나이스옥션 법원경매 수원 2025타경401 [1] 경기도 용인시 기흥구 구갈동 408-1 신갈오피스텔 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청암 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 소재 ""구갈초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근의 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등 제반 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물중 4층 403호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비 등 갖추었으며 도시가스에 의한 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 지세에 위치한 사다리형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 주택임차권이 등재되어 있음.

임차보증금 금65,000,000원
임대차계약일자 2022년 3월 26일
주민등록일자 2022년 4월 11일
점유개시일자 2022년 4월 9일
확정일자 2022년 4월 11일
임차권자 권혁용

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경401 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 구갈동 408-1 신갈오피스텔 4층403호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 59,000,000원

* 토지면적: 12.38㎡ (약 3.74평)

* 건물면적: 27.28㎡ (약 8.25평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 권OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 소재 "구갈초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근의 노선버스정류장 위치 및 운행 빈도 등 제반 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 403호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 지세에 위치한 사다리형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북서측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역입니다.

* 주변 시설: 인근에 구갈초등학교가 위치하고 있으며, 전반적으로 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 별도의 혐오 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매 사건으로 채권자는 권OO입니다.

* 등기부상 말소기준권리(2024년 3월 26일자 가압류)보다 선순위인 권혁용(권 ) 임차인이 존재합니다.

* * 임차인 권혁용(권 )은 2022년 3월 26일 임대차 계약을 체결하였으며, 2022년 4월 11일 전입신고 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추었습니다.

* 임차인의 보증금은 65,000,000원이며, 이는 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 5번 주택임차권(권혁용, 65,000,000원)은 말소되지 않고 인수 대상입니다.

* 이로 인해 매수인은 임차인의 보증금 잔액을 인수할 위험이 있습니다.

4. 상권분석

* 본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동에 위치하며, 구갈초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 배후 수요가 일정 수준 확보되어 있습니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 용이하나, 상권의 중심지라기보다는 주거 및 업무 시설이 혼합된 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 본 건물은 1997년에 사용승인되었으며, 총 5층 중 4층에 위치한 오피스텔입니다.

* 전용면적 27.28㎡(약 8.25평)으로 1인 또는 2인 거주에 적합한 규모입니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로 위생, 급배수, 화재탐지 설비 등을 갖추고 있으며, 도시가스에 의한 개별난방 시스템을 사용합니다.

* 주변 편의시설로는 학교(구갈초등학교)가 있으며, 근린생활시설도 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 권혁용(권 )의 보증금 65,000,000원 인수 부담입니다.

* 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 하므로 총 인수 금액이 크게 증가할 수 있습니다.

* 부동산강제경매 채권액 총액은 126,403,601원으로, 감정가 59,000,000원과 비교할 때 채권액이 높습니다.

* 주변의 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등의 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 용인시 기흥구 구갈동에 위치한 오피스텔로, 구갈초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

* 건물 자체의 상태는 일반적인 오피스텔 수준으로 판단되나, 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 권혁용(권 )의 존재입니다.

* 임차인의 보증금 65,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 상황으로, 이는 물건의 실질적인 취득 원가를 크게 높이는 요인입니다.

* 최근 거래 사례(25㎡ 기준 47,000,000원~53,000,000원)와 감정가(59,000,000원)를 고려할 때, 인수 금액까지 고려한 총 투자 비용은 시장 가격 대비 높을 수 있습니다.

* 투자 결정 시 임차인과의 관계, 보증금 회수 가능성, 향후 임대수익 또는 매각 시 시장 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 부담은 상대적으로 적을 수 있으나, 보증금 인수 리스크를 명확히 인지해야 합니다.

* 구갈동 일대는 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 소형 오피스텔로서 비교적 적은 면적(27.28㎡)은 소액 투자 또는 1~2인 거주용으로 고려될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 59,000,000원이며, 최근 유사 면적(25㎡)의 거래 사례는 47,000,000원에서 53,000,000원입니다.

* 본건 면적(27.28㎡)과 최근 최고 거래가(53,000,000원, 25㎡)를 고려한 평당 단가(약 2,120,000원/㎡)를 적용하면, 약 57,833,600원 수준의 가치를 산정할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 65,000,000원을 인수해야 하는 높은 리스크를 감안하여, 신중한 접근을 위해 예상 입찰가를 감정가보다 낮게 책정합니다.

* 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 50,000,000원으로 제안합니다. (총 인수 예상 비용: 약 115,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.