나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105930 [27] 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 소재하는 "수목하우스 다동 제2층 제201호 외 27개호"로서 부근은 단독주택 및 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,
주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 제반교통환경은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 7층 건물 내 제2층 제201호 외 27개호로서,
외 벽: 화강석붙임 및 스톤코트마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일마감 등,
바 닥: 데코타일깔기 등,
창 호: PVC샷시이중창구조임

이용상태

공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며,
201-505호(18개호): 도시형생활주택(원룸형),
601-705호(10개호): 주거용 오피스텔(원룸형)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비,
기계식주차설비(12대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세로장방형의 토지로서 공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중임

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경105930 (27)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 7층704호

용도: 오피스텔 (주거용 업무시설 및 공동주택)

건물명: 수목하우스 다동

건축일자: 2018년 08월 13일

총 층수: 7층

해당 층수: 7층

호수: 704호

1.3. 면적 및 가치

감정가: 116,000,000원

토지면적: 13.66㎡ (약 4.13평)

토지 지분: 13.659514628365232㎡ (약 4.13평)

건물면적 (전용면적): 23.19㎡ (약 7.01평)

건물 지분: 23.19㎡ (약 7.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건축물 대장 상 연면적: 998.55㎡

건축물 대장 상 대지면적: 333㎡

건축물 대장 상 건폐율: 48.09%

건축물 대장 상 용적률: 243.65%

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산도시철도2호선 민락역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 3번 근저당권 (2019년 09월 20일 접수, 케이씨유엔피엘대부주식회사)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

본 매각으로 인해 을구 3번 근저당권, 을구 4번 주택임차권, 갑구 3번 압류, 갑구 4번 임의경매, 갑구 5번 압류 등은 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 임지혜 (임 )

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 15일

* 확정일자: 2021년 01월 28일

* 배당신고일자: 2023년 03월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 건은 임차인의 대항력이 없으며, 인수 보증금도 0원이므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.)

3.5. 등기부채권 총액

등기부 채권 총액은 2,715,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 건물 특징

해당 물건은 주거용 오피스텔 및 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 경사스라브 지붕이며, 외벽은 화강석 붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 데코타일, 창호는 PVC 샷시 이중창 구조입니다. 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기, 기계식 주차설비(12대) 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 상권

인근 지역은 주거지와 소규모 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 민락역을 중심으로 한 역세권 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

부산도시철도2호선 민락역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 양호합니다. 주변에 근린생활시설 및 소규모 점포들이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

도보 또는 대중교통으로 접근 가능한 거리에 초등학교, 중학교 등의 교육시설과 병원, 의원 등의 의료시설이 있습니다.

5.3. 주변 환경 (잠재적 혐오시설)

주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 주를 이루고 있어 특별히 혐오 시설이나 유해 시설이 밀집한 지역은 아닌 것으로 파악됩니다. (다만, 특정 시설의 유무는 현장 방문을 통해 재확인이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유자우선매수권

해당 물건에는 공유자우선매수 신고가 있습니다. 이는 법원 경매에서 최고가 매수신고인이 결정된 후, 공동 소유자(공유자)가 동일한 가격으로 우선 매수하여 소유권을 가져갈 수 있는 권리입니다. 따라서 최고가 매수신고인이 되더라도 최종적으로 낙찰받지 못할 위험이 있습니다.

6.2. 공동담보

공동담보 물건으로, 이는 해당 물건 외 다른 부동산도 함께 담보로 제공되었음을 의미합니다. 채무의 규모가 크다는 점을 시사할 수 있으나, 본 건 경매 절차와는 직접적인 관련이 없을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계

임차인의 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현재 등기부 상 주택임차권은 말소되었으며 대항력 없는 임차인이므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.4. 전세사기 피해자 우선매수권 관련 주의사항

매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권 행사가 1회에 한정된다는 점은 입찰 시 유의해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 수영동의 역세권(민락역) 인근에 위치한 오피스텔입니다. 소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 구조를 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 건물 자체도 비교적 신축(2018년 준공)에 속합니다.

다만, 공유자우선매수권이 존재하여 입찰 시 높은 경쟁률에도 불구하고 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다. 또한, 등기부 채권 총액이 상당한 점은 참고해야 할 사항입니다. 임차인의 경우 대항력이 없으며 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석 상 리스크는 적은 편입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도2호선 민락역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 소형 오피스텔: 1인 가구 및 신혼부부 등 실수요자에게 인기가 높은 전용면적 23.19㎡(약 7.01평)입니다.

* 안정적인 임대 수요: 수영구는 꾸준한 주거 수요가 있으며, 소형 오피스텔의 임대 수익률이 부산 평균 이상을 기록하는 경향이 있습니다 (2026년 6월 기준 부산 오피스텔 평균 임대수익률 약 5.71%).

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 116,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세 및 최근 실거래가 정보를 종합적으로 고려할 때, 해당 물건의 전용면적(23.19㎡)과 입지, 건물 상태를 감안하면 현재 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 높을 것으로 예상됩니다.

일부 검색 결과에서 수영동 내 유사 면적 오피스텔의 매매가가 5,600만원에서 1억 4천만원 이상까지 다양하게 나타나고 있으며, 민락역 인근 타워더모스트광안(전용 22.22㎡)의 매매가가 700만원부터 시작하는 것으로 보입니다. 수영 엔스타 오피스텔(전용 23.65㎡)의 경우 매매가가 5,600만원으로 기재된 사례가 있습니다.

하지만, 본 건은 공유자우선매수권이 존재하여 실제 낙찰가는 경매 시점의 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 감정평가 시점과 현재 시점 간의 시세 변동을 고려해야 합니다.

종합적으로 판단할 때, 감정가(116,000,000원)를 기준으로, 공유자우선매수권이라는 변수를 감안하여 공격적인 입찰보다는 신중하게 접근하는 것이 좋겠습니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 125,000,000원

(상기 입찰가는 법원 감정가와 주변 시세를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 낙찰가는 해당 물건의 개별적 가치, 법원 진행 상황, 입찰 참여자의 수 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.