나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105930 [12] 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 소재하는 "수목하우스 다동 제2층 제201호 외 27개호"로서 부근은 단독주택 및 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,
주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 제반교통환경은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 7층 건물 내 제2층 제201호 외 27개호로서,
외 벽: 화강석붙임 및 스톤코트마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일마감 등,
바 닥: 데코타일깔기 등,
창 호: PVC샷시이중창구조임

이용상태

공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며,
201-505호(18개호): 도시형생활주택(원룸형),
601-705호(10개호): 주거용 오피스텔(원룸형)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비,
기계식주차설비(12대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세로장방형의 토지로서 공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중임

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경105930 (12)

소재지: 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 4층403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 56,000,000원

건물 면적: 21.07㎡ (약 6.37평)

토지 면적: 12.41㎡ (약 3.75평)

건축물대장상 건물명: 수목하우스 다동

건축물대장상 주요 용도: 공동주택, 업무시설

준공 연도: 2018년 8월 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 7층 건물 중 4층

1.2. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOO

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

특이사항: 공유자 우선매수 신고, 공동담보

주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 수영구 수영동에 위치하며, "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 소재합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

부산도시철도2호선 민락역이 인근에 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다. 전반적인 교통 환경은 무난한 편입니다.

2.3. 주변 시설

인근에 다양한 소규모 점포 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

또한, 부산광역시 수영구는 민락수변공원, 광안리 해수욕장 등이 인접해 있어 여가 및 문화 활동을 즐길 수 있는 환경을 갖추고 있습니다. (출처: 11)

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

말소기준권리: 2019년 9월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권액 2,640,000,000원)

선순위 권리: 소유권 보존(2018.08.30), 소유권 이전(2019.03.28)

후순위 및 기타 권리:

- 주택임차권: 최재현 (2019.09.20 근저당권보다 후순위, 2023.03.07 말소)

- 압류: 수영구(부산광역시), 서구(부산광역시), 부산진구(부산광역시)

- 임의경매 개시 결정: 부산시중앙신용협동조합 (2024.06.10)

3.2. 인수되는 권리 분석

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸되는 권리입니다.

따라서, 인수되는 보증금이나 채무는 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

임차인: 최재현

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-19

확정일자: 2021-01-19

배당신고일자: 2023-03-07

대항력: 없음

비고: 최재현 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

3.4. 특수 권리 및 기타 사항

공유자 우선매수 신고가 있으므로, 공유자가 경매 기일에 참여하여 최고가 매수 신고 금액으로 해당 물건을 우선 매수할 수 있습니다. 이는 일반 입찰자에게 중요한 고려 사항입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 수영구는 부산의 대표적인 해안 지역 중 하나로, 광안리 해수욕장, 민락수변공원 등 관광 및 휴식 공간이 인접해 있습니다. (출처: 11)

최근 10년간 광안리 지역 상권이 크게 성장했으며, 특히 젊은 층과 관광객을 겨냥한 업종이 증가하는 추세입니다. (출처: 13)

부산 지역 상권은 쇼핑업, 숙박업, 카페업, 이미용업 특화도가 높은 편입니다. (출처: 12)

4.2. 본건 주변 상권

본 물건이 위치한 수영동 일대는 단독주택, 공동주택과 더불어 소규모 점포 및 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 상권이 형성되어 있습니다. (출처: 8)

민락역 인근은 역세권 상권으로서 유동인구 및 접근성이 좋은 편입니다. (출처: 9)

5. 생활 정보

5.1. 주거 편의시설

인근의 다양한 근린생활시설 및 소규모 점포를 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 대중교통

부산도시철도2호선 민락역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

5.3. 건축물 정보

본건이 소재한 '수목하우스 다동'은 2018년 8월에 사용승인을 받은 건물로, 철근콘크리트 구조의 7층 건물입니다. (출처: 2, 6)

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 기계식 주차설비(12대) 등이 갖추어져 있습니다.

건물은 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 약 27억 1천만원으로 감정가 1억 5천 6백만원 대비 현저히 높아, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 일반 입찰자가 최고가에 낙찰받기 어려울 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고가 있다는 점은 중요한 위험 요소입니다.

6.3. 전세사기 피해자 우선매수 관련

매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한한다는 주의사항이 있으나, 이는 별도의 법적 절차에 따라 적용되는 사항으로, 현 시점에서는 공유자 우선매수 가능성에 더 주목해야 합니다.

6.4. 임대 관계 미상

본건 임대 관계는 미상으로 되어 있으나, 권리분석 상 최재현 임차인은 대항력이 없고 보증금 인수 의무가 없어 법적 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 수영동에 위치한 도시형생활주택으로, 부산도시철도2호선 민락역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리한 입지입니다. 건물은 2018년 사용승인으로 비교적 신축에 속하며, 주거 및 업무 복합 용도로 활용 가능합니다.

다만, 등기부상 채권 총액이 매우 높은 점과 공유자 우선매수 신고가 있다는 점은 투자 시 주요 고려사항입니다. 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도2호선 민락역 도보 이용 가능.

* 지역적 이점: 수영구, 광안리 인근의 주거 및 상업 지역.

* 건물 연식: 2018년 사용승인으로 비교적 신축.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 투자용 소형 주택으로 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 5,600만원입니다.

건물 면적 21.07㎡ (약 6.37평) 기준 평당 감정가는 약 24,490,000원입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 비슷한 시기(2026년 4월)에 거래된 13.2㎡(약 4.0평) 면적의 '몬스테라' 건물(2023년 준공)이 1억 4,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 35,000,000원 수준입니다. (출처: JSON 데이터)

해당 거래는 본건보다 면적이 작고 건물 연식이 더 최신임을 고려해야 합니다.

본건과 유사한 면적의 신축 건물 거래가 평당 3,500만원 수준임을 감안할 때, 감정가(평당 약 2,449만원)는 시장가 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

그러나 공유자 우선매수 신고가 존재하므로, 실제 낙찰가는 공유자의 의사 및 경매 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

종합적으로 고려 시, 시장가격을 반영하고 경쟁을 고려한다면 감정가 대비 10% ~ 20% 상승한 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1억 71,600,000원 ~ 1억 87,200,000원.

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 시세 데이터를 기반으로 한 분석이며, 실제 경매 낙찰가는 시장 상황, 경쟁률, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고 또한 낙찰가에 큰 영향을 미칠 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

10. 주변 혐오시설 정보

본 물건 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 화장장 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 주위 환경은 일반적인 주거 및 상업 시설이 혼재된 형태로 나타납니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.