나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50233 [2] 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 달동 “신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트” 내에 위치하며 주위는 공업용 건물, 공업나지, 공원 등이 소재하여 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상 단지(신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트)까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1.(가)~16.(너) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물로서 외벽: 몰탈위페인트, 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지, 타일 마감 등, 창호: 새시창호.

이용상태

일련번호 1.(가)~16.(너) 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 단지(신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트) 북측으로 보행자도로, 왕복 3차로의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

달동 1331-8 : 도시지역, 준공업지역(목포지방해양수산청 공고제2023-216호(2023. 11. 28.)), 지구단위 계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 신항만건설예정지역(2008.12.19)<신항만건설촉진법>, 신항만건설 예정지역(2020-06-02)<신항만건설촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -.

물건 비고

현황조사시점(2026.4.3.) 기준 관리비 139,580원이 미납되어 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50233 (2)

소재지: 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 4층402호

용도: 아파트

감정가: 215,000,000원

토지면적: 53.23㎡ (약 176평)

토지 지분: 53.2341㎡ (약 176평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 79.94㎡ (약 264평)

건물 지분: 79.944㎡ (약 264평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영OOOOO (등기부상 영광함평신용협동조합으로 확인됨)

등기부채권 총액: 2,976,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건은 전라남도 목포시 달동에 위치한 "신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트" 내에 있습니다. 주변에는 공업용 건물, 공업나지, 공원 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로 대상 단지까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트조, 철근콘크리트 지붕의 15층 건물입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 및 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다. 기본적인 전기, 위생 및 급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용상태 및 도로

토지는 세장형 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 북측으로는 보행자 도로와 왕복 3차로의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 신항만건설예정지역 등에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2022년 1월 17일, 주식회사세종건설산업

* 근저당권: 2022년 1월 28일, 영광함평신용협동조합 (채권액 2,976,000,000원). 이는 말소기준권리입니다.

* 임의경매: 2026년 3월 26일, 영광함평신용협동조합 (채권액 2,394,776,630원). 해당 경매개시결정 등기이며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바가 없으나, 지상권에 대한 언급이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 황재은 (황 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입/확정일자: 2025년 7월 1일

* 배당신고일자: 2026년 4월 6일

* 대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없어 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

3.4. 인수되는 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

대상 아파트 단지는 목포시 달동에 위치하며, 주변에 공업용 건물, 공업나지, 공원 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

4.2. 산업단지와의 인접성

물건 소재지인 달동 일대는 목포산업단지 등과 인접해 있으며, 이러한 산업단지 주변의 환경은 먼지, 쇳가루, 페인트 냄새, 소음, 악취 등으로 인해 주민들의 고통이 호소되는 사례가 있습니다. 준공업지역으로 분류되어 있어 관련 시설의 영향을 받을 수 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

목포 지역에서 화장장, 납골당, 폐기물 처리 시설 등 혐오시설로 인한 주민 갈등이 발생한 사례가 보고된 바 있습니다. 다만, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았으나, 준공업지역 및 산업단지 인근의 특성을 고려할 때, 향후 주변 개발 계획에 따라 혐오시설이 들어설 가능성을 배제할 수는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단지는 2021년 12월에 사용 승인된 비교적 신축 아파트입니다. 주변에 공업 시설이 일부 혼재되어 있어, 쾌적한 주거 환경에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

5.2. 편의시설

KB부동산 정보에 따르면, 해당 아파트 단지의 배정 학교는 목포서산초등학교충무분교장 및 목포서산초등학교가 있으나, 거리가 다소 있습니다. 인근 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 도시 지역에 위치하므로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 아파트 면적 정보

* 전용면적 (건물면적): 79.94㎡ (약 264평)

* 분양면적: 제공된 정보에는 명시되어 있지 않으나, 일반적으로 전용면적 79.94㎡는 약 31평형대에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 현황조사 시점(2026년 4월 3일) 기준, 관리비 139,580원이 미납되어 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 산업단지 인접 지역의 환경 문제: 주변 산업단지에서 발생하는 먼지, 쇳가루, 악취 등의 환경적 요인이 주거 생활에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 높은 채무액: 등기부상 채무 총액이 감정가 대비 매우 높아, 채권자의 채권 확보를 위한 경매 진행 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 달동에 위치한 신축 아파트로, 비교적 양호한 건물 상태를 가지고 있습니다. 그러나 준공업지역에 위치하고 산업단지와 인접하여 환경적인 영향을 받을 수 있는 점, 그리고 혐오시설 입지 가능성을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 아파트 (2021년 준공)

* 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담 없음

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계 명확

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 215,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 70% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 주변 시세 및 물건의 개별적인 가치 판단에 따라 달라질 수 있습니다. (본 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 별도의 면밀한 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.