나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105930 [18] 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 소재하는 "수목하우스 다동 제2층 제201호 외 27개호"로서 부근은 단독주택 및 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,
주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 제반교통환경은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 7층 건물 내 제2층 제201호 외 27개호로서,
외 벽: 화강석붙임 및 스톤코트마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일마감 등,
바 닥: 데코타일깔기 등,
창 호: PVC샷시이중창구조임

이용상태

공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며,
201-505호(18개호): 도시형생활주택(원룸형),
601-705호(10개호): 주거용 오피스텔(원룸형)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비,
기계식주차설비(12대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세로장방형의 토지로서 공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중임

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

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1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경105930 (18)

소재지: 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 5층505호

용도: 도시형생활주택

감정가: 109,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 8.66㎡ (약 2.62평)

토지 지분: 8.664573530972513㎡ (약 2.62평)

건물면적: 14.71㎡ (약 4.45평)

건물 지분: 14.71㎡ (약 4.45평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 대항력있는 임차인, 선순위 임차권, 공동담보

주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 부산도시철도2호선 민락역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 전반적인 교통 환경은 무난합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 7층 건물 내 5층 505호입니다.

외벽은 화강석붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 데코타일 깔기, 창호는 PVC 샷시 이중창 구조입니다.

공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며, 본건 505호는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 보입니다.

2.4. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비(12대) 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 현황

인접 토지와 등고 평탄한 세로장방형의 토지 위에 공동주택 및 업무시설로 이용 중입니다. 북측으로는 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.6. 주변 부동산 시세 분석

최근 부산 수영구 수영동 일대의 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과, 2023년 건축된 몬스테라(13.2㎡)가 2026년 4월 24일에 14,000만원에 직거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적(14.71㎡)과 유사한 규모입니다.

기타 2012년 건축된 시티파크빌(46.62㎡)은 12,700만원, 1997년 건축된 수경빌라(A동)(73.82㎡)는 15,000만원에 거래된 바 있습니다.

본건은 2018년 준공된 건물로, 몬스테라와 유사한 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 시장 가치는 14,000만원 이상으로 추정되나, 임차인 인수 여부 등 권리 관계에 따라 실질적인 취득 가치는 달라질 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2019년 9월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(을3)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리는 다음과 같습니다.

* 을4. 주택임차권 (임차인: 이 )

* 보증금: 70,000,000원

* 전입일자: 2019년 5월 7일

* 확정일자: 2019년 5월 13일

* 대항력: 있음 (말소기준권리보다 빠름)

* 비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리사항

등기부상 압류(수영구, 서구) 및 임의경매(부산시중앙신용협동조합) 내역이 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,710,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산 수영구 수영동은 주거 밀집 지역으로, 소규모 점포와 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 부산도시철도2호선 민락역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 우수하며, 차량을 이용한 이동도 용이합니다. 민락역 주변 상권을 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도2호선 민락역 도보 이용 가능, 인근 버스정류장 다수.

* 편의시설: 주거지 인근 소규모 상가 및 근린생활시설 이용 편리. 민락역 인근 상권 이용 가능.

* 교육시설: 관련 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 이 임차인은 2019년 5월 7일 전입하여 대항력이 있으며, 보증금 70,000,000원을 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 취득 비용에 직접적인 영향을 미치는 주요 리스크 요인입니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 예상치 못한 변수가 발생하거나 입찰 기회가 무산될 수 있습니다.

* 임대관계 미확인: 임차인 이 외 다른 임대 관계에 대한 정보는 확인되지 않아 추가적인 불확실성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산도시철도2호선 민락역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2018년에 준공된 건물로 관리 상태도 보통 수준으로 예상됩니다.

그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금 70,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자 비용을 신중하게 산정해야 합니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성 또한 염두에 두어야 합니다.

감정가는 109,000,000원이지만, 이는 임차인 인수분을 반영하지 않은 금액일 수 있어, 실제 인수 시 총 부담액을 고려한 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 민락역 인근으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 투자 목적으로 적합한 전용면적 4.45평의 소형 주거 공간입니다.

* 안정적인 수요: 부산 도심의 소형 주거 공간에 대한 지속적인 수요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 109,000,000원입니다. 주변 유사 면적 건물(몬스테라, 13.2㎡)의 최근 매매가가 14,000만원임을 고려할 때, 물건 자체의 시장 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다.

그러나 본건은 70,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당 결과에 따라 해당 금액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서, 총 취득 비용을 고려한 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

임차인 보증금 70,000,000원을 잠재적 인수 금액으로 가정하고, 주변 시세(약 1억 4천만원)를 고려할 때, 입찰가는 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

이는 임차인의 보증금 70,000,000원을 낙찰 후 인수할 가능성을 고려하여, 총 취득 비용이 주변 시세를 크게 상회하지 않도록 산정한 것입니다. 예를 들어, 7,000만원에 낙찰받을 경우 총 취득 비용은 1억 4천만원이 되며, 8,000만원에 낙찰받을 경우 총 취득 비용은 1억 5천만원이 됩니다. 최종 입찰가는 임차인의 보증금 인수 여부 및 배당 결과를 면밀히 확인한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.