나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52532 [7] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층243호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

이 물건은 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근에 위치하고, 주위는 국동항, 수산시장, 학교, 선박관련 소규모 공장 등으로 구성된 지대입니다.

교통상황

간선도로변으로 도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정이 양호합니다.

건물의 구조

1동의 집합건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층, 지상11층 생활숙박시설 및 근린생활시설로서 연면적은 37,335.51㎡ 이고 건물 외벽은 콘크리트 벽체위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC샹시창틀 유리창입니다.

이용상태

본건 각 구분건물은 생활숙박시설입니다.

설비내역

각 구분건물은 급배수설비, 위생설비, 시스템 냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 예방설비, 주차장설비 및 승강기 설비 등을 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대표 번지 여수시 국동 105번지 외 12필지의 합계 면적은 6,534㎡ 로서 일단의 부지는 부정형 평지이며 이 사건의 1동의 건물의 표시 여수유탑유블레스생활숙박시설 및 근린생활시설 연면적 37,335.51㎡의 건물부지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 일단의 토지는 대로, 중로, 세로에 접하고 도로상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 일단의 토지는 준공업지역, 고도지구, 대로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

주차장법에 따른 부설주차장은 1동의 건물부지 이외의 서측에 인접한 117-1, 117-3번지에 별도로 설치되어 있습니다.

물건 비고

- 주차장법에 따른 부설주차장은 1동의 건물부지 이외의 서측에 인접한 토지(여수시 국동 117-1, 117-3번지)에 별도로 설치되어 있음, 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경52532 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진상농업협동조합 (채권자 란의 진OOO는 진상농업협동조합으로 추정됨)

1.2. 물건 상세정보

소재지: 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층243호

용도: 생활숙박시설

감정가: 133,000,000원

토지면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

건물면적: 31.82㎡ (약 9.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

본 물건은 전라남도 여수시 국동에 위치하며, 주위는 국동항, 수산시장, 학교, 소규모 공장 등으로 구성된 지역입니다. 간선도로변에 위치하여 도로 접근성 및 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 지하 2층, 지상 11층 규모의 생활숙박시설 및 근린생활시설로, 연면적은 37,335.51㎡입니다. 내부 마감은 벽지 및 일부 타일이며, 창호는 PVC 샷시 유리창으로 마감되었습니다.

각 구분건물에는 급배수, 위생, 시스템 냉난방, 소화전, 화재탐지 및 예방, 주차장, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

물건지 일대의 토지는 총 6,534㎡이며, 부정형 평지로 구성되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 국동항, 수산시장, 학교, 선박 관련 소규모 공장 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

물건은 간선도로변에 접하고 있어 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 여수시 국동 105번지 일대는 대로, 중로, 세로에 접하고 있어 전반적인 도로 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 주변 시설

* 상업시설: 국동항, 수산시장 등 수산물 관련 상권이 인근에 있습니다. 롯데마트가 차량으로 약 5분 거리에 위치해 있어 쇼핑 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 전남대학교 국동캠퍼스가 인근에 위치하고 있습니다.

* 여가/관광: 국동항 수변공원 등 휴식 공간이 있습니다. 경도 개발 지역이 가까워 잠재적 가치가 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 관련: 소유권 보존 및 이전 등기, 신탁 등기 말소 기록이 있습니다.

* 담보/채권 관련:

* 을1 (말소기준권리): 진상농업협동조합 근저당 (2021-07-09, 2,400,000,000원)

* 을2: 주식회사 유탑건설 외 1명 근저당 (2021-07-09, 4,974,200,000원)

* 갑3: 서초세무서장 압류 (2023-12-27)

* 갑5: 여수시 압류 (2025-05-29)

* 갑7: 진상농업협동조합 임의경매 (2026-01-05, 2,126,751,570원)

3.2. 말소기준권리

을1로 접수된 진상농업협동조합의 근저당권 (2021-07-09)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 권리 총액

등기부상 채권 총액은 약 7,374,200,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건은 임차인 현황이 별도로 제시되지 않았으며, 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 활동

물건지 인근에 국동항과 수산시장이 있어 수산업 관련 상권이 발달해 있습니다. 또한, 생활숙박시설 및 근린생활시설로 복합 개발된 건물로, 입주민 및 방문객을 대상으로 하는 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 시설 연계성

여수시의 주요 관광지 및 편의시설과의 접근성이 좋은 편입니다. 롯데마트가 인근에 있어 생활 편의성이 높으며, 전남대학교 국동캠퍼스가 근접해 있어 관련 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 롯데마트

* 의료: (검색 결과 명시되지 않음, 병원 등은 별도 확인 필요)

* 금융: (검색 결과 명시되지 않음, 은행 등은 별도 확인 필요)

5.2. 교육시설

* 전남대학교 국동캠퍼스

5.3. 주거 환경 (생활숙박시설 특성)

본 물건은 '생활숙박시설'로, 일반 주거용 오피스텔이나 아파트와는 차이가 있습니다. 주거 용도 변경 관련 규제(주차대수 확보 등)가 있을 수 있으므로, 실제 거주 목적일 경우 관련 법규 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제 관련

* 생활숙박시설의 주거 사용 관련 규제: 주차장법에 따른 부설주차장이 건물 부지 외 별도 토지에 설치되어 있으며, 이는 매각에서 제외됩니다. 또한, 생활숙박시설을 오피스텔로 용도 변경 시 추가적인 주차대수 확보 등의 요구사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 및 단지 관련

* 고액의 채권 총액: 등기부 채권 총액이 73억원 이상으로 상당히 높아, 채무 부담이 큰 상황임을 시사합니다.

6.3. 기타 리스크

* 준공업지역, 고도지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 국동에 위치한 생활숙박시설로, 국동항 인근의 수산업 상권과 생활 편의시설(롯데마트 등)을 이용하기 편리한 입지입니다. 교통 접근성도 양호하며, 인근에 대학교가 있어 잠재적 수요도 있습니다. 그러나 채권 총액이 매우 높다는 점, 생활숙박시설이라는 용도의 특성상 실제 주거용으로 사용하거나 전환 시 관련 법규(특히 주차장 관련)를 면밀히 검토해야 하는 점이 주요 리스크 요인입니다. 별도로 매각에서 제외된 주차장 부지의 활용 가능성 또한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 여수시 핵심 지역인 국동에 위치하여 항구 및 상업 시설 접근성이 우수합니다.

* 가격: 감정가 1억 3,300만원으로, 면적 대비 잠재적인 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다 (단, 정확한 시세 조사는 별도 필요).

* 개발 호재: 인근 경도 개발 등 지역 개발에 따른 수혜 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 133,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 관계로, 감정가를 기준으로 향후 시장 상황, 권리 관계, 물건의 명도 가능성, 지역 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심층적인 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.