나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105930 [15] 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 소재하는 "수목하우스 다동 제2층 제201호 외 27개호"로서 부근은 단독주택 및 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,
주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 제반교통환경은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 7층 건물 내 제2층 제201호 외 27개호로서,
외 벽: 화강석붙임 및 스톤코트마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일마감 등,
바 닥: 데코타일깔기 등,
창 호: PVC샷시이중창구조임

이용상태

공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며,
201-505호(18개호): 도시형생활주택(원룸형),
601-705호(10개호): 주거용 오피스텔(원룸형)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비,
기계식주차설비(12대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세로장방형의 토지로서 공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중임

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경105930 (15)

소재지: 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 119,000,000원

토지면적: 9.48㎡ (약 2.87평)

건물면적: 16.10㎡ (약 4.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 수영동에 소재하며, 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

단독주택 및 공동주택, 소규모 점포 등 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 민락역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건과 관련하여 등기부등본상 확인되는 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (갑1): 2018-08-30

* 소유권이전 (갑2): 2019-03-28

* 근저당 (을3): 2019-09-20 (말소기준권리)

* 주택임차권 (을4): 2023-08-29, 권리자 유명재(유 ), 보증금 100,000,000원, 인수. 전입일자 2019-04-02, 확정일자 2019-03-07.

* 압류 (갑3, 갑5): 말소 예정

* 임의경매 (갑4): 말소 예정

말소기준권리인 근저당(을3)보다 선순위에 해당하는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않으나, 주택임차권(을4)은 확정일자와 전입일자를 기준으로 대항력이 있는 것으로 판단되며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 합니다.

본건의 경우, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 '유명재' 임차인의 보증금 100,000,000원이 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있으므로, 해당 보증금은 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 수영동 일대는 주거지와 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

소규모 점포 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

민락역이라는 역세권에 위치하여 교통 이용 편의성이 높으며, 이는 잠재적 임차 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 민락역 도보 이용 가능, 인근 버스정류장 이용 편리.

* 편의시설: 주변 상가 및 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 주거환경: 공동주택과 상업시설이 혼재되어 있어 조용하면서도 편리한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 유명재 임차인의 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 매입 비용이 감정가보다 높아질 수 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 공유자우선매수신고: 경매 진행 시 공유자가 최고가 매수신고액과 동일한 금액으로 우선 매수 신고를 할 수 있어 낙찰이 무산될 가능성이 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권 제한: 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권 행사는 1회에 한정됩니다.

1.6. 투자 포인트

* 역세권 입지: 민락역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지로, 교통 편의성이 우수합니다.

* 소형 면적: 16.10㎡의 전용면적은 1인 가구 수요층을 겨냥하기에 적합한 소형 면적입니다.

* 잠재적 가치: 부산의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 소형 주택의 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 소형 도시형생활주택으로 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억원 전부를 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이 인수 보증금을 고려했을 때, 실제 매수인의 총 투입 비용은 상당폭 증가하게 됩니다. 따라서 입찰 시에는 인수 보증금을 포함한 총 매입 비용과 시장 가치를 면밀히 비교하여 신중하게 접근해야 합니다. 또한 공유자 우선매수 신고 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 119,000,000원이나, 임차인 보증금 100,000,000원 인수 조건으로 인해 실질적인 총 매입 비용은 그 이상이 됩니다.

주변 유사 물건인 '몬스테라'(13.2㎡)가 2026년 4월 140,000,000원에 거래된 사례를 바탕으로 시세 환산 시, 본건(16.10㎡)의 시장 가치는 약 170,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서 총 매입 비용을 시장 가치 수준으로 맞추기 위한 적정 입찰가는 보증금 100,000,000원을 제외한 약 70,000,000원 내외가 될 수 있습니다.

다만, 경매의 특성상 여러 요인에 따라 입찰가가 달라질 수 있으므로, 본 물건의 인수 조건 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 90,000,000원

(상기 입찰가는 보증금 100,000,000원을 별도로 인수하는 조건이 반영된 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.