나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105930 [26] 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 소재하는 "수목하우스 다동 제2층 제201호 외 27개호"로서 부근은 단독주택 및 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,
주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 제반교통환경은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 7층 건물 내 제2층 제201호 외 27개호로서,
외 벽: 화강석붙임 및 스톤코트마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일마감 등,
바 닥: 데코타일깔기 등,
창 호: PVC샷시이중창구조임

이용상태

공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며,
201-505호(18개호): 도시형생활주택(원룸형),
601-705호(10개호): 주거용 오피스텔(원룸형)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비,
기계식주차설비(12대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세로장방형의 토지로서 공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중임

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 7층703호

1.2. 물건 내역

사건번호: 부산동부지원 2024타경105930 (26)

용도: 오피스텔 (공동주택, 업무시설)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 121,000,000원

토지면적: 14.19㎡ (약 4.29평)

토지지분: 14.189638093890402㎡ (약 4.29평)

건물면적: 24.09㎡ (약 7.29평)

건물지분: 24.09㎡ (약 7.29평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 소재하는 "수목하우스 다동 제7층 제703호"입니다. 부근은 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 전반적인 교통 환경은 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2019년 9월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(을구의 주택임차권, 갑구의 압류, 임의경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 양혜록

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-18

확정일자: 2021-01-18

배당신고일자: 2023-11-24

대항력: 없음

비고: 양 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담이 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 등기부 요약

등기부상 소유권 변동 및 채권 총액은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 김길용 (2018-08-30)

* 소유권이전: 최지아 (2019-03-28)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2019-09-20, 2,640,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 양혜록 (2023-11-24, 70,000,000원) - 말소예정

* 압류: 수영구 (2023-08-30) - 말소예정

* 임의경매: 부산시중앙신용협동조합 (2024-06-10, 2,467,105,392원) - 말소예정

* 압류: 서구 (2024-07-31) - 말소예정

총 등기부채권액: 2,710,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

단독주택, 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 용도

건물은 공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다. 본건 703호는 주거용 오피스텔(원룸형)로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 부산도시철도2호선 민락역 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물내: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 난방, 승강기, 기계식 주차설비(12대) 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변: 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

5.2. 기타 시설 (혐오시설)

주변 지역에 대한 검색 결과, 주거 및 상업 시설 밀집 지역으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수신고: 건물 공유자가 우선매수권을 신고하여 최고가 입찰 금액으로 해당 물건을 매수할 수 있습니다. 이는 입찰 경쟁 및 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 경매가 진행되었습니다. 이는 해당 건물 또는 다른 건물에 대한 채권자의 추가적인 권리 행사가 있을 수 있음을 시사하나, 본 건의 경우 임의경매로 진행되어 낙찰 시 권리 소멸에 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 채권 총액이 매우 높아 경매 과정의 복잡성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 민락역 인근에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 권리상 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없으며, 말소기준권리 이후 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정입니다. 공유자우선매수신고는 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도2호선 민락역 도보 이용 가능한 거리로 교통이 편리합니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 관리가 용이하고 선호도가 높습니다.

* 권리 분석상 안전: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 용이합니다.

* 주거 및 투자 가치: 원룸형 오피스텔로서 1인 가구 수요가 꾸준한 지역입니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본 물건은 전용면적 24.09㎡(약 7.29평)의 오피스텔로, 2018년 준공된 건물입니다. 감정가는 121,000,000원이며, 이는 평당 약 16,598,000원에 해당합니다. 수영구 민락역 인근 신축 오피스텔의 일반적인 시세는 평당 1000만원에서 1600만원 수준으로 형성되어 있으나, 이는 건물 연식, 층수, 조망, 주변 환경 등에 따라 차이가 큽니다. 감정가는 시세 범위를 고려할 때 다소 높게 책정되었을 가능성도 있으나, 역세권 및 신축이라는 점을 감안하면 적정 수준으로 볼 수도 있습니다. 실제 거래 사례 확인을 통해 정확한 시세를 파악하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가:

권리상 인수 부담이 없고, 임차인과의 명도 문제도 없을 것으로 예상되어 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다. 다만, 공유자우선매수신고가 있다는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 감정가 121,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 100% ~ 115% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 130,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 107.4% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.