나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105930 [13] 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 소재하는 "수목하우스 다동 제2층 제201호 외 27개호"로서 부근은 단독주택 및 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,
주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 제반교통환경은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 7층 건물 내 제2층 제201호 외 27개호로서,
외 벽: 화강석붙임 및 스톤코트마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일마감 등,
바 닥: 데코타일깔기 등,
창 호: PVC샷시이중창구조임

이용상태

공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며,
201-505호(18개호): 도시형생활주택(원룸형),
601-705호(10개호): 주거용 오피스텔(원룸형)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비,
기계식주차설비(12대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세로장방형의 토지로서 공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중임

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건명세서

사건번호: 부산동부지원 2024타경105930 (13)

소재지: 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 4층404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 119,000,000원

토지면적: 9.50㎡ (약 2.87평)

토지지분: 9.495100293628614㎡ (약 2.87평)

건물면적: 16.12㎡ (약 4.88평)

건물지분: 16.12㎡ (약 4.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOO

건축물대장상 사용승인일: 2018년 08월 13일

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 수영동에 소재하며, 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 민락역이 소재하여 제반 교통 환경은 무난한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 경사스라브지붕 7층 건물 내 4층 404호이며, 공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다.

주요 설비로는 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 기계식 주차설비(12대) 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접토지와 등고 평탄한 세로장방형 토지로서 공동주택 및 업무시설로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 09월 20일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당 (을3)

등기부상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 늦게 등기되었거나, 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰받을 경우, 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김현수 (김 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 15일

* 확정일자: 2020년 11월 26일

* 배당신고일자: 2023년 09월 11일

* 대항력: 없음

상기 임차인은 확정일자를 받았으나, 말소기준권리인 근저당 설정일(2019.09.20)보다 늦게 전입하였으므로 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 70,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 전액 배당받지 못할 경우에도 본건의 인수 보증금은 0원입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부산광역시 수영구 수영동 일대는 민락역 역세권을 중심으로 주거용 건물과 소규모 상가 및 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

소형 면적의 도시형생활주택 및 오피스텔이 다수 분포하고 있어 1인 가구 및 소액 투자자들의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

인근에 마트, 병원, 은행 등의 편의시설이 위치할 것으로 추정되나, 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 민락역 및 시내버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 소규모 점포 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 주거환경: 공동주택 및 업무시설로 이용되는 건물로, 역세권 주거 단지의 특성을 가집니다.

* 건물 부대시설: 승강기, 기계식 주차설비(12대) 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 낙찰 가격으로 해당 공유자가 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권은 1회에 한하여 행사 가능합니다.

* 공동담보: 등기부상 근저당 채권 총액이 높게 설정된 점으로 미루어, 본 건이 다른 부동산과 공동으로 담보 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 주차 공간: 기계식 주차설비 12대는 해당 건물 내 20개 호실(총 30개 호실 중 20개 호실이 도시형생활주택, 10개 호실이 주거용 오피스텔) 대비 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 민락역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택/오피스텔로, 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적은 물건입니다.

공유자우선매수 신고, 전세사기 피해자 우선매수권 등 특정 조건에 따른 변수가 존재하므로 입찰 시 주의가 필요합니다.

건축물대장상 사용승인일(2018.08.13)을 고려할 때, 노후도 대비 유지보수 상태는 양호할 것으로 예상되나, 실제 현장 방문을 통한 확인이 권장됩니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 최근 주변 시세 분석 결과, 감정평가액 대비 시세가 높게 형성될 가능성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 2호선 민락역과 인접하여 교통 편리성이 우수합니다.

* 소형 면적: 16.12㎡ (약 4.88평)의 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 유사 면적 거래 사례 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 119,000,000원

주변 최근 매매 사례 분석:

* 몬스테라 (2023년 건축, 13.2㎡): 2026년 4월, 140,000,000원 (약 3,500만원/평)

* 본건 (16.12㎡, 약 4.88평): 감정가 119,000,000원 (약 2,438만원/평)

상기 분석 결과, 본건의 감정평가액은 유사 면적의 최근 실거래가 대비 평당 가격이 낮게 형성되어 있습니다. 몬스테라의 경우 건축 연도가 2023년으로 신축임을 감안하더라도, 본건의 감정가가 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 경쟁률, 물건의 선호도, 향후 시세 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서는 감정가 수준으로, 적극적인 투자 관점에서는 유사 면적의 최근 실거래가 수준까지 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 135,000,000원

주변 혐오시설 유무:

주변 지역 지도상 특이할 만한 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도시 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.