나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105930 [20] 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 소재하는 "수목하우스 다동 제2층 제201호 외 27개호"로서 부근은 단독주택 및 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,
주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 제반교통환경은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 7층 건물 내 제2층 제201호 외 27개호로서,
외 벽: 화강석붙임 및 스톤코트마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일마감 등,
바 닥: 데코타일깔기 등,
창 호: PVC샷시이중창구조임

이용상태

공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며,
201-505호(18개호): 도시형생활주택(원룸형),
601-705호(10개호): 주거용 오피스텔(원룸형)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비,
기계식주차설비(12대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세로장방형의 토지로서 공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중임

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산동부지원 2024타경105930 (20) 부동산 임의경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경105930 (20)

* 소재지: 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 6층602호

* 용도: 오피스텔 (주거용/업무시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트 경사스라브지붕 7층 건물 내 6층 602호

* 건축일자: 2018년 08월 13일

* 감정가: 116,000,000원

* 토지면적: 13.62㎡ (약 4.12평)

* 건물면적: 23.13㎡ (약 6.99평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 전용 면적: 23.13㎡ (약 6.99평)

* 대지권 면적: 13.624173063996885㎡ (약 4.12평)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본 건은 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 소재하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 민락역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리: 2019년 09월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권액 2,640,000,000원)입니다.

* 총 등기부채권액: 2,710,000,000원 입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으므로, 본 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 특이사항: 공유자 우선매수 신고가 있으며, 공동담보로 진행됩니다.

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 이언효

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-23

* 확정일자: 2021-06-28

* 배당신고일자: 2024-08-21

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.2. 2. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 김길용 (2018-08-30)

* 소유권 이전: 최지아 (2019-03-28)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2019-09-20, 2,640,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이언효 (2024-12-02 말소, 70,000,000원) - 전입 2021-07-23, 확정 2021-06-28

* 압류: 수영구 (2023-08-30)

* 임의경매: 부산시중앙신용협동조합 (2024-06-10, 2,467,105,392원) - 사건번호 2024타경105930

* 압류: 서구 (2024-07-31)

1.2. 3. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-09-17

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 비고: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 부산광역시 수영구 수영동 일대는 주거용 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설이 복합적으로 형성되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

인근 민락역을 중심으로 교통 인프라가 잘 갖춰져 있어 유동인구가 꾸준하며, 이는 오피스텔 임대 수요에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

주변에 다수의 소규모 점포와 편의시설이 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

(※ 주변 시세 및 상권 분석을 위한 추가적인 부동산 매물 비교 및 현장 조사가 필요합니다.)

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 민락역이 도보권 내에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식당, 은행 등 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 기타: 수영강변과 인접하여 산책 및 여가 활동을 즐기기 좋은 환경입니다. (※ 주변 교육 및 의료 시설에 대한 상세 조사가 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 공유자 우선매수: 공유자가 매각기일에 우선매수권을 행사할 경우, 예상치 못한 제3자가 낙찰받을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건 외 다른 부동산에도 담보가 설정되어 있어, 해당 담보물의 처리 결과에 따라 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 보고서에 명시된 임차인 외 추가 임차인 존재 가능성이 있으며, 임대 관계 확인이 필요합니다. (※ 임대차 관계는 명도 시 중요한 변수가 될 수 있습니다.)

* 전세사기피해자 우선매수권 제한: 본 건의 매수인이 전세사기피해자인 경우, 우선매수권 행사에 1회로 제한된다는 점을 유의해야 합니다. (이는 매수인의 권리 제한 사항이며, 물건 자체의 리스크는 아닙니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 2호선 민락역 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 사업장 용도로 활용성이 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 공유자 우선매수 및 공동담보와 같은 경매 절차상의 잠재적 리스크가 존재하므로, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 임대 관계가 명확히 확인되지 않은 점도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 민락역 인근으로 출퇴근이 편리하며, 임대 수요 확보에 유리한 조건입니다.

* 소형 면적: 최근 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 오피스텔은 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 수영강변 현대화 사업 등 지역적인 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 116,000,000원입니다.

본 건의 입지, 면적, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하고, 공유자 우선매수 및 공동담보와 같은 경매 리스크를 감안할 때, 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

검색 결과, 민락역 인근의 유사 오피스텔(전용면적 약 30-40㎡)의 실거래가 및 매물가가 1억 1천만원대부터 1억 8천만원대까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본 건의 전용면적(약 7평)과 감정가(1억 1천6백만원)를 고려할 때, 유사 면적의 시세는 1억 1천만원에서 1억 3천만원 사이로 추정됩니다.

이러한 시세와 경매 물건 고유의 리스크(공유자 우선매수, 공동담보)를 감안하면, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 115,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 잠정적인 금액이며, 정확한 시세 조사와 현장 방문을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

(※ 주변 환경 조사 시, 수영하수처리장이 인근에 위치하지만, 이는 영화 촬영지로도 활용되는 등 복합적인 용도로 사용되며 직접적인 혐오시설로 보기 어렵다는 점을 참고했습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.