나이스옥션 법원경매 목포 2025타경556 [6] 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 190 풍경빌딩 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 소재 "무안행복중학교" 남서측 인근에 위치한 "풍경빌딩 제1층 제105호 외 4개호" 로서, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) ~ 5-마) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제1층 제105, 106호, 제2층 제201 ~ 203호로서, 외벽 : 드라이비트 및 인조석 마감 등, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 타일 마감 등, 창호 : 강화유리 및 새시창임.

이용상태

일련번호 1-가), 2-나) 근린생활시설(현 "공실")임. 일련번호 3-다) ~ 5-마) 음식점임.

설비내역

본건은 공동 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지이며, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 9차선, 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건 일련번호 1-가), 2-나) 및 102 ~ 104호, 일련번호 3-다) ~ 5-마)는 벽체 구분 없이 각각 1개호로 이용중인"튼상가"임.

물건 비고

-일괄매각
-벽체 구분 없으며, 공실임
-집합건축물대장(표제부,갑)에 위반건축물(위반면적:384.8㎡, 위반내용:4층 용도변경)로 등재됨. 2026.7.9.자 무안군의 사실조회 회신에 의하면 이행강제금 현재 부과내역은 없으나, 현재 위반건축물로 적발되어 관련 행정절차 진행중이라고 함(첨부 무안군수 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

1.1. 1.사건 정보

사건번호: 목포지원 2025타경556 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 용OOOOOO

감정평가서 작성일: 2026-10-06

1.1. 2.소재지

전라남도 무안군 일로읍 오룡리 190 풍경빌딩 4층402호

1.1. 3.용도

근린상가

1.1. 4.감정가

562,000,000원

1.1. 5.토지 면적

75. 85㎡ (약 22.95평)

1.1. 6.건물 면적

195. 72㎡ (약 59.20평)

1.1. 7.매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위 환경

본 건은 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 소재 "무안행복중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가혼용지대임.

1.2. 2.교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통 수준임.

1.2. 3.건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 일부이며, 외벽은 드라이비트 및 인조석 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 타일 마감, 창호는 강화유리 및 새시창으로 구성됨.

1.2. 4.토지 및 인접 도로

토지는 세장형 평지로서 상업용 건부지이며, 본 건 남측으로 왕복 9차선, 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있음.

1.3. 권리 분석

1.3. 1.등기부 현황

말소기준권리는 2021년 8월 18일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(146,400,000원)임.

이후 목포신용협동조합의 임의경매 개시 결정(2026년 2월 13일, 2,147,622,929원)이 등기되었음.

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 2월 5일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2026년 3월 9일

* 대항력: 없음

임차인은 대항력이 없으며, 확정일자를 받지 않았고 배당 신고를 하였으므로 보증금 인수 여부는 없을 것으로 보임. 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됨.

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 자료에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

1.4. 상권 분석

1.4. 1.상업 시설

본 건이 위치한 지역은 아파트 단지와 상가가 혼용되는 상가 혼용 지대임.

주변에 근린생활시설 및 음식점 등이 영업 중인 것으로 파악됨.

1.4. 2.건물 편의시설

건물에는 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있어 이용에 편리함.

1.5. 생활 정보

1.5. 1.주변 시설

본 건 인근에 "무안행복중학교"가 소재하여 교육 환경에 대한 접근성이 있음.

그 외 구체적인 생활 편의 시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요함.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.위반 건축물 등재

집합건축물대장에 4층 용도 변경으로 인한 위반건축물(위반 면적: 384.8㎡)로 등재되어 있음.

무안군 사실조회 회신에 따르면 현재 이행강제금이 부과되지는 않았으나, 관련 행정 절차가 진행 중임. 이는 추후 행정 제재 또는 원상복구 의무 발생 가능성을 내포함.

1.6. 2.공실 상태

현재 본 건은 공실 상태로 파악됨.

이는 공실로 인한 공실 위험 및 관리비 미납 가능성을 고려해야 함을 시사함.

1.6. 3.벽체 구분 없음

주의사항 및 감정평가서 요약에 따르면, 벽체 구분이 없으며 일체로 이용 중인 "튼상가" 형태로 보임.

이는 내부 활용 계획 수립 시 제약이 될 수 있으며, 공간 활용에 대한 면밀한 검토가 필요함.

1.6. 4.중복 병합 사건

해당 물건은 중복 병합 사건으로 진행될 수 있어, 복수의 경매 사건에 대한 이해가 필요함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 일로읍 오룡리에 위치한 근린상가로, 주변에 학교와 상업시설이 혼재된 지역에 자리하고 있음. 차량 접근 및 대중교통 이용이 비교적 용이한 편이며, 건물 자체적인 편의시설도 갖추고 있음.

다만, 위반건축물 등재 사실, 현재 공실 상태, 벽체 구분 없음 등의 잠재적 리스크 요인을 안고 있어 이에 대한 면밀한 사전 조사 및 해결 방안 모색이 필수적임. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, 최종 배당 결과 확인이 필요함.

1.8. 투자 포인트

* 무안행복중학교 인근 상업지 내 위치

* 차량 및 대중교통 접근성 양호

* 건물 내 편의시설 (승강기 등) 구비

1.9. 잠재적 위험 요인

* 위반건축물 등재 및 관련 행정절차 진행 중

* 현재 공실 상태

* 벽체 구분 없음으로 인한 공간 활용 제약 가능성

1.10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 다음과 같은 추가 분석을 통해 산정되어야 합니다.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 호가 조사

* 위반건축물 해소 방안 및 예상 비용 산출

* 향후 임대수익률 및 공실률 예측

* 건물 관리 상태 및 필요한 수리 비용 고려

* 최근 경매 시장 동향 분석

상기 사항들을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 감정가는 562,000,000원이나, 위반건축물 및 공실 등의 부담 요인을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.