나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31354 [3] 경상남도 남해군 남면 선구리 511-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

? 본건은 경상남도 남해군 남면 선구리 소재 「향촌마을회관」 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 농가주택 및 숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

? 본건 기호(1) : 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통시 됩니다. ? 본건 기호(2) : 본건까지 차량의 접근이 불가능하며, 제반 교통 사정은 보통시 됩니다. ? 기호(3) : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

? 기호(1) : 완경사지 내 부정형의 토지로 현재 전으로 이용 중입니다. ? 기호(2) : 급경사지 내 부정형의 토지로 현재 휴경지입니다. ? 기호(3) : 완경사지 내 평탄한 토지로 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

? 기호(1, 2) : 지적도상 맹지입니다. ? 기호(3) : 북측 및 동측으로 약 3m내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

? 기호(1) : 보전관리지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례> ? 기호(2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ? 기호(3) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(향촌)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

? 기호(4-1, 4-2) : 블록조 함석지붕 1층 건물로서, (사용승인일 : 1968.03.01. 1976 증축주택) 외벽 : 블록위 페인팅 마감 등입니다. 창호 : 섀시창호 등입니다. ? 기호(4-3) : 블럭조 함석지붕 1층건물로서, 외벽 : 시멘트노출 마감 등입니다. 창호 : 섀시창호 등입니다.

이용상태

? 기호 (4-1, 4-2) : 주택으로 이용중입니다. ? 기호 (4-3) : 창고로 이용중입니다.

설비내역

? 기호(4-1, 4-2) : 주택으로 갖추어야 할 기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이, 기호(3) 토지상에 종물 내지 부합물 성격의 제시외 건물 기호(ㄱ)이 소재하나 용도 및 구조 등에 비추어 해당 토지 및 건물의 사용?수익에 미치는 영향의 정도는 미미할 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

외부관찰 등에 의할때 기호(4-3) 건물은 공부상 「축사」 이나 현황 「창고」 등으로 이용하고 있을 것으로 판단됩니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경31354 (3)

소재지: 경상남도 남해군 남면 선구리 511-1

용도: 단독주택

감정가: 179,637,160원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 토지 정보

총 토지면적: 377.00㎡ (약 113.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

총 건물면적: 102.41㎡ (약 30.98평)

건물 제시외면적: 28.00㎡ (약 8.47평) - 감정서상 'ㄱ' 건물 포함

사용승인일: 1968년 3월 1일 (1976년 증축)

건물 구조: 블록조 함석지붕 1층 (주택), 블럭조 함석지붕 1층 (창고)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남면 선구리 소재 「향촌마을회관」 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 농가주택, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다. 아름다운 해안 경관과 인접해 있으며, 조용하고 한적한 어촌 마을의 분위기를 느낄 수 있습니다.

2.2. 교통상황

기호(1), (3) 토지는 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 기호(2) 토지는 차량 접근이 불가능합니다. 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

2.3. 이용 및 형태

토지 기호(1)는 완경사지의 부정형 토지로 현재 전으로 이용 중입니다.

토지 기호(2)는 급경사지의 부정형 토지로 현재 휴경지 상태입니다.

토지 기호(3)는 완경사지 내 평탄한 토지로 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

토지 기호(1, 2)는 지적도상 맹지입니다.

토지 기호(3)는 북측 및 동측으로 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1): 보전관리지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역

* 기호(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역

* 기호(3): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역, 하수처리구역(향촌)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 8월 24일 접수된 동래농업협동조합의 근저당권 (을1)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 (근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 소멸되지 않으나, 본건에는 지상권이 존재하지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강정례

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1986년 4월 8일

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

본건에는 대항력 있는 임차인(강정례)이 존재합니다. 해당 임차인은 1986년 4월 8일에 전입하였으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인과의 별도 합의(무상거주 등) 또는 등기부상 보증금/차임이 없는 권리일 수 있으므로, 인수 보증금은 0원입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이므로 낙찰자는 해당 임차인의 점유를 그대로 승계해야 합니다.

3.4. 인수되는 권리/금액

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 강정례는 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 임대차 관계의 상세 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 현황

남해군 남면 선구리 일대는 주로 전원주택, 촌집, 펜션 등이 거래되는 지역입니다. 최근 매매 사례를 보면, 2,200만원의 촌집(172㎡/52평), 2억 7,000만원의 토지(1,058㎡/320평) 등이 거래된 바 있습니다. 또한, 선구리에는 전망 좋은 펜션이나 바닷가 인근의 주택 매물도 다수 확인됩니다. (예: 펜션 58,000만원, 48,000만원, 63,000만원 등)

4.2. 시세 분석

본건은 단독주택 용도로, 감정가는 179,637,160원입니다. 주변 부동산 시세를 고려할 때, 해당 지역의 부동산은 주로 해안 경관이나 자연 환경을 중심으로 가치가 형성되는 경향이 있습니다. 본건의 감정가는 토지 및 건물 면적, 그리고 입지 조건을 고려한 것으로 보이며, 주변 유사 물건의 거래 사례와 비교하여 시세 조사가 필요합니다. 다만, 직접적인 비교 대상이 될 만한 동일 단지 내 유사 물건 정보는 부족합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건이 위치한 남면 선구리 일대는 아름다운 해안선과 몽돌해변이 인접해 있어 관광 및 휴양지로 적합합니다. 선구몽돌해변은 남해 바래길 1코스에 속하며, 주변으로 펜션, 캠핑장 등 숙박시설이 있습니다. 또한, 선구마을과 향촌마을은 낚시 포인트로도 알려져 있습니다.

5.2. 교육 및 편의시설

본건 인근, 즉 남해군 남면 선구리 지역에는 도보로 접근 가능한 초, 중, 고등학교가 없다는 정보가 있습니다. 남해해성고등학교는 남면 평산리에 위치해 있으나, 본건에서의 거리는 도보 접근이 어려울 수 있습니다. 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 상세 정보는 부족하나, 남해읍 등 인근 지역의 기반 시설을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 강정례는 1986년에 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 명백한 인수 부담은 없으나, 향후 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 접근성

본건의 토지 중 기호(1)와 (2)는 지적도상 맹지이며, 특히 기호(2)는 급경사지로 차량 접근이 불가능합니다. 주택으로 이용 중인 기호(3)는 도로에 접하고 있으나, 전체 토지의 활용도에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 변전소, 가스탱크, 오수처리장 등 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 의미에서의 시설(예: 축사)에 대한 언급은 있으나, 물건지와의 직접적인 관련성은 불명확합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 남면 선구리의 단독주택으로, 아름다운 해안 경관과 조용한 어촌 마을의 입지를 갖추고 있습니다. 토지 일부(기호1,2)는 맹지이거나 급경사지인 단점이 있으나, 주택이 위치한 기호(3) 토지는 도로에 접하고 있습니다. 건축된 지 오래된 주택(1968년 사용승인)이므로 리모델링 또는 신축을 고려해야 할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 권리 관계는 비교적 명확하나, 명도 과정에서의 변수가 있을 수 있습니다. 주변 시세 대비 감정가 수준을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 아름다운 남해 바다와 인접한 해안가 입지.

* 자연 친화적이고 조용한 전원생활 또는 주말 주택지로 적합.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금 0원으로 권리 관계 명확.

* 주택이 위치한 토지는 도로 접근성이 양호.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 179,637,160원입니다.

현재 파악된 권리 분석상 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

주변 시세 및 부동산 거래 정보를 고려할 때, 남면 선구리 지역의 단독주택 및 토지 가격대는 다양합니다.

본건은 노후된 주택과 일부 맹지인 토지를 포함하고 있으나, 전체적으로 일괄매각되는 점, 해안 인접 입지 등을 고려해야 합니다.

현 시세 수준과 본건의 가치를 종합적으로 판단하되, 향후 명도 비용 및 리모델링/신축 비용을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80~120% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 다음과 같은 요소를 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 토지 중 맹지(기호1,2) 및 급경사지(기호2) 존재

* 건축물 노후화 (1968년 사용승인)

* 대항력 있는 임차인 존재 (명도 관련 리스크)

* 인근 유사 부동산 시세 및 거래 동향

상기 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 161,700,000원에서 179,600,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다. 최종 입찰가는 법원 매각 진행 상황 및 경쟁 입찰 현황을 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.