나이스옥션 법원경매 진주 2025타경963 [2] 경상남도 진주시 하대동 453-24 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2025.11.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 본건은 경상남도 산청군 삼장면 평촌리 소재 "명상삼거리" 동측 인근에 위치하며 주위는 주택, 임야, 상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨. 기호(3) : 본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 "진주제일여자고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 상가, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

지역내 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사지로 건부지임. 기호(3) : 사다리유사형 평지로 종교시설 건부지임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 진입로가 있음. 기호(3) : 본건 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(3) : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-04-23)(진주제일여자고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,2-1) 목조 스레트지붕 단층건으로(사용승인:1954.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 기호(4) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건으로(1997.10.14.) 외벽 : 적벽돌치장 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임. 기호(4-1) 조립식 판넬조 판넬지붕 단층건으로(1997.10.14) 외벽 : 적벽돌치장 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(2) : 공부상 사무실(현 공실). 기호(2-1) : 공부상 축사(현 공축사). 기호(4) : 종교시설 및 일부 주거용으로 이용중. 기호(4-1) : 종교시설 임.

설비내역

기호(4) 일부에 난방설비 있으며, 위생, 급배수설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(3) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ~ㅁ)이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ~ㅁ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 미치는 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅁ] 매각 포함
-[목록3] 지상 소재 정원수 (동백나무 외) 토지 가격에 포함 평가함
-[목록4] 건물 옥상 지붕보강 구조물 및 옥탑(계단실)등은 건물 가격에 포함 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2025타경963 (2)

1.2. 소재지

경상남도 진주시 하대동 453-24 (도로명주소: 경상남도 진주시 하대로34번길 11-20)

1.3. 물건종별

종교시설

1.4. 감정평가액

560,024,080원

1.5. 면적

토지면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

건물면적: 299.91㎡ (약 90.72평)

1.6. 매각구분

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매종류

부동산 임의경매

1.8. 채권자

진주저축은행 (근저당권자)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 "진주제일여자고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 상가, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통상황

본건 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 있어 차량 접근이 용이합니다. 지역 내 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 접근성

인근에 학교(진주제일여자고등학교)가 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권현황

현재 소유자는 대한예수교장로회합동목양교회이며, 2013년 11월 12일 증여로 소유권을 이전받았습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 10월 19일 접수된 진주저축은행의 근저당권(채권최고액 351,000,000원)입니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리인 근저당권 이하 모든 후순위 권리(가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 참고사항 참조)

3.5. 임차인 현황

임차인 현황 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.6. 등기부채권 총액

총 432,400,000원

4. 상권분석

4.1. 지역특성

해당 물건이 위치한 하대동은 주거, 상업, 농경지, 임야가 혼재된 복합적인 지역입니다. 특정 상업 지구로 집중된 형태는 아니며, 지역 주민을 위한 생활 편의시설 위주로 구성되어 있습니다.

4.2. 용도 적합성

본건은 종교시설(교회)로 이용 중이거나 이용 가능한 특수 물건입니다. 해당 용도로 활용 시 지역적 특성을 고려한 접근이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

인근에 진주제일여자고등학교가 위치하여 해당 구역은 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 교육 환경 보호를 위한 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 주택, 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보이나, 구체적인 대형 편의시설과의 거리 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 자연녹지지역에 속해 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 축산업 관련 용도로는 제한이 있습니다.

* 진주제일여자고등학교의 절대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 시 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

6.2. 건물 상태

* 건물 중 일부(기호 2, 2-1)는 1954년 사용승인되어 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다.

* 다른 건물(기호 4, 4-1)은 1997년 사용승인되었으나, 장기간 경과함에 따라 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 공부상 사무실(현 공실) 및 축사(현 공축사)로 되어 있는 부분이 있어, 현재 종교시설 외 다른 용도로 활용 시 공부와의 차이 또는 용도 변경에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건 및 부합물

* 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅁ), 정원수, 옥상 지붕보강 구조물 및 옥탑(계단실) 등이 일괄 매각에 포함되어 있습니다. 이들의 현황, 가치, 관리 방안에 대한 현장 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시 하대동에 위치한 종교시설(교회)로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 상태입니다. 다만, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 절대보호구역 등 토지이용 제한이 존재하며, 건물 노후화 및 일부 공부상 불일치 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 제시외 물건이 일괄 포함되어 있어 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안전한 권리관계

본건은 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없는 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다.

8.2. 일괄 매각

토지와 건물을 함께 매각하므로, 활용 및 개발 측면에서 유리할 수 있습니다.

8.3. 종교시설로서의 가치

해당 용도로 활용하려는 경우, 특화된 시설로서의 가치를 지닙니다.

8.4. 도시 지역 내 위치

진주시 내 위치하여 지역 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 560,024,080원입니다. 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 특성, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 접근 방식에 따라, 감정가의 약 80% 수준인 448,000,000원 내외를 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

이 예상 입찰가는 단순 추정치이며, 실제 시장 가치 및 낙찰가율, 현장 조사 결과, 권리관계 추가 확인 등에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서 심층적인 분석과 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.