나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105930 [3] 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 소재하는 "수목하우스 다동 제2층 제201호 외 27개호"로서 부근은 단독주택 및 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,
주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 제반교통환경은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 7층 건물 내 제2층 제201호 외 27개호로서,
외 벽: 화강석붙임 및 스톤코트마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일마감 등,
바 닥: 데코타일깔기 등,
창 호: PVC샷시이중창구조임

이용상태

공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며,
201-505호(18개호): 도시형생활주택(원룸형),
601-705호(10개호): 주거용 오피스텔(원룸형)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비,
기계식주차설비(12대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세로장방형의 토지로서 공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중임

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부산동부지원 2024타경105930 (3)

소재지: 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 2층 203호

건물명: 수목하우스 다동

층수: 2층 203호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 7층 건물 내

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 153,000,000원

토지면적: 12.41㎡ (약 3.75평)

토지 지분: 12.41077935401705㎡

건물면적: 21.07㎡ (약 6.37평)

건물 지분: 21.07㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 구분 및 채권자

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOO

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유자 우선매수 신고, 공동담보

주의사항: 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 소재합니다. 부근은 단독주택 및 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 환경은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본상 말소기준 권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(2019-09-20, 2,640,000,000원)입니다.

이 외 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당, 전세권, 주택임차권, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

등기부 채권 총액은 2,760,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 김진식

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-05-24

확정일자: 2020-05-12

배당신고일자: 2024-04-03

대항력: 없음

상기 임차인 김진식은 대항력이 없습니다. 또한, 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 권리분석상 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준 권리인 근저당보다 선순위 권리는 없어, 본 경매 절차를 통해 소유권 이전 시 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 상태

본 건물은 공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다. 해당 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상업 시설

건물 주변으로는 소규모 점포 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

부산광역시 수영구 수영동은 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로, 인근에 주택 및 다세대 주택, 소규모 상가 등이 혼재하고 있습니다.

5.2. 생활 편의 시설

단지 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 민락역이 위치하여 교통 이용이 편리하며, 각종 근린생활시설 이용이 용이합니다.

5.3. 혐오시설 검색

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 공유자 우선매수 신고가 있는 점은 확인이 필요합니다. 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 항상 존재합니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 전반적인 변동성, 지역 내 유사 물건의 공급량, 향후 개발 계획 등 시장 상황에 따른 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 도시철도역 인근에 있어 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 5천3백만원이며, 건물 면적은 21.07㎡입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 김진식의 경우 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 공유자 우선매수 신고가 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 실수요자 및 임대 투자에 적합합니다.

* 도시철도역과 가까워 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 권리상 문제가 없어 안전하게 취득할 수 있는 경매 물건입니다.

* 비교적 최신 건물(2018년 준공)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 전용면적 21.07㎡(약 6.37평)이며, 감정가는 153,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 연식의 소형 주거용 건물(몬스테라, 2023년 준공, 13.2㎡, 140,000,000원)의 거래 사례가 있습니다. 해당 사례를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 10,606,000원/㎡입니다.

본 건물의 감정가 기준 평당 가격은 약 7,261,500원/㎡로, 비교 사례 대비 감정가가 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

건물의 신축 연도(2018년) 및 면적을 고려했을 때, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 160,000,000원에서 180,000,000원 사이로 예상됩니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 시세 변동 추이, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.