나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50233 [7] 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 205동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 달동 “신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트” 내에 위치하며 주위는 공업용 건물, 공업나지, 공원 등이 소재하여 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상 단지(신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트)까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1.(가)~16.(너) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물로서 외벽: 몰탈위페인트, 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지, 타일 마감 등, 창호: 새시창호.

이용상태

일련번호 1.(가)~16.(너) 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 단지(신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트) 북측으로 보행자도로, 왕복 3차로의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

달동 1331-8 : 도시지역, 준공업지역(목포지방해양수산청 공고제2023-216호(2023. 11. 28.)), 지구단위 계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 신항만건설예정지역(2008.12.19)<신항만건설촉진법>, 신항만건설 예정지역(2020-06-02)<신항만건설촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -.

물건 비고

현황조사시점(2026.4.3.) 기준 관리비 166,070원이 미납되어 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 목포지원 2026타경50233 (7)

* 소재지: 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 205동 4층403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 213,000,000원

1.2. 물건 상세 정보

* 토지 면적: 52.81㎡ (약 15.98평)

* 토지 지분: 52.808㎡ (약 15.98평)

* 건물 면적: 79.30㎡ (약 23.99평) (분양면적 추정)

* 건물 지분: 79.304㎡ (약 23.99평)

* 제시외 면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 종류

* 매각 대상: 토지/건물일괄매각

* 경매 종류: 부동산임의경매

1.4. 채권자 및 특이사항

* 채권자: 영OOOOO (영광함평신용협동조합)

* 특이사항: 공동담보

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 전라남도 목포시 달동 “신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트” 내에 위치하며, 주위는 공업용 건물, 공업나지, 공원 등이 소재하여 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통망

* 대상 단지(신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트)까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 건물구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물로서 외벽은 몰탈위페인트, 돌붙임 마감 등, 내벽은 벽지, 타일 마감 등, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

* 토지 형상 및 이용상태: 세장형 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 대상 단지 북측으로 보행자도로, 왕복 3차로의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.5. 도시계획 및 관련 규제

* 대상 토지(달동 1331-8)는 도시지역, 준공업지역(목포지방해양수산청 공고제2023-216호(2023. 11. 28.)), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 신항만건설예정지역(2008.12.19, 2020-06-02)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사세종건설산업 (2022-01-17 접수)

* 근저당권: 영광함평신용협동조합 (2022-01-28 접수, 2,976,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 영광함평신용협동조합 (2026-03-26 접수, 2,394,776,630원)

* 등기부채권 총액: 2,976,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김 (본명: 김재순)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2023-01-13

* 확정일자: 2026-04-02

* 배당신고일자: 2026-04-02

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 및 부담

* 임차인의 보증금 중 매수인에게 인수되는 금액은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다 (지상권 등).

3.4. 권리분석 요약

* 본 물건은 낙찰 시 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건으로 판단됩니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트는 주위 환경에 공업용 건물, 공업나지, 공원 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 대형마트, 상업시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 아파트 단지 자체적으로 상업시설이 일부 포함될 수 있습니다.

4.2. 배후 수요

* 아파트 단지 자체의 주거 수요와 인근의 산업 시설 종사자 수요가 존재할 수 있습니다.

4.3. 상권 특징

* 준공업지역에 위치하여 산업 활동과 주거 기능이 혼합된 지역 특성을 보입니다. 신항만 건설 예정 지역에 포함되어 향후 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 공원이 소재하여 휴식 공간을 제공합니다.

* 인근 버스정류장으로 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 주변에 학교 등 교육 시설이 위치할 가능성이 높습니다.

5.3. 녹지 및 휴식공간

* 주위 환경에 공원이 소재하고 있습니다.

5.4. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 검색 결과에서 직접적으로 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 준공업지역에 위치하므로 인근 공업 시설의 소음, 분진, 악취 등은 생활 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

* 현황조사 시점(2026.4.3.) 기준 관리비 166,070원이 미납되어 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

6.2. 지역적 특성

* 준공업지역에 위치하여 주거 환경 외에 산업 활동 관련 소음, 분진, 악취 등의 영향이 있을 수 있습니다.

6.3. 권리상 특이사항

* 공동담보 물건으로, 경매 절차 자체에 영향은 없을 수 있으나 추가적인 채무 관계가 존재할 수 있습니다.

6.4. 기타 확인 필요 사항

* 정확한 전용면적 정보는 제공되지 않았습니다. (제공된 건물 면적 79.30㎡는 분양면적으로 추정됩니다.)

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

* 장점:

* 신항만 건설 예정 지역으로 향후 개발 기대감 존재.

* 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성 보통 수준.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 적음.

* 단점:

* 준공업지역 내 위치로 인한 주거 환경 영향 가능성.

* 미납 관리비 인수 가능성.

* 아파트의 전용면적 정보 부재.

7.2. 종합적인 평가

* 본 물건은 전라남도 목포시 달동에 위치한 아파트로, 준공업지역 내에 있어 산업 활동과 주거가 혼합된 지역입니다. 신항만 건설 예정 지역이라는 점은 향후 가치 상승의 잠재력을 가집니다. 권리상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전하게 접근할 수 있으나, 공업 지역의 특성상 주거 쾌적성에 대한 고려가 필요합니다. 미납 관리비 인수 가능성도 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 예상 시세

* 최근 실거래가 정보에 따르면 2026년 8월 18일 기준 31평(전용 79.3㎡)이 1억 9,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건의 감정가는 2억 1,300만원으로, 현재 시세 및 주변 단지와의 비교 분석이 필요합니다.

8.2. 개발 호재

* 신항만 건설 예정 지역으로 지정되어 있어, 관련 개발 사업 진행 시 지역 가치 상승이 기대됩니다.

8.3. 차별화된 장점

* 권리관계가 명확하여 낙찰 시 추가적인 권리 인수 부담이 거의 없다는 점입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 기준

* 본 물건은 매수인에게 인수되는 보증금이 없는 관계로, 감정가(213,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 주변 부동산 시세, 물건의 현황 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

9.2. 최종 예상 입찰가

* 본 보고서 작성 시점에서는 정확한 시세 및 경쟁 구도 파악이 제한적이므로, 일반적인 기준에서 감정가 대비 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 실제 입찰 희망가는 면밀한 현장 조사를 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.