나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52532 [20] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 11층1102호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

이 물건은 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근에 위치하고, 주위는 국동항, 수산시장, 학교, 선박관련 소규모 공장 등으로 구성된 지대입니다.

교통상황

간선도로변으로 도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정이 양호합니다.

건물의 구조

1동의 집합건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층, 지상11층 생활숙박시설 및 근린생활시설로서 연면적은 37,335.51㎡ 이고 건물 외벽은 콘크리트 벽체위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC샹시창틀 유리창입니다.

이용상태

본건 각 구분건물은 생활숙박시설입니다.

설비내역

각 구분건물은 급배수설비, 위생설비, 시스템 냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 예방설비, 주차장설비 및 승강기 설비 등을 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대표 번지 여수시 국동 105번지 외 12필지의 합계 면적은 6,534㎡ 로서 일단의 부지는 부정형 평지이며 이 사건의 1동의 건물의 표시 여수유탑유블레스생활숙박시설 및 근린생활시설 연면적 37,335.51㎡의 건물부지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 일단의 토지는 대로, 중로, 세로에 접하고 도로상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 일단의 토지는 준공업지역, 고도지구, 대로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

주차장법에 따른 부설주차장은 1동의 건물부지 이외의 서측에 인접한 117-1, 117-3번지에 별도로 설치되어 있습니다.

물건 비고

- 문에 주식회사 썬샤인브릿지에서 관리중 표시되어 있음
- 주차장법에 따른 부설주차장은 1동의 건물부지 이외의 서측에 인접한 토지(여수시 국동 117-1, 117-3번지)에 별도로 설치되어 있음, 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경52532 (20)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 11층1102호

용도: 숙박시설

감정가: 140,000,000원

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

건물면적: 31.82㎡ (약 9.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항:

* 문 앞에 주식회사 썬샤인브릿지에서 관리 중이라는 표시가 있습니다.

* 주차장법에 따른 부설주차장은 1동 건물 부지 이외의 서측 인접 토지(여수시 국동 117-1, 117-3번지)에 별도로 설치되어 있으며, 이는 매각 대상에서 제외됩니다.

1.4. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표 내용:

* 위치 및 주위환경: 여수시 국동, 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근에 위치하며, 주위는 국동항, 수산시장, 학교, 선박 관련 소규모 공장 등으로 구성된 지역입니다.

* 교통상황: 간선도로변에 위치하여 도로 접근성 및 대중교통 이용이 양호합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 슬래브 지붕의 지하 2층, 지상 11층 생활숙박시설 및 근린생활시설로, 연면적 37,335.51㎡입니다. 건물 외벽은 콘크리트 벽체 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 창호는 PVC 샷시창틀 유리창으로 되어 있습니다.

* 이용상태: 본건 각 구분 건물은 생활숙박시설로 이용 중입니다.

* 설비내역: 각 구분 건물에는 급배수 및 위생 설비, 시스템 냉난방 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 및 예방 설비, 주차장 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 대표 번지인 여수시 국동 105번지 외 12필지의 합계 면적은 6,534㎡이며, 일단의 부지는 부정형 평지로, 본건 건물이 위치한 부지입니다.

* 인접 도로상태: 대지권의 목적인 일단의 토지는 대로, 중로, 세로에 접하고 있어 도로 상태가 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 준공업지역, 고도지구, 대로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 특이사항 없음.

* 기타참고사항: 주차장법에 따른 부설주차장은 건물 부지 외 별도로 설치되어 있으며, 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 여수시 국동, 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 지역 구성: 국동항, 수산시장, 학교, 선박 관련 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* 인접 시설: 국동 수변 공원이 도보 거리에 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 도로 접근성: 간선도로변에 위치하여 차량 접근성이 우수합니다.

* 대중교통: 시내버스 등 대중교통 이용이 편리하여 교통 여건이 양호합니다.

* 광역 교통: KTX 여수엑스포역과 여수종합버스터미널이 약 3km 거리에 위치하여 광역 이동이 용이합니다.

2.3. 도시 계획

* 토지 이용: 준공업지역, 고도지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어, 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 따라서 인수할 임차인은 없습니다.

3.2. 매각 후 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다. 다만, 임차인 현황상 인수할 권리가 없는 것으로 보아, 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

* 국동항 및 수산시장과 인접하여 지역 상권 이용이 편리합니다.

* 생활숙박시설 및 근린생활시설이 함께 들어서 있어 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

* 여수시가 추진 중인 도시재생뉴딜사업 지역에 인접하여 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 관광 및 레저

* 국동항 인근에 위치하여 여수시의 주요 관광 명소(여수 해상 케이블카, 오동도 등) 접근성이 좋습니다.

* 관광객을 대상으로 하는 숙박시설 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 국동항, 수산시장 등이 인근에 있어 신선한 해산물 구매 및 식당 이용이 편리합니다.

* 전남대학교 국동캠퍼스가 인접해 있어 학군 관련 시설 접근성이 있습니다.

* 롯데마트, 여수전남병원 등 대형 편의시설 및 병원 접근성이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

* 건물 자체는 현대적인 설비(시스템 냉난방, 승강기 등)를 갖추고 있습니다.

* 다만, 주변에 소규모 공장 등이 혼재되어 있어, 주거 환경의 쾌적성은 개인의 선호도에 따라 다를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리 주체

* 건물 문 앞에 '주식회사 썬샤인브릿지에서 관리 중'이라는 표시가 있어, 향후 관리비 정산 및 인수 관련 사항을 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 주차 시설

* 본 매각 물건과 별도로 부설주차장이 인접 토지에 설치되어 있으며, 이는 매각에서 제외됩니다. 따라서 건물 내에서 주차 공간 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 별도의 주차 계약 또는 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 지역 특성

* 주변에 국동항, 수산시장, 소규모 공장 등이 위치하여, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요자에게는 단점이 될 수 있습니다.

6.4. 도시 계획 제한

* 준공업지역, 고도지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 국동에 위치한 생활숙박시설로, 국동항 및 수산시장 등 지역 생활 인프라와 접근성이 우수하며, KTX 여수엑스포역 등 광역 교통망도 잘 갖추고 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축(2021년 준공)에 가깝고 현대적인 설비를 갖추고 있어 상품성이 양호합니다.

다만, 주변 지역에 수산시장 및 소규모 공장이 혼재되어 있어 환경적 측면에서 개인의 선호도가 갈릴 수 있으며, 주차 공간이 매각에서 제외된 토지에 별도 설치되어 있어 이용에 불편함이 예상됩니다. 또한, 문 앞에 표기된 관리 주체 정보를 명확히 확인해야 할 필요가 있습니다.

종합적으로 볼 때, 여수 지역의 관광 수요를 활용한 임대 수익이나 시세 차익을 노리는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 여수 지역의 관광 활성화와 지속적인 외부 인구 유입 정책에 따른 숙박시설 수요 증가가 기대됩니다.

* 감정가가 1억 4천만원으로 비교적 소액 투자가 가능하며, 전용면적 대비 합리적인 가격인지 추가 분석이 필요합니다.

* '여수유탑유블레스생활숙박시설'은 지역 내에서 인기가 있는 건물 중 하나로 언급되고 있어, 공실 위험을 낮출 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 정보 및 분석이 필요합니다.

* 해당 물건과 유사한 조건(층수, 향, 면적, 내부 상태 등)의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세 조사.

* 유사 물건의 임대 현황 및 임대 수익률 분석.

* 주변 유사 시설의 공실률 및 시장 경쟁력 분석.

* 주차 공간의 별도 이용 가능성 및 비용, 관리비 관련 상세 조사.

* 감정가 대비 적정 가치 평가.

위 정보들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 현재로서는 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.