나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50233 [5] 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 205동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 달동 “신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트” 내에 위치하며 주위는 공업용 건물, 공업나지, 공원 등이 소재하여 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상 단지(신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트)까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1.(가)~16.(너) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물로서 외벽: 몰탈위페인트, 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지, 타일 마감 등, 창호: 새시창호.

이용상태

일련번호 1.(가)~16.(너) 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 단지(신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트) 북측으로 보행자도로, 왕복 3차로의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

달동 1331-8 : 도시지역, 준공업지역(목포지방해양수산청 공고제2023-216호(2023. 11. 28.)), 지구단위 계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 신항만건설예정지역(2008.12.19)<신항만건설촉진법>, 신항만건설 예정지역(2020-06-02)<신항만건설촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -.

물건 비고

현황조사시점(2026.4.3.) 기준 관리비 535,850원이 미납되어 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경50233 (5)

소재지: 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 205동 6층602호

물건종류: 아파트

감정가: 220,000,000원

토지면적: 53.23㎡ (약 16.10평)

건물면적: 79.94㎡ (약 24.18평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영광함평신용협동조합

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 목포시 달동에 위치한 “신항만 뉴캐슬 오션시티2차 아파트” 내에 있으며, 주변에는 공업용 건물, 공업나지, 공원 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 바, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건축물은 철근콘크리트조, 철근콘크리트 지붕의 15층 건물이며, 본 건은 6층에 위치한 아파트로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 및 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 이루어져 있습니다.

2.4. 설비내역

기본적인 전기, 위생 및 급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 형상 및 이용상태

토지는 세장형의 평지로서 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

2.6. 인접 도로상태

단지 북측으로 보행자 도로와 왕복 3차로의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행에 용이합니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

해당 필지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 신항만건설예정지역으로 지정되어 있습니다.

2.8. 주변 시설

단지 인근으로 허사공원, 라르고하, 디오션편의점, 바다양푼이동태탕고하도점, 허사정원 등 생활 편의시설이 도보 거리에 위치하고 있습니다. 학교로는 목포서산초등학교 충무분교장, 목포서산초등학교 등이 인근에 배정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 1월 28일 접수된 영광함평신용협동조합의 근저당권 (채권 최고액 금 2,976,000,000원) 입니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

* 소유권보존: 주식회사 세종건설산업 (2022-01-17)

* 근저당권: 영광함평신용협동조합 (2022-01-28, 말소기준권리)

* 주택임차권: 이선혜 (2025-03-17, 말소)

* 임의경매: 영광함평신용협동조합 (2026-03-26, 말소)

말소될 것으로 예상되는 권리는 모두 말소 처리됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 망김숙자의 상속재산관리인 변호사 박근부

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2025-02-28

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2026-04-30

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 이선혜

* 보증금: 9,050,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2025-03-17

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-03-17

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 인수되는 보증금

임차인들의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

물건지 주변은 공업 지역과 주거 지역이 혼재된 지역으로, 아파트 단지 내 상업 시설 이용이 가능하며, 인근으로 편의점 등 기본적인 생활 상업 시설이 분포하고 있습니다. 또한, 인근 공업 지역으로 인한 일자리 수요와 준공업지역이라는 용도 특성을 고려할 때, 배후 수요는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 단지 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 단지 인근으로 공원, 편의점, 식당 등이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육: 목포서산초등학교 충무분교장, 목포서산초등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경도 보통 수준입니다.

* 주거환경: 공원 등이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 일부 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 현황 조사 시점(2026.4.3.) 기준 관리비 535,850원이 미납되어 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이나 채무 관계에 따라 추가적인 영향이 있을 수 있습니다.

* 임차인 대항력 없음: 임차인 모두 대항력이 없으나, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획: 준공업지역, 신항만건설예정지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 계획 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 목포시 달동에 위치한 아파트로, 준공 후 약 5년이 경과한 신축급 아파트입니다. 교통 및 생활 편의시설이 보통 수준으로 갖추어져 있으며, 주변 환경은 공업 지역과 혼재되어 있습니다. 권리상 인수되는 권리는 없으나, 미납 관리비 인수 가능성과 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다. 현재 감정가 대비 시세 및 실거래가 추이를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 비교적 최근에 건축된 아파트로, 시설 노후화가 적습니다.

* 교통 및 편의시설 접근성: 단지 인근으로 대중교통 이용이 용이하며, 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다.

* 낮은 인수 권리: 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정으로, 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 감정가(220,000,000원)와 최근 실거래가, 유사 물건의 시세, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크(미납 관리비, 공동담보 등) 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 입찰 예정일 직전까지 미납 관리비 인수 여부와 관련하여 정확한 정보를 확인하는 것이 필수적입니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황과 본 물건의 장단점을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 전문가의 도움을 받아 현장 조사를 통한 시세 파악 및 개별 물건의 상태를 면밀히 분석하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.