나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105930 [17] 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 소재하는 "수목하우스 다동 제2층 제201호 외 27개호"로서 부근은 단독주택 및 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,
주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 제반교통환경은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 7층 건물 내 제2층 제201호 외 27개호로서,
외 벽: 화강석붙임 및 스톤코트마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일마감 등,
바 닥: 데코타일깔기 등,
창 호: PVC샷시이중창구조임

이용상태

공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며,
201-505호(18개호): 도시형생활주택(원룸형),
601-705호(10개호): 주거용 오피스텔(원룸형)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비,
기계식주차설비(12대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세로장방형의 토지로서 공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중임

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

9. 50㎡ (약 2.87평)

토지지분

9. 4951㎡ (약 2.87평)

건물면적

16. 12㎡ (약 4.88평)

건물지분

16. 12㎡ (약 4.88평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

부OOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동에 소재하며, 부산 도시철도 2호선 민락역 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산 도시철도 2호선 민락역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통환경은 무난한 수준으로 평가됩니다.

건물 구조

본건은 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 5층 504호에 해당합니다. 건물은 2017-2018년경 건축되어 비교적 신축에 속합니다.

주변 시설

민락역을 중심으로 주거 및 상업 시설이 잘 발달되어 있으며, 병원, 학교, 대형마트 등 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 사전 조사 결과, 본 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 없음.

말소기준권리

을3 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2,640,000,000원, 2019-09-20 접수)

권리 분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 부OOOOOO입니다. 등기부등본상 소유권은 최지아 씨에게 있으며, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 을4 주택임차권 (김영규, 80,000,000원, 2025-04-28 접수)은 말소 기준 권리보다 후순위이며, 등기부상 말소 예정으로 소멸될 것으로 보입니다. 또한, 임차인 김영규 씨의 경우 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

압류(수영구, 서구) 및 임의경매(부산시중앙신용협동조합) 권리도 말소 기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

따라서, 본 건은 권리상 인수할 사항이 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

임차인: 김영규

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-18

확정일자: 2021-04-26

배당신고일자: 2024-08-13

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 지역 이용 현황

본건이 소재한 수영구 수영동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 조화롭게 혼합된 지역입니다. 단독주택 및 공동주택이 밀집해 있으며, 소규모 점포와 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

건물 용도 및 잠재력

본 건물은 도시형생활주택 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용되고 있으며, 주로 원룸형 소형 주거 공간으로 구성되어 있습니다. 이는 1인 가구 및 젊은 직장인을 중심으로 꾸준한 수요가 있는 형태의 주거 상품입니다.

유사 물건 시세 분석

인근 지역의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 신축 빌라(몬스테라, 2023년식, 13.2㎡)가 2026년 4월 1.4억 원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 3.3㎡당 약 3,500만 원 수준입니다. 본 건의 면적(16.12㎡, 약 4.88평)과 유사하며, 건축 연도(약 2018년)도 비교적 최신에 속한다는 점을 고려할 때, 유사한 시세 수준으로 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

교통 편의성

부산 도시철도 2호선 민락역이 도보 거리에 있어 시내외 이동이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 곳곳으로의 접근성이 우수합니다.

주거 편의시설

주변에 다양한 소매점, 식당, 카페 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 편의를 쉽게 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공유자우선매수신고

본 건은 공유자우선매수신고 대상 물건입니다. 경매 기일에 참여하여 낙찰받더라도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰을 받지 못할 수 있습니다. 이에 대한 사전 인지가 필요합니다.

전세사기피해자 우선매수권 제한

매수인이 전세사기피해자인 경우, 우선매수권 행사는 1회로 제한된다는 특이사항이 있습니다. 이는 해당 대상 매수인에게만 적용되는 제한 사항입니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 수영구의 비교적 신축 건물에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 민락역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 소형 면적으로 인해 1인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 권리상 인수할 사항이 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 공유자우선매수신고 가능성 등 절차상 유의사항을 숙지해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 소형 주거 상품

부산 지하철 2호선 민락역 도보권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다. 젊은 직장인이나 1인 가구를 타겟으로 하는 소형 주거 상품으로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

신축급 건물

2018년경 사용승인을 받은 건물로, 비교적 최신 축에 속하여 리모델링이나 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

시장 대비 저평가 가능성

감정가는 1.19억 원이나, 유사한 면적 및 조건의 인근 신축 건물 매매 사례가 1.4억 원 이상임을 감안할 때, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있을 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 119,000,000원

유사 면적 신축 건물 시세 (추정): 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원

종합적인 시장 분석 및 입지 조건을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 추천합니다. 특히, 유사 신축 건물의 거래 사례가 1.4억 원 수준이었음을 감안하여, 140,000,000원 내외로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 17.6% 높은 수준이지만, 시장 시세와의 격차를 고려할 때 충분히 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.