나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50142 [10] 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 107동 13층1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2026.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 본건은 전라남도 순천시 동외동 소재 "순천성동초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 숙박시설, 판매점, 종교시설과 단독주택이 혼재된 주거 및 상가지대임. 기호9) 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "백운초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다가구 및 원룸 주택 등과 주거 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상가지대임.

교통상황

인근에 버스승강장 및 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호1) 세장형의 토지로서, 상업용부지로 이용중임. 기호9) 가장형의 토지로서, 다가구주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 동측으로 소로한면에 접함. 기호9) 북측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역)), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역임. 기호9) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

감정평가 의견서 참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1) 지상 옥상에 태양광설비(3기, 약 3KW 내외 x 3ea)가 되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층건(사용승인일:1998.10.20)으로 외벽: 드라이비트, 외장타일 등 마감 내벽: 벽지, 타일 등, 창호: 새시페어창 등임. 기호16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층(사용승인일:2010.06.18)으로 외벽: 외장타일 및 돌치장 등 내벽: 벽지, 타일 등, 창호 : 새시페어창 등임.

이용상태

기호2) 숙박시설(무인텔, 힐링스테이) 기호16) 다가구주택

설비내역

본건 공히 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호2)에 소재하여 개략적인 실측에 의거 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호2)중 지하1층은 상당기간 공실 상태이며, 기호16) 건물은 다가구주택으로 임차인이 거주중인 것으로 탐문되나 본건 공히 이해관계인 부재 등으로 상세내역은 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동, 광영동, 마동에 산재하여 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상가지대임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하고, 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

기호3) 철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 평슬래브지붕 15층건 내 3층 303호, 기호4) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 내 8층 802호, 기호5~8) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층건 내 6동 1층 101호, 102호, 2층 202호 및 7동 1층 102호, 기호10) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층건 내 6층 604호, 기호11) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 17층건 내 13층 1305호, 기호12~14) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층건 내 18층 1807호, 2층 206호, 17층 1704호, 기호15) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층건 내 14층 1402호, 기호17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건내 1층 105호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 창호 : 새시페어창 등임.

이용상태

기호 3~8, 10~15) 공동주택(아파트)임. 기호17) 상가로 이용중임.

설비내역

기호 3~8, 10~15) 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음. 기호17) 급.배수설비, 위생설비, 천정형 에어컨설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형, 가장형 등의 토지로서, 공동주택(아파트), 근린생활시설 부지 등임.

인접 도로상태등

기호3) 남측 및 동측 등으로 도로에 접함. 기호4) 북측 및 서측, 남측의 도로에 접함. 기호5~8) 북측 및 남측 등으로 도로에 접함. 기호10~14) 북측 및 동.서측, 남측의 도로에 접함. 기호15) 남측 및 동측으로 도로에 접함. 기호17) 남측 및 서측 등의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3,10~15,17) 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 기호4) 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역 기호5~8) 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역

공부와의 차이

기호17)은 공부상 전유부분 면적은 36.6378㎡이나 집합건축물대장상 전유부분 면적은 29.25㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 임대여부는 미상이며, 기호17) 공부상 면적은 집합건축물대장상 전유부분(29.25㎡)과 공용부분(7.3878㎡)을 합산한 면적으로 조사되며, 본건 상가 전체가 동일하게 합산 면적이 등기부등본상 등재된 것으로 사료됨.

물건 비고

- 관리비 미납 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 순천지원 2026타경50142 (10)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 107동 13층1305호

* 용도: 아파트

* 감정가: 87,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지 면적: 28.83㎡ (약 8.7평) / 토지 지분: 28.829㎡

* 건물 면적: 59.99㎡ (전용면적, 약 18.1평) / 건물 지분: 59.995㎡

* (참고: 유사 면적 타입(75m²) 공급 면적은 75.11㎡임.)

* 건축 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 17층 건물 중 13층 1305호

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 전라남도 광양시 중동에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상가지대임.

* '백운초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 다가구 및 원룸 주택 등과 주거 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상가지대임.

2.2. 교통 및 접근성

* 인근에 버스승강장이 소재하고, 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 무난함.

2.3. 지역 지구 현황

* 본건이 속한 지역은 제3종일반주거지역임.

* 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 권리관계

* 말소기준권리는 2025년 6월 9일 접수된 전남낙농업협동조합의 가압류(갑7)임.

* 이 외 소유권 이전, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 강제경매(갑8, 이수영, 1,600,000,000원)는 말소될 예정임.

* 등기부채권 총액: 132,675,789원.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-28

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-28

* 확정일자: 2023-02-10

* 배당신고일자: 2026-05-20

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 85,000,000원에 대한 배당신고가 있었음.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

* 말소기준권리(갑7, 가압류)보다 선순위 권리 중 인수될 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 대항력 있는 임차인(박 , 한국토지주택공사)이 존재하나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보임. 다만, 임차인의 점유 및 보증금 관련 상세 내용은 추가 확인 필요.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (감정평가서 요약에 언급되었으나, 본건 아파트와 관련 없을 가능성 높음). [cite:None, from user data's "물건명세서 참고사항"]

4. 상권분석

4.1. 주거 및 상업 환경

* 본 물건은 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 밀집한 주거 및 상업 복합 지역에 위치함.

* 주변에 다양한 상업 시설이 있어 생활 편의성이 양호한 편임.

4.2. 투자 가치

* 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역으로, 아파트로서의 가치 보유.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

* 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 단지 내 편의시설 이용 가능.

* 주변 근린생활시설을 통한 일상생활 편의시설 접근성 양호.

5.2. 주변 시설

* 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 관리비 미납금이 있을 수 있음. 이는 낙찰 후 추가 비용 발생 요인이 될 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역 확인 필요. [cite:None, from user data's "주의사항"]

* 공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 담보 물건과의 연관성 및 복잡성이 존재할 수 있음. [cite:None, from user data's "특이사항"]

6.2. 임차인 관련 위험

* 대항력 있는 임차인(박 , 한국토지주택공사)의 존재. 특히 보증금이 0원인 임차인(박 )의 경우, 점유 및 퇴거 관련 문제가 발생할 수 있으며, 금액 미상이라는 점에서 추가적인 주의가 요구됨. 한국토지주택공사 임차인의 경우에도 보증금 배당 및 낙찰 후 인도명령 절차 등을 면밀히 검토해야 함.

6.3. 공동담보 관련 사항

* 공동담보로 인한 권리관계의 복잡성 또는 추가적인 채무 부담 가능성에 대한 고려가 필요함. [cite:None, from user data's "특이사항"]

7. 종합 의견

* 본 물건은 광양시 중동에 위치한 아파트로, 주변 주거 및 상업 환경이 잘 갖춰져 있어 기본적인 입지 조건은 양호함. 교통 접근성 또한 무난한 편임.

* 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고, 특히 보증금이 확인되지 않는 임차인(박 )이 있다는 점, 그리고 관리비 미납 가능성이 있다는 점은 주요 리스크 요인임. 또한 공동담보 물건이라는 점에서 권리관계가 복잡할 수 있으므로 이에 대한 충분한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요가 뒷받침되는 지역 내 아파트라는 점.

* 적절한 권리분석과 리스크 관리를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

* 경매 절차 진행 및 배당을 통해 대항력 있는 임차인 관련 문제가 해결될 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 87,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 보고서 기준) [cite:None, from user data's "인수 보증금 합계"]

* 고려 사항: 관리비 미납, 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 물건.

* 예상 입찰가는 상기 리스크 요인들을 반영하여, 감정가 대비 일정 비율(예: 70~80%)로 산정하되, 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 조절하는 것이 바람직함.

* 보수적으로 접근 시: 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.