나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105930 [11] 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 소재하는 "수목하우스 다동 제2층 제201호 외 27개호"로서 부근은 단독주택 및 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,
주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 제반교통환경은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 7층 건물 내 제2층 제201호 외 27개호로서,
외 벽: 화강석붙임 및 스톤코트마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일마감 등,
바 닥: 데코타일깔기 등,
창 호: PVC샷시이중창구조임

이용상태

공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며,
201-505호(18개호): 도시형생활주택(원룸형),
601-705호(10개호): 주거용 오피스텔(원룸형)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비,
기계식주차설비(12대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세로장방형의 토지로서 공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중임

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경105930 (11)

* 소재지: 부산광역시 수영구 수영동 502-44, 수목하우스다동 4층402호

* 건물 용도: 도시형생활주택 (집합건물)

* 토지 면적: 9.38㎡ (약 2.84평)

* 건물 면적: 15.93㎡ (약 4.82평) - 전용면적 기준

* 토지/건물 일괄 매각

* 감정가: 118,000,000원 (1억 1천 8백만원)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 부OOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 수영구 수영동에 위치하며, 부산도시철도2호선 민락역 북서측 인근에 소재함.

* 주변은 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있음.

* 부근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 차량 접근이 가능하며, 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

1.2. 권리분석

* 본건 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 09월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권임.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임차권, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

* 채권자 부산시중앙신용협동조합의 임의경매로 진행 중이며, 등기부채권 총액은 약 27억 1천만원에 달함.

* 임차인 최성렬: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-28, 확정일자 2022-04-14.

* 주택임차권(을4)은 2024-05-13 접수되어 말소 예정이며, 최성렬 임차인은 대항력이 없음.

* 따라서 임차인의 보증금 70,000,000원은 매수인이 인수하지 않음 (인수 보증금 합계 0원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임 (제시된 정보 기준).

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 수영동 일대는 주거용 건물과 상업용 건물이 혼합된 지역임.

* 도시형생활주택 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며, 원룸형 구조가 주를 이루고 있음.

* 민락역 인근으로 지하철 이용객 및 지역 주민을 대상으로 한 소규모 근린생활시설 상권이 형성되어 있음.

* 본 건물(수목하우스 다동)은 2017년에 건축 허가를 받아 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물임.

1.4. 생활정보

* 주변에 마트, 편의점, 음식점 등 각종 생활 편의시설이 분포하고 있음.

* 부산도시철도2호선 민락역 및 다수의 시내버스 노선을 통해 부산 시내 각지로의 이동이 용이함.

* 차량 접근성이 양호하며, 주차는 기계식 주차 설비(12대) 이용 가능함.

* 별도의 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수신고: 본건의 지분권자가 낙찰가에 우선하여 매수할 권리가 있음.

* 공동담보: 본건 외 다른 물건이 채무의 담보로 제공되었을 가능성이 있음.

* 전세사기피해자 우선매수권 제한: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사는 1회로 제한됨.

* 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 경매 물건 특성상 감안 필요.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 수영구에 위치한 도시형생활주택으로, 민락역 역세권의 입지 조건을 갖추고 있음.

* 비교적 신축 건물이며, 실거주 또는 임대 수익 목적으로 활용 가능함.

* 다만, 공유자우선매수권 존재 및 높은 채권 총액 등은 투자 시 고려해야 할 사항임.

* 임차인은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없음.

1.7. 투자 포인트

* 실거래가 대비 낮은 감정가: 최근 주변 유사 면적 실거래가(약 1억 4천만원) 대비 감정가(약 1억 1천 8백만원)가 낮아 시세 차익 기대 가능.

* 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 민락역 도보 이용 가능한 거리로 교통 편리.

* 신축 건물: 2018년 준공 건물로 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담 적음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 118,000,000원

* 주변 유사 물건 최근 실거래가 (2026년 4월): 13.2㎡ 기준 140,000,000원.

* 본 건 면적(15.93㎡)으로 환산 시 시세는 약 169,000,000원 수준으로 추정됨.

* 인수되는 보증금이 없으며, 권리관계가 비교적 명확하므로 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰이 가능함.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 120,000,000원 (1억 2천만원) ~ 140,000,000원 (1억 4천만원) 수준에서 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.