나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52493 [3] 서울특별시 광진구 중곡동 134-42 모두스타빌 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연우 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 군자역(5호선, 7호선)이 위치하여 대중교통 이용의 편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물내 201호, 203호, 301호, 303호, 401호, 501호로서, 사용승인일은 2021.06.02입니다.

이용상태

6개호 각각 도시형생활주택단지형다세대입니다.(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

기본위생및급수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형토지로서 건부지(도시형생활주택단지형다세대)로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 용마산로3길에 접하고 북서측 및 북동측으로 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다. 2) 6개호 각각 민간임대주택등기, 주택임차권등기 되어 있습니다.(출처: 등기사항전부 증명서/발행일:2025.12.26) 3) 6개호 각각 현장조사시 이해관계인의 부재 및 잠금장치로 내부확인하지 못한바, 건축 물대장에 등재된 현황도를 기준으로 내부구조 및 이용상태를 표시하였습니다. 현황과 상이할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권 등기 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52493 (3)

* 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 134-42 모두스타빌 3층 301호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 381,000,000원

* 토지면적: 18.19㎡ (약 5.50 평)

* 건물면적: 28.38㎡ (약 8.59 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 형식적 경매, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 본 건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 5호선과 7호선 군자역이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 도로상태: 남서측으로 용마산로3길에 접하고 북서측 및 북동측으로 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권 등기 (매수인 인수 대상)

* 선순위 권리: 소유권보존 (2021-06-04), 소유권이전 (2021-10-29), 임의경매개시 (2025-12-18, 말소기준권리)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 368,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-22

* 확정일자: 2021-09-08

* 배당신고일자: 2023-06-30

* 대항력: 있음

* 권리 분석 요약: 본 건은 청산을 위한 형식적 경매이나, 을구 순위 3번의 주택임차권 등기가 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다. 이는 매각 후에도 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. 집합건물 등기부상 을구 3번 순위의 주택임차권 등기권자는 이재성으로 되어 있으며, 말소 예정 사항에 '인수'로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 광진구 중곡동 일대는 주택지대가 형성되어 있으며, 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 상업시설: 주택가 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 서울용마초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주택가 밀집 지역입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 평지붕 6층 건물 내 3층 301호이며, 2021년 6월 2일 사용승인되었습니다.

* 이용 상태: 도시형생활주택으로 사용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 5호선 및 7호선 군자역을 이용할 수 있습니다.

* 주변 환경: 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 을구 순위 3번의 주택임차권 등기로, 대항력 있는 임차인의 보증금 368,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상 낙찰가 외에 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 잠금장치로 인해 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 건축물대장 기준 현황도를 참고하였으나, 실제와 상이할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 사용승인)된 도시형생활주택으로, 광진구 중곡동에 위치하며 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 368,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높아, 실제 인수 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 형식적 경매로 진행되나, 임차권 문제가 복잡하게 얽혀 있어 권리분석에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 양호 및 하자 발생 가능성이 낮을 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선, 7호선 군자역을 이용할 수 있어 직장인 등 소형 주거 수요에 대한 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변이 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 381,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적 및 연식의 다세대 주택 거래가는 평당 약 4,000만원 내외로 형성되어 있습니다. [cite:1,2,3 - JSON 데이터 분석 결과] (참고: 제공된 JSON 데이터의 매매 사례는 본건보다 연식이 오래되었거나 면적이 상이하여 직접적인 비교에 한계가 있습니다.)

매수인이 임차인의 보증금 368,000,000원을 인수해야 할 경우, 실질적인 총 투자 비용이 매우 높아져 수익성을 확보하기 어렵습니다. 따라서 본 예상 입찰가는 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 소멸된다는 가정 하에, 감정가의 약 85% 수준인 320,000,000원을 권유합니다.

이는 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상, 배당 결과 예측 등 추가적인 정보 수집과 면밀한 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 보증금 인수 금액과 관련하여 법률 전문가와 상담하는 것을 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.