나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52493 [6] 서울특별시 광진구 중곡동 134-42 모두스타빌 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연우 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 군자역(5호선, 7호선)이 위치하여 대중교통 이용의 편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물내 201호, 203호, 301호, 303호, 401호, 501호로서, 사용승인일은 2021.06.02입니다.

이용상태

6개호 각각 도시형생활주택단지형다세대입니다.(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

기본위생및급수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형토지로서 건부지(도시형생활주택단지형다세대)로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 용마산로3길에 접하고 북서측 및 북동측으로 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다. 2) 6개호 각각 민간임대주택등기, 주택임차권등기 되어 있습니다.(출처: 등기사항전부 증명서/발행일:2025.12.26) 3) 6개호 각각 현장조사시 이해관계인의 부재 및 잠금장치로 내부확인하지 못한바, 건축 물대장에 등재된 현황도를 기준으로 내부구조 및 이용상태를 표시하였습니다. 현황과 상이할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권 등기 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52493 (6)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 134-42 모두스타빌 5층501호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 도시형생활주택단지형다세대)

감정가: 381,000,000원

토지면적: 18.19㎡ (약 5.50평)

건물면적: 28.38㎡ (약 8.59평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

건축년도: 2021년 6월 2일 (사용승인일)

건물 층수: 5층 / 총 6층

1.2. 입지조건

주위환경: 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 남측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 5호선 및 7호선 군자역이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

토지 형상 및 이용: 사다리형 토지로 건부지(도시형생활주택단지형다세대)로 이용 중입니다.

인접 도로: 남서측으로 용마산로3길에 접하고, 북서측 및 북동측으로 도로에 접합니다.

2. 권리분석

2.1. 권리관계 요약

경매는 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2023년 12월 12일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

2.2. 인수되는 권리

을구 순위 3번 주택임차권 등기가 존재하며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 368,000,000원

전입일자: 2021년 8월 6일

확정일자: 2021년 6월 28일

배당신고일자: 2023년 6월 28일

대항력: 있음

주의사항: 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

2.3. 소멸되는 권리

일반적으로 말소기준권리(갑3 가압류)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

갑4 압류 (반포세무서장)

갑6 임의경매 (파산채무자)

2.4. 임차인 현황

임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 368,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

3. 상권분석

3.1. 지역 특성

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동의 주택가에 위치하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 그리고 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 안정성을 갖추고 있습니다.

3.2. 주변 시설

* 주요 시설: 서울용마초등학교가 남측 인근에 위치하여 학군 접근성이 양호합니다.

* 교통망: 지하철 5호선 및 7호선 군자역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 교통이 편리합니다.

4. 생활정보

4.1. 주거 편의성

* 주변 환경: 주택가 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 생활 인프라: 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 건물 설비: 기본 위생 및 급수 설비, 난방 설비, 승강기 등 생활에 필요한 설비가 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 중요한 리스크는 을구 3번 순위의 주택임차인 보증금 368,000,000원입니다. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 만약 배당받지 못한 보증금이 있다면 매수인이 전액 인수해야 합니다. 이는 감정가(381,000,000원)와 유사한 금액으로, 매수인의 부담이 상당할 수 있습니다.

5.2. 형식적 경매의 복잡성

청산을 위한 형식적 경매는 일반 경매와 달리 권리관계 해석에 있어 더 복잡한 경우가 많습니다.

5.3. 현황과 공부상 차이 가능성

현장 조사 시 내부 확인이 어려웠던 점으로 인해, 건축물대장상의 현황도와 실제 내부 구조 및 이용 상태가 상이할 수 있습니다.

5.4. 임대 관계 미확인

임대차 관계에 대한 상세 정보가 미상으로, 추후 임대 관리 시 변수가 될 수 있습니다.

5.5. 공법상 제한사항

* 토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가가 필요하며, 아파트 등의 용도로는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 허가 대상입니다. (최종 사항은 성동교육청 및 관련 기관에 확인 필요)

5.6. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 추가적인 지도 검색 결과, 특이한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 중곡동 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택으로, 입지적 장점을 지니고 있습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 3.68억원 전액 인수 가능성입니다. 이로 인해 매수인의 실질적인 총 부담액이 커지므로, 신중한 접근이 필수적입니다. 형식적 경매라는 점과 현황과 공부상 차이 가능성 등도 추가적으로 고려해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 군자역(5호선, 7호선) 역세권: 우수한 대중교통 접근성과 향후 지역 가치 상승 기대.

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물이라는 점.

* 도시형생활주택: 1인 가구 및 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요 기대.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 381,000,000원입니다.

주변 매매 정보 분석 결과:

* 2026년 7월 4일 거래된 중곡동 150-32, 전용면적 118.89㎡ 다세대주택이 68,500만원에 거래되었습니다. 이는 면적이 크게 달라 직접 비교는 어렵습니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 중곡동 107-62, 전용면적 19.93㎡ 다세대주택이 24,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,230만원)

* 2026년 7월 1일 거래된 중곡동 18-17(파크하우스), 전용면적 35.85㎡ 다세대주택이 25,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 697만원)

본건은 전용면적 28.38㎡로, 위에 제시된 시세 정보를 종합하면 약 2.7억원 ~ 3.0억원 사이의 시장 가치가 있을 것으로 예상됩니다.

하지만, 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 368,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 이 인수 보증금은 현재 감정가와 유사한 금액입니다.

따라서, 매수인의 총 부담액은 (낙찰가 + 368,000,000원)이 되며, 이 총액이 시장 가치(약 2.7억 ~ 3.0억)를 초과하지 않아야 합니다. 이는 사실상 낙찰가가 마이너스에 가까워야 한다는 의미로, 일반적인 입찰가 산정으로는 접근이 어렵습니다.

이러한 이유로, 해당 물건은 인수해야 할 보증금 부담이 매우 크기 때문에, 일반적인 시세나 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 임차인과의 협상 또는 배당을 통한 보증금 회수 가능성을 면밀히 분석해야 하며, 이러한 리스크를 감수한 경우에 한하여 매우 낮은 금액으로 입찰가를 고려해야 합니다.

현실적으로, '인수 보증금'을 제외한 예상 입찰가는 13,000,000원 (감정가 381,000,000원 - 인수 보증금 368,000,000원)이 산출되나, 이는 실질적인 시장 가치를 반영하지 못하는 수치이므로 입찰 결정 시 참고 자료로만 활용해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 해당 물건은 보증금 인수 리스크로 인해 유찰될 가능성이 높으며, 적극적인 투자를 고려하기보다는 권리관계 및 임차인과의 협상 가능성을 우선적으로 검토하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.