나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52493 [4] 서울특별시 광진구 중곡동 134-42 모두스타빌 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연우 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 군자역(5호선, 7호선)이 위치하여 대중교통 이용의 편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물내 201호, 203호, 301호, 303호, 401호, 501호로서, 사용승인일은 2021.06.02입니다.

이용상태

6개호 각각 도시형생활주택단지형다세대입니다.(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

기본위생및급수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형토지로서 건부지(도시형생활주택단지형다세대)로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 용마산로3길에 접하고 북서측 및 북동측으로 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다. 2) 6개호 각각 민간임대주택등기, 주택임차권등기 되어 있습니다.(출처: 등기사항전부 증명서/발행일:2025.12.26) 3) 6개호 각각 현장조사시 이해관계인의 부재 및 잠금장치로 내부확인하지 못한바, 건축 물대장에 등재된 현황도를 기준으로 내부구조 및 이용상태를 표시하였습니다. 현황과 상이할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권 등기 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52493 (4)

* 경매구분: 청산을위한형식적경매

* 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 표시

* 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 134-42 모두스타빌 3층303호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물구조 (사용승인일): 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물내 201호, 203호, 301호, 303호, 401호, 501호로서, 사용승인일은 2021.06.02입니다. (사용승인일: 2021.06.02)

* 건물용도: 도시형생활주택단지형다세대(13세대)

* 토지면적: 18.20㎡ (5.51평)

* 건물면적: 28.40㎡ (8.59평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정 및 매각 정보

* 감정가: 381,000,000원

* 총 등기부 채권액: 1,482,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대 입니다.

2.2. 교통 상황

* 대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 군자역(5호선, 7호선)이 위치하여 대중교통 이용의 편의도는 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

* 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물내 303호로서, 2021년 6월 2일에 사용승인되었습니다.

* 6개호 각각 도시형생활주택단지형다세대입니다.

* 설비내역: 기본위생및급수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있습니다.

* 주차시설: 실내 7대 (87.5㎡), 실외 1대 (12.5㎡)

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

* 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)

* 토지 형상 및 이용 상태: 사다리형토지로서 건부지(도시형생활주택단지형다세대)로 이용중입니다.

* 인접 도로 상태: 남서측으로 용마산로3길에 접하고 북서측 및 북동측으로 도로에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 등기부상 말소기준권리: 갑3 가압류 (주택도시보증공사, 2023.12.12 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권 (유석범)

3.2. 임차인 현황 및 인수사항

* 임차인: 유 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 378,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 전입 2021-07-16, 확정 2021-06-08

* 대항력: 있음

* 인수사항: 을구 순위 3번 주택임차권 등기는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 전액을 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 갑3 가압류 (2023.12.12)

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑3 가압류, 갑5 임의경매 등

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을3 주택임차권 (인수 대상)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 감정가: 381,000,000원

* 본건 (28.40㎡, 2021년 건축)의 시세 추정:

* 비교 대상: 2019년 건축, 19.93㎡, 2억 4,500만원 거래 사례 (약 1,230만원/㎡)

* 추정 시장가치: 약 369,200,000원

* (참고) 감정가는 381,000,000원 입니다.

4.2. 동일 단지/건물 시세

* 제공된 정보 내에서 '모두스타빌'과 동일한 단지 내 또는 동일 건물 내 다른 호실의 최근 실거래가 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 교통: 지하철 5호선, 7호선 군자역 이용 편리

* 상업시설: 군자역 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용 가능

5.2. 교육시설

* 서울용마초등학교 등 초등학교 인접

* 교육환경보호구역에 해당하므로, 최종 교육청 확인 필요

5.3. 기타 생활 편의

* 인근에 용마산로3길 등 도로에 접해 있어 차량 접근 용이

* 주택가 지역으로 상대적으로 조용한 주거 환경

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 인수 위험

* 을구 순위 3번 주택임차권 (임차인: 유 )은 대항력이 있으며, 보증금 378,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 투입을 의미하므로, 총 투자금액 산정에 신중해야 합니다.

6.2. 보증금 인수 관련 재정적 불확실성

* 임차인의 보증금 378,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 해당 금액을 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

* 이는 예상 투자비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

6.3. 내부 상태 미확인

* 현장 방문 시 내부 확인이 불가하여 건축물대장 현황을 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.

* 도배, 장판, 설비 등 기본적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 지역 규제

* 해당 물건지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 적용됩니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.20.~2026.12.31.) 내에서는 허가 취득 등 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 신축(2021년 준공) 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으나, 을구 순위 3번 주택임차권의 대항력 및 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 임차인의 보증금(3억 7,800만원)이 사실상 물건의 감정가(3억 8,100만원)와 유사하며, 이를 전액 인수해야 할 경우 투자 수익률 확보가 매우 어렵습니다.

* 형식적 경매의 특성상 배당 절차가 명확히 진행되어 임차인 보증금이 전액 변제될 수 있는지 여부가 투자의 성패를 좌우할 것입니다.

* 낙찰 후에도 인수해야 하는 임차 보증금 때문에 실질적인 순수 투자금액이 매우 낮아지거나 마이너스가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)의 희소성

* 도시형생활주택으로 소형 주거 공간의 수요 존재 가능성

* (가정) 만약 임차 보증금이 배당으로 전액 변제될 경우, 매우 낮은 낙찰가로 취득할 기회

* (주의) 위 8.3번 포인트는 임차 보증금이 전액 변제될 것이라는 가정이 충족될 경우에만 유효합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 378,000,000원 전액 인수 가능성입니다.

* 추정 시장 가치 (369,200,000원)에서 인수해야 할 보증금 (378,000,000원)을 제외하면, 실질적인 순수 투자 가능 금액이 마이너스가 될 수 있습니다.

* 따라서, 입찰가는 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여 매우 신중하게 결정해야 합니다.

* 만약 임차 보증금을 전액 인수해야 한다고 가정할 경우, 총 투자 비용은 낙찰가 + 보증금 인수액이 됩니다.

* 본건의 경우, 순수 취득 가능한 자산 가치 (Equity)는 매우 낮거나 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않아 매수인이 인수할 경우, 매우 보수적인 입찰가를 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가: 3,000,000원 ~ 5,000,000원

* (근거: 추정 시장가치 약 369,200,000원 - 인수 보증금 378,000,000원 = 마이너스 금액. 따라서 실질적인 잉여 가치 범위 내에서 매우 낮은 입찰가를 제시하는 것이 합리적입니다. 이는 임차 보증금 전부 인수 시나리오 기준입니다.)

* (참고: 만약 임차 보증금이 배당을 통해 전액 변제된다는 확실한 정보가 있다면, 시장 가치 또는 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 재산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.