나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105930 [10] 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 소재하는 "수목하우스 다동 제2층 제201호 외 27개호"로서 부근은 단독주택 및 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,
주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 제반교통환경은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 7층 건물 내 제2층 제201호 외 27개호로서,
외 벽: 화강석붙임 및 스톤코트마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일마감 등,
바 닥: 데코타일깔기 등,
창 호: PVC샷시이중창구조임

이용상태

공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며,
201-505호(18개호): 도시형생활주택(원룸형),
601-705호(10개호): 주거용 오피스텔(원룸형)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비,
기계식주차설비(12대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세로장방형의 토지로서 공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중임

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경105930 (10)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 수영동 502-44, 수목하우스다동 4층 401호

건물구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 7층 건물 내 4층 401호

사용승인일: 2018년 08월 13일

용도: 도시형생활주택, 업무시설(주거용 오피스텔)

1.3. 면적

토지면적: 9.48㎡ (약 2.87평)

건물면적: 16.10㎡ (약 4.87평)

토지/건물 일괄매각 대상

1.4. 감정가

감정가격: 119,000,000원

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보, 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있습니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 제반 교통환경은 무난한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 7층 건물 내 4층 401호이며, 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 데코타일, 창호는 PVC샷시 이중창 구조입니다.

토지는 인접토지와 등고 평탄한 세로장방형이며, 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2019년 09월 20일 접수, 채권최고액 2,640,000,000원) 이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을4 주택임차권

임차인: 장

보증금: 90,000,000원

전입일자: 2019년 04월 02일

확정일자: 2019년 04월 02일

배당신고일자: 2024년 06월 24일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있어, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (등기부 요약 참조: 갑1, 갑2, 을3, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6 등)

3.4. 등기부채권 총액

2,730,000,000원 (등기부상 채권 총액)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 부산광역시 수영구 수영동 일대는 주거용 건물과 상업용 건물이 혼합된 지역입니다.

2호선 민락역을 중심으로 형성된 상권으로, 다양한 소매점, 식당, 서비스업 등 근린생활시설이 발달해 있어 배후수요가 풍부한 편입니다.

역세권 입지 덕분에 유동인구가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

부산도시철도 2호선 민락역이 도보 가능한 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주요 간선도로와의 접근성이 양호하여 차량 이용 시 시내외 이동이 용이합니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

단지 인근으로 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

주변에 주택가 및 상업시설이 공존하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 장 임차인(보증금 90,000,000원)의 보증금 잔액 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 배당 결과에 따라 매수인에게 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 본 물건은 공유자 우선매수 신고 대상이므로, 낙찰 후에도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무산될 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 관련 제한: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 점은 법적 유의사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택/오피스텔입니다.

감정가는 119,000,000원이나, 유사 면적의 최근 거래 사례가 140,000,000원임을 감안할 때 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인(보증금 90,000,000원)의 존재와 보증금 인수 가능성입니다.

이와 더불어 공유자 우선매수 신고로 인한 불확실성도 존재하므로, 철저한 권리 분석 및 예상되는 총 투자 비용 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 2호선 민락역을 이용하는 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적: 16.10㎡(약 4.87평)의 소형 면적으로 1인 가구 실수요 또는 소액 투자에 적합합니다.

* 잠재적 시세 상승: 수영구 지역의 지속적인 수요와 발전 가능성을 고려할 때 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* *단, 대항력 있는 임차인 보증금 인수 리스크를 반드시 감안하여 투자 판단을 내려야 합니다.*

9. 예상 입찰가

감정가: 119,000,000원

최근 유사 면적 거래 사례 (13.2㎡): 140,000,000원 (2026년 4월 24일)

상기 정보를 바탕으로, 본 물건의 잠재적 시장 가치는 140,000,000원 이상으로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원 인수 가능성을 고려해야 합니다.

이에 따라, 낙찰가에 대한 총 실투자금액을 산정하는 것이 중요합니다.

입찰가는 본건의 시장 가치와 인수 보증금 리스크를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 물건의 감정가(119,000,000원)와 유사 면적 거래 사례(140,000,000원)를 고려할 때,

예상 입찰가는 130,000,000원 선으로 제안합니다.

만약 본 물건을 130,000,000원에 낙찰받고, 임차인의 보증금 90,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않아 잔액을 인수해야 하는 최악의 경우, 총 투자금액은 130,000,000원 + (90,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)이 될 수 있습니다.

따라서, 실제 총 지출 가능 금액은 낙찰가에 인수되는 보증금 잔액을 더한 금액이 됩니다.

투자 결정 시 예상되는 총 지출 가능 금액을 최우선으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.