나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경105930 [4] 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 소재하는 "수목하우스 다동 제2층 제201호 외 27개호"로서 부근은 단독주택 및 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,
주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 민락역이 소재하여 제반교통환경은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 7층 건물 내 제2층 제201호 외 27개호로서,
외 벽: 화강석붙임 및 스톤코트마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일마감 등,
바 닥: 데코타일깔기 등,
창 호: PVC샷시이중창구조임

이용상태

공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며,
201-505호(18개호): 도시형생활주택(원룸형),
601-705호(10개호): 주거용 오피스텔(원룸형)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비,
기계식주차설비(12대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세로장방형의 토지로서 공동주택(다세대-도시형생활주택) 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중임

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

4.

5.1. 1. 기본 현황

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7.

8. 사건번호: 부산동부지원 2024타경105930 (4)

9. 소재지: 부산광역시 수영구 수영동 502-44 수목하우스다동 2층204호

10. 건물 종류: 도시형생활주택 (원룸형), 업무시설(주거용 오피스텔) 겸업 가능

11. 경매 구분: 부동산 임의경매

12. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

13. 준공 연도: 2018년 8월 (사용승인일: 2018-08-13)

14.

15.1. 2. 감정가 및 면적

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18. 감정가: 117,000,000원

19. 토지 면적: 9.50㎡ (약 2.87평)

20. 건물 면적: 16.12㎡ (약 4.88평)

21. 전용 면적: 16.12㎡ (약 4.88평)

2. 입지조건

3.

4.2. 1. 위치 및 주변 환경

5.

6.

7. 본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산도시철도2호선 민락역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

8. 주변은 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

9.

10.2. 2. 교통 여건

11.

12.

13. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

14. 부산도시철도 2호선 민락역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

15. 제반 교통 환경은 무난한 수준으로 평가됩니다.

16.

17.2. 3. 인접 도로

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19.

20. 건물 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

4.

5.3. 1. 등기부 현황

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7.

8. * 소유권 보존: 김길용 (2018.08.30)

9. * 소유권 이전: 최지아 (2019.03.28) - 매매

10. * 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2019.09.20, 26.4억원) - 말소기준권리

11. * 주택임차권: 백수빈 (2023.03.15, 7천만원) - 말소 (전입 2021.02.09, 확정 2021.01.19)

12. * 압류: 수영구 (2023.08.30) - 말소

13. * 임의경매: 부산시중앙신용협동조합 (2024.06.10, 24.67억원) - 말소 (본건 경매개시결정)

14. * 압류: 서구 (2024.07.31) - 말소

15. * 압류: 부산진구 (2026.06.12) - 말소

16. 총 등기부 채권액: 2,710,000,000원

17.

18.3. 2. 임차인 현황 및 인수 여부

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20.

21. * 임차인: 백수빈

22. * 보증금: 70,000,000원

23. * 차임: 0원

24. * 전입일자: 2021-02-09

25. * 확정일자: 2021-01-19

26. * 대항력: 없음

27.

28. 상기 임차인은 확정일자 및 전입일자가 말소기준권리인 근저당권(2019.09.20)보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보이며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

29.

30.3. 3. 특이사항 및 주의사항

31.

32.

33. * 공유자 우선매수 신고가 있었습니다. 이는 경매 절차 진행 시 공유자가 우선적으로 매수할 권리를 행사할 수 있음을 의미합니다.

34. * 본건은 공동담보 물건입니다.

35. 주의사항: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사는 1회에 한합니다.

4. 상권분석

5.

6.4. 1. 주변 상업시설

7.

8.

9. 본건이 위치한 수영동 일대는 주택가와 소규모 상가 및 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

10. 인근 민락역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 일부 발달되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

11.

12.4. 2. 건물 용도 및 구성

13.

14.

15. 본건은 '수목하우스 다동'이라는 집합건물 내 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

16. 건물은 공동주택 및 업무시설(주거용 오피스텔)로 복합 사용되고 있으며, 본건은 공동주택 용도로 분류됩니다.

17. 건축물 주요 용도: 공동주택, 업무시설

5. 생활정보

6.

7.5. 1. 편의시설

8.

9.

10. 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 민락역이 소재하여 교통이 편리합니다.

11. 생활 편의를 위한 소규모 점포 및 근린생활시설 이용이 가능합니다.

12.

13.5. 2. 주거 환경

14.

15.

16. 단독주택 및 공동주택이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

17. 건물 자체는 철근콘크리트구조로, 2018년 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

6. 잠재적 리스크

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8.6. 1. 건물 노후도

9.

10.

11. 2018년 준공으로 비교적 신축 건물이지만, 장기적인 건물 유지보수 및 관리의 필요성이 발생할 수 있습니다.

12.

13.6. 2. 공유물 관련

14.

15.

16. 공유자 우선매수 신고가 존재하여, 경매 낙찰 과정에서 변수가 될 수 있습니다. 공유자가 우선적으로 매수할 경우 입찰 결과가 달라질 수 있습니다.

17.

18.6. 3. 기타 리스크

19.

20.

21. 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사에 1회 제한이 있다는 점을 유의해야 합니다. 이로 인해 예상치 못한 절차적 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

8.

9.

10. 본건은 부산 수영구 수영동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적의 비교적 신축 건물입니다.

11. 인근 지하철역 이용이 편리하며, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

12. 등기부상 말소기준권리보다 늦은 임차인이 존재하여 인수되는 보증금은 없으므로 권리관계는 명확한 편입니다.

13. 다만, 공유자 우선매수 신고가 있어 낙찰 가능성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

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11. * 부산 수영구라는 입지적 장점과 소형 면적(약 4.88평)으로 인한 낮은 초기 투자 부담.

12. * 2018년 준공된 신축 건물로, 건물 자체의 노후도 관련 리스크가 적음.

13. * 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확하고 명도 부담이 적음.

14. * 민락역 인근 지역의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

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11. 시세 분석:

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13. 제공된 최근 매매 정보 중 본건과 직접적으로 비교 가능한 사례는 제한적입니다.

14. 비교적 유사한 조건(준신축, 소형 면적)을 가진 '몬스테라' (490-2번지, 2023년 준공, 13.2㎡ 전용, 2026년 4월 14,000만원 거래)의 평당가를 참고하면, 본건의 전용면적(16.12㎡) 기준 시세는 약 10,500만원에서 12,000만원 수준으로 추정됩니다.

15. 본건의 감정가는 117,000,000원으로, 현재 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

16. 주변 시세, 공유자 우선매수 가능성, 현재 부동산 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간의 할인율을 적용한 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

17.

18. 예상 입찰가: 105,300,000원 ~ 117,000,000원

19.

20. 본 예상 입찰가는 감정가의 약 90% ~ 100% 수준이며, 인수 보증금이 없으므로 이 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 방문 및 추가적인 시장 조사 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.