나이스옥션 법원경매 목포 2025타경556 [8] 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 190 풍경빌딩 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 소재 "무안행복중학교" 남서측 인근에 위치한 "풍경빌딩 제1층 제105호 외 4개호" 로서, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) ~ 5-마) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제1층 제105, 106호, 제2층 제201 ~ 203호로서, 외벽 : 드라이비트 및 인조석 마감 등, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 타일 마감 등, 창호 : 강화유리 및 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가), 2-나) 근린생활시설(현 "공실")임. 일련번호 3-다) ~ 5-마) 음식점임.

설비내역

본건은 공동 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지이며, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 9차선, 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건 일련번호 1-가), 2-나) 및 102 ~ 104호, 일련번호 3-다) ~ 5-마)는 벽체 구분 없이 각각 1개호로 이용중인"튼상가"임.

물건 비고

-집합건축물대장(표제부,갑)에 위반건축물(위반면적:384.8㎡, 위반내용:4층 용도변경)로 등재됨. 2026.7.9.자 무안군의 사실조회 회신에 의하면 이행강제금 현재 부과내역은 없으나, 현재 위반건축물로 적발되어 관련 행정절차 진행중이라고 함(첨부 무안군수 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경556 (8)

소재지: 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 190 풍경빌딩 5층502호

용도: 근린상가

감정가: 280,000,000원

토지면적: 37.84㎡ (약 11.45평)

건물면적: 97.65㎡ (약 29.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인 있음

2. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 일로읍 오룡리에 위치하며, "무안행복중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 상가가 혼용되는 지역으로, 상업 활동이 가능한 입지입니다. 차량 접근이 용이하며, 남측으로는 왕복 9차선, 북측으로는 왕복 2차선의 도로가 접해 있어 교통 여건은 양호합니다. 주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 8월 18일 접수된 을1 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 128,400,000원)입니다. 소유권보존등기(갑1) 외 을1 근저당권 및 갑2 임의경매(목포신용협동조합, 2,147,622,929원)는 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 김보람: 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입/사업자등록일 2021-07-29. 대항력이 있습니다.

* 선정아: 보증금 40,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입/사업자등록일 2025-09-03, 확정일자 2026-04-02, 배당신고일자 2026-04-14. 대항력이 없습니다.

* 유의용: 보증금 40,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입/사업자등록일 2025-09-03, 확정일자 2026-04-02, 배당신고일자 2026-04-14. 대항력이 없습니다.

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 김보람 임차인은 대항력이 있으므로, 명도 진행 시 관련 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 포함된 풍경빌딩은 5층 건물로, 본건(5층 502호)은 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정평가서 요약에 따르면, 일부 호실은 현재 공실 상태이거나 음식점으로 이용되고 있습니다. 또한, 여러 호실이 벽체 구분 없이 '튼상가'로 통합되어 이용되는 것으로 파악됩니다. 이는 본건 또한 넓은 공간으로 활용될 잠재력이 있음을 시사합니다. 주변은 아파트 단지와 상가로 혼용되어 있어 기본적인 상업 수요는 확보될 것으로 보입니다. '편편집 남악 오룡지구점'이 인근에 위치해 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 "무안행복중학교"가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 아파트 단지 및 상가가 혼재된 지역 특성상, 기본적인 편의시설(마트, 식당 등)은 주변에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 소재해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 집합건축물대장에 위반건축물로 등재된 사항입니다. 위반 내용은 4층 용도변경으로, 위반 면적은 384.8㎡에 달합니다. 현재 이행강제금 부과 내역은 없으나, 관련 행정 절차가 진행 중이라는 점은 향후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 행정 조치의 가능성을 내포하고 있습니다.

또한, 대항력 있는 임차인 김보람 씨가 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인과의 명도 관련 절차 진행 시 부담이 발생할 수 있습니다.

최근 무안군 오룡지구 일대에 대규모 데이터센터 건립 추진으로 인해 주민들의 반발이 거세지고 있으며, 해당 시설이 '혐오시설'로 인식되고 있습니다. 본건과의 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 개발 및 환경 변화에 대한 잠재적 영향은 고려해 볼 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 일로읍에 위치한 근린상가로, 상업 및 주거 지역이 혼재된 곳에 자리 잡고 있습니다. 교통 여건 및 주변 상가 밀집도는 긍정적인 요소입니다. 그러나 가장 큰 문제점은 4층 용도 변경으로 인한 위반건축물 등재 및 관련 행정 절차 진행 중이라는 사실입니다. 이는 잠재적인 추가 비용 발생의 위험을 안고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 현재까지는 인수될 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* "무안행복중학교" 인근으로 배후 수요 확보가 용이한 입지입니다.

* '튼상가'로 통합 이용되는 사례가 있어, 본건 또한 넓은 면적 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 경매 물건으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 280,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

위반건축물 관련 리스크를 고려할 때, 이행강제금, 원상복구 비용 등 추가적인 지출 가능성을 배제할 수 없습니다. 현재 공실 및 음식점 등으로 활용되는 점을 감안하여, 신규 임차인 유치 및 정상화 방안을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 280,000,000원 대비, 위반건축물 리스크 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

잠재적 가치와 리스크를 감안하여, 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가격을 검토하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 법률 검토 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.