나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105930 [7] 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 소재하는 "수목하우스 다동 제2층 제201호 외 27개호"로서 부근은 단독주택 및 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,
주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 제반교통환경은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 7층 건물 내 제2층 제201호 외 27개호로서,
외 벽: 화강석붙임 및 스톤코트마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일마감 등,
바 닥: 데코타일깔기 등,
창 호: PVC샷시이중창구조임

이용상태

공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며,
201-505호(18개호): 도시형생활주택(원룸형),
601-705호(10개호): 주거용 오피스텔(원룸형)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비,
기계식주차설비(12대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세로장방형의 토지로서 공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중임

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경105930 (7)

* 소재지: 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 3층303호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 156,000,000원

* 토지면적: 12.41㎡ (약 3.75평)

* 토지지분: 12.41077935401705㎡ (약 3.75평)

* 건물면적: 21.07㎡ (약 6.37평)

* 건물지분: 21.07㎡ (약 6.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOO

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

* 주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 소재함.

* 주변환경: 본건은 단독주택 및 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역에 위치하며, 주위 환경은 보통시됨.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 전반적인 교통 환경은 무난함.

* 도로: 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 2018-08-30 (김길용)

* 소유권이전: 2019-03-28 (최지아)

* 근저당: 2019-09-20 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2,640,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 2025-03-17 (김민정, 70,000,000원) - 말소 (전입/확정일자: 2021-02-10)

* 압류: 2023-08-30 (수영구) - 말소

* 임의경매: 2024-06-10 (부산시중앙신용협동조합, 2,467,105,392원) - 말소

* 압류: 2024-07-31 (서구) - 말소

* 압류: 2026-06-12 (부산진구) - 말소

* 총 채권액: 2,710,000,000원

* 인수되는 권리: 말소기준권리인 근저당보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-10

* 확정일자: 2021-02-10

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 보증금을 배당받지 못할 경우 인수될 수 있으나, 등기부 상 주택임차권이 말소 처리되어 인수 보증금은 없는 것으로 분석됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건은 부산광역시 수영구 수영동에 위치하며, 주변에 공동주택, 소규모 점포, 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역임.

* 부산도시철도 2호선 민락역 인근에 위치하여 지역 내 교통의 요지로서, 주거 및 상업 기능이 조화롭게 발달된 상권으로 평가됨.

* 소형 주택 및 오피스텔이 밀집한 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

5. 생활정보

* 주거 형태: 공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며, 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용될 것으로 보임.

* 편의시설: 인근에 각종 근린생활시설이 다수 소재하여 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 교통: 부산도시철도 2호선 민락역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이함.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조 7층 건물 내 위치하며, 위생, 급배수, 화재탐지, 도시가스 난방, 승강기, 기계식 주차 설비(12대) 등이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수신고: 본 건은 공유자우선매수신고가 가능함. 이는 최고가 매수신고인이 있더라도 공유자가 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있음을 의미하며, 입찰 시 잠재적 부담 요인이 될 수 있음.

* 전세사기 피해자 관련 주의사항: 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권이 1회에 한정된다는 문구는, 과거 임대차 관계에서 복잡하거나 특이한 문제가 발생했을 가능성을 시사함.

* 임대관계 미상: 현재 상세한 임대 관계는 파악되지 않았으나, 제공된 임차인 정보상 대항력은 없는 것으로 분석됨.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 결과에 따라 본 건의 가치에 영향을 줄 수 있음. (다만, 본건은 해당 물건만 매각 대상임.)

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 도시형생활주택으로, 부산도시철도 2호선 민락역과 인접한 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물의 소형 평형(전용 21.07㎡)으로 1-2인 가구에 적합합니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 대부분 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 공유자우선매수신고 및 전세사기 피해자 관련 주의사항과 같은 특이사항은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 민락역 도보 거리로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 역세권의 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높음.

* 소형 평형: 전용면적 21.07㎡의 원룸형으로, 1인 가구 임대 시장에서 꾸준한 수요를 기대할 수 있음.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 초기 유지보수 비용 부담이 적음.

* 생활 편의시설 접근성: 주변에 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 거주 편의성이 높음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 156,000,000원

* 물건 면적: 건물 전용면적 21.07㎡ (약 6.37평)

* 시세 분석:

* 제공된 주변 시세 정보 중, 2023년식 13.2㎡ 면적의 '몬스테라' 다세대 주택이 2026년 4월 140,000,000원에 거래되었습니다. 이 경우 평당 약 10,600,000원의 시세를 형성합니다.

* 본건의 감정가는 21.07㎡ 면적에 대해 156,000,000원으로, 평당 약 7,400,000원 수준입니다. 이는 '몬스테라' 거래 사례 대비 평당가가 낮습니다.

* 본건은 '도시형생활주택/오피스텔'이며 '몬스테라'는 '다세대'로, 건물 유형 및 준공연도(본건 2018년, 몬스테라 2023년) 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 감정평가액이 시장가 대비 보수적으로 책정되었거나, '몬스테라'가 특정 요인으로 인해 높게 거래되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 종합 의견 및 예상 입찰가:

* 본 건은 공유자우선매수신고 가능성과 전세사기 피해자 관련 주의사항 등 잠재적 리스크가 존재합니다.

* 감정가 156,000,000원을 기준으로 하되, 이러한 리스크 요인들을 고려하여 신중하게 접근하는 것이 필요합니다.

* '몬스테라'의 높은 평당 시세를 고려할 때 본건의 가치가 재평가될 여지도 있으나, 위험 요인으로 인해 보수적인 입찰가를 고려합니다.

* 예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.