나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52532 [3] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층239호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

이 물건은 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근에 위치하고, 주위는 국동항, 수산시장, 학교, 선박관련 소규모 공장 등으로 구성된 지대입니다.

교통상황

간선도로변으로 도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정이 양호합니다.

건물의 구조

1동의 집합건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층, 지상11층 생활숙박시설 및 근린생활시설로서 연면적은 37,335.51㎡ 이고 건물 외벽은 콘크리트 벽체위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC샹시창틀 유리창입니다.

이용상태

본건 각 구분건물은 생활숙박시설입니다.

설비내역

각 구분건물은 급배수설비, 위생설비, 시스템 냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 예방설비, 주차장설비 및 승강기 설비 등을 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대표 번지 여수시 국동 105번지 외 12필지의 합계 면적은 6,534㎡ 로서 일단의 부지는 부정형 평지이며 이 사건의 1동의 건물의 표시 여수유탑유블레스생활숙박시설 및 근린생활시설 연면적 37,335.51㎡의 건물부지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 일단의 토지는 대로, 중로, 세로에 접하고 도로상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 일단의 토지는 준공업지역, 고도지구, 대로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주차장법에 따른 부설주차장은 1동의 건물부지 이외의 서측에 인접한 117-1, 117-3번지에 별도로 설치되어 있습니다.

물건 비고

- 문에 주식회사 썬샤인브릿지에서 관리중 표시되어 있음
- 주차장법에 따른 부설주차장은 1동의 건물부지 이외의 서측에 인접한 토지(여수시 국동 117-1, 117-3번지)에 별도로 설치되어 있음, 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 여수시 국동 105번지에 소재한 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층239호에 대한 경매 물건입니다.

* 사건번호: 순천지원 2025타경52532 (3)

* 소재지: 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층239호

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 260,000,000원

* 토지면적: 18.33㎡ (약 5.54평)

* 토지지분: 18.3332㎡ (약 5.54평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 62.13㎡ (약 18.80평)

* 건물지분: 62.13㎡ (약 18.80평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진OOO (진상농업협동조합으로 추정)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

* 문에 주식회사 썬샤인브릿지에서 관리중 표시되어 있음

* 주차장법에 따른 부설주차장은 1동의 건물부지 이외의 서측에 인접한 토지(여수시 국동 117-1, 117-3번지)에 별도로 설치되어 있음, 매각 제외

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 국동항, 수산시장, 학교, 선박관련 소규모 공장 등으로 구성된 지역입니다.

* 교통: 간선도로변에 위치하여 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리하여 교통 환경이 양호합니다.

* 토지: 본 건물 부지를 포함한 일단의 토지는 총 6,534㎡ (약 1,976.8평) 규모이며, 부정형의 평지로 이루어져 있습니다.

* 도로: 대로, 중로, 세로에 접하고 있어 도로 상태가 매우 양호합니다.

* 토지이용계획: 준공업지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 속합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (진상농업협동조합, 2,400,000,000원, 2021-07-09 접수)

* 등기부채권 총액: 7,374,200,000원

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑1-1: 1번 소유권보존해제약정

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기말소 (주식회사 썬샤인브릿지)

* 을1: 근저당권 (진상농업협동조합)

* 을2: 근저당권 (주식회사 유탑건설 외 1명)

* 갑3: 압류 (서초세무서장)

* 갑5: 압류 (여수시)

* 갑7: 임의경매 (진상농업협동조합)

* 인수되는 권리: 상기 권리 외 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사비케이케미칼

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 636,363원

* 전입일자(사업자등록일자): 2023-10-20

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 시설: 국동항, 수산시장, 전남대학교 국동캠퍼스, 학교, 선박 관련 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 다양한 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 상업/업무 기능: 숙박시설과 근린생활시설이 복합된 건물로, 항구 및 시장 주변의 특성상 지역 상권이 형성되어 있습니다.

* 잠재적 상권 가치: 관광객 유입 가능성이 있는 항구 및 시장 인근에 위치하여, 숙박시설로서의 잠재적 가치가 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 국동항, 수산시장 등 생활 편의시설 접근이 용이하며, 인근에 학교가 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다. 건물 1층에는 편의점, 카페가 입점해 있으며, 도보 5분 거리에 롯데마트가 있습니다.

* 교통 및 접근성: 간선도로 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리합니다. 여수 EXPO역에서 차량으로 약 10분 거리에 위치합니다.

* 주거 환경: 생활숙박시설로서 단기 체류나 임대 수익 창출 목적에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

* 관리 주체 표시: 건물 외벽에 '주식회사 썬샤인브릿지'에서 관리 중이라는 표시가 있으나, 실제 관리 권한 및 경매 진행과의 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

* 별도 부설 주차장: 주차장법에 따른 부설 주차장이 매각 대상 토지/건물 부지가 아닌 인접 토지에 별도로 설치되어 있고 매각에서 제외됩니다. 이는 건물 이용자들의 주차 편의성에 영향을 줄 수 있으며, 관련 협의나 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인 현황: 주식회사비케이케미칼 임차인은 대항력이 없으나, 500만원의 보증금에 대한 배당 여부는 확인이 필요합니다.

* 건축물 규모: 연면적 37,335.51㎡ (약 11,299.4평)의 대형 복합 건물로, 향후 유지보수, 관리비, 공용 부분 사용 등에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 국동, 국동항 및 수산시장 인근에 위치한 생활숙박시설로, 우수한 입지 조건과 양호한 교통망을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 법적 부담은 없습니다. 다만, 별도로 설치되어 매각 제외되는 부설 주차장과 건물 내 관리 주체 표시에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다. 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지 강점: 여수 국동항 및 수산시장 인근이라는 지리적 이점으로 관광객 및 지역 유동인구 활용이 가능합니다.

* 권리 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되는 조건이므로 권리 관계에 대한 부담 없이 투자가 가능합니다.

* 소액 임차인: 대항력 없는 소액 임차인(보증금 500만원)이 존재하나, 인수 부담은 없습니다.

* 건물 규모 및 활용도: 대규모 복합 건물로서 다양한 수익 창출 모델을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 감정가 260,000,000원 대비 주변 시세, 건물 상태, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 보수적인 관점에서는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 선에서, 적극적인 투자 전략을 구사할 경우에는 감정가 이상도 고려해 볼 수 있습니다. (정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.