나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52532 [9] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층322호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

이 물건은 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근에 위치하고, 주위는 국동항, 수산시장, 학교, 선박관련 소규모 공장 등으로 구성된 지대입니다.

교통상황

간선도로변으로 도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정이 양호합니다.

건물의 구조

1동의 집합건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층, 지상11층 생활숙박시설 및 근린생활시설로서 연면적은 37,335.51㎡ 이고 건물 외벽은 콘크리트 벽체위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC샹시창틀 유리창입니다.

이용상태

본건 각 구분건물은 생활숙박시설입니다.

설비내역

각 구분건물은 급배수설비, 위생설비, 시스템 냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 예방설비, 주차장설비 및 승강기 설비 등을 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대표 번지 여수시 국동 105번지 외 12필지의 합계 면적은 6,534㎡ 로서 일단의 부지는 부정형 평지이며 이 사건의 1동의 건물의 표시 여수유탑유블레스생활숙박시설 및 근린생활시설 연면적 37,335.51㎡의 건물부지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 일단의 토지는 대로, 중로, 세로에 접하고 도로상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 일단의 토지는 준공업지역, 고도지구, 대로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주차장법에 따른 부설주차장은 1동의 건물부지 이외의 서측에 인접한 117-1, 117-3번지에 별도로 설치되어 있습니다.

물건 비고

- 주차장법에 따른 부설주차장은 1동의 건물부지 이외의 서측에 인접한 토지(여수시 국동 117-1, 117-3번지)에 별도로 설치되어 있음, 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 순천지원 2025타경52532 (9)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOO

감정가: 131,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 3층322호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

토지 면적: 9.22㎡ (약 2.79평)

건물 면적: 31.26㎡ (약 9.46평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 9.224099999999998㎡

건물 지분: 31.26㎡

1.3. 특이 사항

공동담보 물건임.

주차장법에 따른 부설주차장은 1동의 건물 부지 외 별도 토지(여수시 국동 117-1, 117-3번지)에 설치되어 있으며, 이는 매각에서 제외됨.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전라남도 여수시 국동에 소재하며, 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 국동항, 수산시장, 학교, 선박 관련 소규모 공장 등으로 구성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

간선도로변에 위치하여 도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다. KTX 여수엑스포역과 여수 종합버스터미널을 이용한 광역 이동도 용이합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물(1동)은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕 지하 2층, 지상 11층 생활숙박시설 및 근린생활시설로 연면적 37,335.51㎡입니다. 본건은 해당 건물 내 생활숙박시설로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 및 인접 도로

본건이 속한 토지의 전체 면적은 약 6,534㎡로, 부정형 평지로 구성된 부지입니다. 대지권의 목적인 토지는 대로, 중로, 세로에 접하고 있어 도로 상태가 양호합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준공업지역, 고도지구, 대로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부등본상 말소 기준 권리는 2021년 7월 9일 접수된 진상농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 권리 현황

* 소유권 보존 관련 사항: 1번 소유권 보존 해제 약정, 2번 소유권 이전 1번 신탁 등기 말소 (주식회사 썬샤인브릿지).

* 근저당권: 진상농업협동조합 (2,400,000,000원, 말소 기준), 주식회사 유탑건설 외 1명 (4,974,200,000원, 말소).

* 압류: 서초세무서장 (2024년 1월 3일), 여수시 (2025년 5월 29일). (모두 말소됨)

* 임의경매: 진상농업협동조합 (2,126,751,570원, 2026년 1월 5일 개시 결정).

3.3. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 7,374,200,000원입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았으나, 일부 현황조사서상 점유자를 만나지 못해 임차인권리신고 안내장을 남겼다는 내용이 있어, 실제 점유 관계는 현장 조사 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 국동항, 수산시장, 상업 시설 등이 인접한 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다. 인근에 롯데마트, 전남대학교 국동캠퍼스가 있어 유동 인구가 존재합니다.

4.2. 국동항 개발 계획

국동항은 국내 최대 규모의 국가 어항으로, 2032년까지 약 1,613억원을 투입하여 기반 시설 확충 및 고도화 사업이 추진될 예정입니다. 이 사업은 방파제, 계류 시설 신설, 파제제 건설 등을 포함하며, 향후 지역 경제 활성화 및 해양 관광 명소화에 기여할 것으로 기대됩니다. 또한, 국동항 주변 도로의 주차 질서 개선 용역도 추진 중입니다.

4.3. 혐오 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 명확하게 '혐오 시설'로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 여수 국동항 일대에서 폐선 및 쓰레기 방치 문제가 지적된 바 있어, 항만 지역의 전반적인 환경 개선이 필요한 상황으로 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 및 편의 시설

생활숙박시설로서 필요한 급배수, 위생, 냉난방, 소화전, 화재 탐지 및 예방, 주차장, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. 건물 내 1층에 편의점이 위치하고 있으며, 롯데마트, 여수전남병원 등 생활 편의 시설 접근성이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

주변에 전남대학교 국동캠퍼스가 있으며, 여수남초등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

5.3. 관광 및 레저

국동항 및 수변 공원이 인접해 있으며, 차량으로 여수 주요 관광지 및 관광 명소로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 국동항 환경 문제

국동항 일대에서 폐선 및 쓰레기 방치 문제가 지속적으로 제기되고 있습니다. 이는 해당 지역의 미관 저해 및 잠재적인 환경 문제로 작용할 수 있습니다. 여수시에서 주차 질서 개선 등 환경 정비를 위한 노력을 하고 있으나, 지속적인 관리가 필요합니다.

6.2. 주차장 관련 특이사항

주차장법에 따른 부설주차장은 본 건물 부지가 아닌 인접 토지에 별도로 설치되어 있으며, 이는 매각 대상에서 제외됩니다.

6.3. 대규모 채무 규모

등기부상 채권 총액이 약 73.7억 원에 달하여, 물건의 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 잠재적 이슈에 대한 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 국동에 위치한 생활숙박시설입니다. 국동항 주변의 개발 계획과 우수한 교통 접근성을 바탕으로 긍정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 국동항 인프라 확충 사업은 향후 지역 발전에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 건물 자체는 근린생활시설과 함께 사용되는 복합 건물이며, 필요한 설비를 갖추고 있습니다.

그러나 국동항 일대의 환경 정비 문제 및 폐선, 쓰레기 방치 등의 이슈는 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 등기부상 채권 총액이 매우 높아 권리 분석 시 세심한 주의가 요구됩니다. 임차인 관련 부분은 인수 보증금이 없는 것으로 파악되었으나, 실제 점유 관계는 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 국동항 대규모 개발 사업 (2032년 완공 목표)으로 인한 수혜 기대

* 여수시의 주요 관광 명소 및 시내 접근성이 양호한 교통 환경

* 생활숙박시설로서의 기본적인 편의시설 및 설비 보유

* 국동항 수변 공원 등 휴식 공간 인접

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 131,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하더라도, 등기부상의 높은 채무 총액과 국동항 일대의 환경 문제 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준인 131,000,000원 내외에서 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 그리고 본 물건의 향후 가치 상승 가능성을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 합리적입니다. 낙찰 후 예상되는 추가 비용 및 투자 회수 기간을 신중하게 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.