나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31930 [3] 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 616 4층 402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 정보

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산로 68 (중화산동2가) 4층 402호

사건번호: 전주지방법원 2025타경31930 (3)

감정가: 201,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2003년 12월 01일

층수: 해당 물건은 지상 5층 건물 중 4층에 위치

2.2. 면적 정보

토지면적: 83.63㎡ (약 25.3평)

건물면적: 148.20㎡ (약 44.8평)

2.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2.4. 채권자 정보

채권자(근저당): 케이씨유엔피엘대부주식회사

경매신청채권자: 전주혁신신용협동조합

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본 물건이 소재한 전주시 완산구 중화산동2가는 주거 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설과 상업시설이 혼재되어 있는 지역입니다. 주변에 학교 및 공원 등이 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

3.2. 교통 상황

전주시 완산구 중화산로 68번지에 위치하며, 중화산로 등 주요 도로와 인접하여 차량 접근성이 양호합니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

3.3. 도로 상태

해당 건물은 중화산로에 접해 있어 차량 진출입이 용이하며, 일반적인 상가 건물로서 필요한 도로 확보 상태를 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

3.4. 토지 이용 계획

해당 건물은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 중에 있으며, 이는 일반적인 상가 및 소규모 사업장 용도로 활용 가능한 지역임을 시사합니다 [JSON 데이터].

3.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 정보 탐색 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설(예: 대형 폐기물 처리장, 화장장 등)에 대한 명확한 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 모든 도시 지역과 마찬가지로 소음, 교통 체증 등 일반적인 도시 생활의 불편함은 존재할 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 총 채권액

등기부등본 상 채권 총액은 480,000,000원입니다. 이는 을구에 설정된 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 480,000,000원)을 기준으로 합니다.

4.2. 말소기준권리

을14 근저당권 (접수일자: 2021-04-09, 권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사)이 말소기준권리입니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2006-02-16

대항력: 있음

권리분석: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 명시된 인수 보증금 합계가 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 인수 금액은 고려하지 않습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 하나, 본 건은 보증금 금액이 명확하므로 해당 내용은 생략합니다.

* 임차인: 주식회사웅진씽크빅

보증금: 5,000,000원

차임: 850,000원

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없는 임차인이므로, 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4.5. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4.6. 특수 물건 정보

대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 물건.

5. 상권분석

5.1. 건물 용도

본 건물은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 구성되어 있습니다. 이는 일상생활과 관련된 다양한 업종(음식점, 소매점, 학원, 병원, 사무실 등)이 입점 가능한 용도입니다.

5.2. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 중화산동2가는 전주시의 주거 밀집 지역에 속해 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 안정적인 소비 기반을 갖춘 근린 상권으로 판단됩니다. 주변에 주거 단지가 많아 배후 수요가 견고할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 교통망

중화산로를 통한 시내외 접근성이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 편리합니다.

6.2. 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 및 사업 운영에 편리한 환경을 제공합니다.

6.3. 교육 시설

주변에 학교들이 위치하여 교육 환경도 비교적 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

이홍구 씨는 대항력이 있어, 보증금 반환 문제가 완전히 해결되지 않을 경우 인수될 가능성이 있습니다. (단, 본 건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 입찰가 산정 시 인수 금액은 고려하지 않습니다.)

7.2. 높은 채권 총액

등기부상 총 채권액(480,000,000원)이 감정가(201,000,000원)를 현저히 초과합니다. 이는 경매 낙찰률이 높게 형성될 가능성을 시사하며, 낙찰 후 추가적인 변동 가능성을 배제할 수 없습니다.

7.3. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되는 물건입니다. 공동담보물의 경매 결과나 채권 변제 순위에 따라 본 건의 경매 진행 및 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 중화산동의 주거 밀집 지역 내에 위치한 근린상가로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리한 입지를 가지고 있습니다. 2003년에 준공된 철근콘크리트 구조의 건물이며, 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

대항력 있는 임차인(이홍구)이 존재하며, 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 그러나 명시된 인수 보증금 합계가 0원이고, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없다는 점은 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

9.1. 안정적인 배후 수요

중화산동은 전주시의 주요 주거 지역으로, 주변에 형성된 주거 단지는 본 상가의 안정적인 고객 기반이 될 수 있습니다.

9.2. 다양한 활용 가능성

근린상가로서 직접 사업체를 운영하거나, 임대를 통해 꾸준한 수익을 창출할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

9.3. 우수한 접근성

주요 도로와 인접하고 대중교통 이용이 편리하여, 고객 및 방문객의 접근성이 양호합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확히 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 시세 조사, 경쟁 물건 분석, 추가적인 권리 분석 및 명도 가능성 평가 등이 선행되어야 합니다.

다만, 명시된 '인수 보증금 합계'가 0원이므로, 이를 고려하여 입찰가의 상한선을 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 낙찰가는 시장 상황, 경매 경쟁률, 감정가 대비 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.