋습니다. 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설, 서비스 업종 등이 활성화되어 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 4층 401호라는 위치는 접근성 및 가시성 측면에서 1층 상가에 비해 다소 제한적일 수 있습니다. 임대 수익을 고려할 경우, 점포 임차인 ㈜세화엔지니어링의 월차임(1,140,000원)이 이를 뒷받침하고 있습니다.

5. 생활정보

주거 밀집 지역에 위치하고 있어 마트, 병원, 학원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 초등학교, 중학교, 고등학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 조용하고 깔끔한 동네라는 후기가 있어 주거 환경 측면에서도 긍정적인 평가가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: ㈜세화엔지니어링과 이 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 회수 절차 및 배당 관계에 따라 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다. 특히 ㈜세화엔지니어링은 배당 신고를 하였으므로, 배당표 확정 후 잔여 보증금 발생 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 인수되는 전세권: 주식회사청수엔지니어링 명의의 전세권 30,000,000원은 매수인에게 인수됩니다. 이는 낙찰가가 아닌 추가적인 인수 비용으로 고려해야 할 사항입니다.

* 공동담보: '공동담보' 특이사항은 본 경매 물건 외 다른 담보 물건이 존재함을 시사합니다. 관련 채무 및 담보 현황을 추가적으로 파악하여 전체적인 채무 부담을 이해하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 중화산동2가에 위치한 근린상가로, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 2003년에 준공된 건물로 관리 상태 및 노후도를 확인해야 하며, 4층에 위치하여 상가로서의 집객력은 다소 제한적일 수 있습니다. 권리 분석상 인수되는 전세권 30,000,000원이 존재하며, 대항력 있는 임차인과의 명도 절차 또한 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 전주 시내에서 생활 편의시설 및 교통망이 잘 구축된 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 실질적인 수익 가능성: ㈜세화엔지니어링 임차인의 월차임(1,140,000원)은 상가로서의 기본적인 수익성을 보여줍니다.

* 비교적 낮은 감정가: 인수되는 권리(전세권 30,000,000원)를 고려하더라도, 감정가가 경매 시장에서 경쟁력 있는 수준일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 222,000,000원입니다.

권리 분석 결과, 매수인에게 인수되는 권리(전세권 30,000,000원)가 존재합니다.

예상 입찰가는 '인수되는 보증금' 및 '인수되는 전세권'을 제외한 금액을 고려하여 산정하는 것이 일반적입니다.

따라서, 낙찰가가 결정되면 매수인은 감정가 외에 추가로 30,000,000원의 전세권을 부담해야 합니다.

이를 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 75% ~ 85% 수준에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

이는 대략 166,500,000원 ~ 188,700,000원 범위이며, 실제 투자 가치는 현장 조사 결과, 임대차 계약의 구체적인 조건, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.