나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105930 [14] 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 소재하는 "수목하우스 다동 제2층 제201호 외 27개호"로서 부근은 단독주택 및 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,
주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 제반교통환경은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 7층 건물 내 제2층 제201호 외 27개호로서,
외 벽: 화강석붙임 및 스톤코트마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일마감 등,
바 닥: 데코타일깔기 등,
창 호: PVC샷시이중창구조임

이용상태

공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며,
201-505호(18개호): 도시형생활주택(원룸형),
601-705호(10개호): 주거용 오피스텔(원룸형)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비,
기계식주차설비(12대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세로장방형의 토지로서 공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중임

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경105930 (14)

소재지: 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 4층405호

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 9백만원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 8.66㎡ (약 2.62평)

토지지분: 8.664573530972513㎡ (약 2.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 14.71㎡ (약 4.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물정보

건물명: 수목하우스 다동

사용승인일: 2018년 8월 13일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 7층 건물 중 4층 405호

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 소재합니다.

부근은 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 제반 교통 환경은 무난합니다.

북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 9월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(금액: 2,640,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 임차인 현황

임차인: 송서영

보증금: 65,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2019년 3월 4일

확정일자: 2021년 2월 19일

배당신고일자: 2023년 6월 8일

대항력: 있음

등기부상 을3 주택임차권은 '말소: 인수'로 기재되어 있으나, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 특이사항

* 공유자우선매수신고: 경매 낙찰 후 공유자가 최고가 매수 신고 금액과 동일한 금액으로 우선하여 매수할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건 외 다른 부동산이 동일 채무에 대한 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 부산광역시 수영구 수영동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

소규모 점포 및 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 이용 현황

건물은 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다.

본 호실은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 교통이 편리하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

일반적인 주거 및 상업 지역으로, 특별한 혐오시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 문제

대항력 있는 임차인 송서영 씨의 보증금 6,500만원 인수 여부에 대한 불확실성이 가장 큰 리스크입니다. 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 되어 있으나, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권 행사

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효가 되고 공유자가 해당 물건을 낙찰받게 됩니다. 이는 경매 절차의 불확실성을 높입니다.

6.3. 권리금액 총액

등기부채권 총액은 약 27억 5백만원으로, 감정가 1억 9백만원에 비해 현저히 높은 금액입니다. 이는 본 건이 여러 채무로 인해 경매에 나온 것임을 시사하며, 채권액 규모에 비해 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산도시철도2호선 민락역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 건물 역시 비교적 최근에 사용승인을 받아 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 권리관계가 복잡하여 신중한 접근이 필요합니다. 특히 임차인 관련 문제는 추가 비용 발생의 직접적인 원인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산지하철 2호선 민락역 역세권 입지

* 도시형생활주택 및 업무시설(오피스텔) 복합 건물로 실거주 및 임대 수익 모두 고려 가능

* 소형 면적으로 투자 부담이 상대적으로 적을 수 있음 (단, 리스크 감안 시)

9. 예상 입찰가

최근 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 다세대 주택이 2026년 4월 1억 4천만원에 거래된 사례(몬스테라, 13.2㎡)가 있습니다. 이를 바탕으로 환산 시 3.3㎡당 약 106만원으로, 본 건(14.71㎡)의 시세는 약 1억 5천 592만원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 1억 9백만원입니다.

상기 물건의 복잡한 권리관계(대항력 있는 임차인 송서영 씨의 보증금 6,500만원 인수 여부 불확실, 공유자 우선매수권 등)를 고려할 때, 임차인 보증금 인수 가능성을 보수적으로 가정하고, 시장 시세보다 낮은 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에, 예상 입찰가는 1억 2천만원으로 제안합니다.

(주의: 실제 낙찰 시 임차인 보증금 인수 발생 시, 총 매수 비용은 크게 증가할 수 있음에 유의하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.