나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13748 [2] 인천광역시 계양구 작전동 34-5 삼천리아파트 1동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 소재, "영흥대교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 전, 답 등의 농경지 및 단독주택, 펜션 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근 노변으로는 버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

1,2,4,5)은 현황"도로"로 이용중임.
3) 토지는 남서하향 완경사지대에 자체지면을 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 건축이 중단된 주거기타 상태임.

인접 도로상태

3) 현황"도로"를 이용하여 인근 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

1) 계획관리지역 , 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
2) 계획관리지역 , 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
4) 계획관리지역 , 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
5) 계획관리지역 , 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

기호 ㄱ) 이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 2,4,5) 토지는 지목 임야,대 이나 현황"도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 6-8) 철근콘크리트조 3층,2층 건물로서,
외벽: 치장 돌붙임 등 마감.
내벽: 세멘몰탈 등 마감.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

일련번호 6-8)는 공부상 "제2종근린생활시설"임.

설비내역

--.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

기준시점 현재 미준공상태로, 가처분 등기의 촉탁으로 인하여 2023년 4월 5일 건물 등기된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 작전동 소재, "인천작전초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 제4층 제403호로서,
외 벽 : 모르타르 위 수성페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

현재 "아파트"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비 되어 있고, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 등고·평탄한 3필 일단의 광평수의 토지로서, 현재 "삼천리아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 인근 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

9-1) 제2종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
9-2) 제2종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역()<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
9-3) 제3종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역()<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 건물 외벽에 '삼천리 3차 아파트'라고 표식되어 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경13748 (2)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 34-5 삼천리아파트 1동 4층 403호

용도: 아파트

감정가: 1억 69,000,000원

토지면적: 43.03㎡ (약 13.02평)

토지지분: 43.03062490722874㎡ (약 13.02평)

건물면적: 41.88㎡ (약 12.67평)

건물지분: 41.884㎡ (약 12.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광명신용협동조합 (추정)

특이사항: 유치권, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 건물 외벽에 '삼천리 3차 아파트'라고 표식되어 있음 (현황조사보고서 참조)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치하며, 북측 인근에 인천작전초등학교가 있어 주거 지역으로서 대체로 무난한 환경을 형성하고 있습니다. 주변은 아파트 단지 및 소규모 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인천지하철 1호선 경인교대입구역이 인접해 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 이성택

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 02일

* 대항력: 있음

* 참고사항: 임차인의 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 말소기준권리(2022년 05월 18일 근저당권)보다 앞서므로 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 보증금이 없는 특이한 경우이므로, 해당 임차인과의 관계 및 실제 거주 여부 등을 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다.

* 등기부현황

* 말소기준권리: 2022년 05월 18일 접수된 광명신용협동조합 근저당권.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: "유치권"이 특이사항으로 언급되어 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 권리이므로 면밀한 조사가 필요합니다. "지상권"에 대한 언급은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 시설

단지 인근에 인천작전초등학교가 있으며, 상업시설로는 커피쿡 인천계산점, 우성식자재마트 등이 근거리에 위치합니다. 또한, 계산여자고등학교, 계산고등학교 등 교육시설이 주변에 자리하고 있습니다.

* 혐오시설 정보

현재 공개된 정보 및 인터넷 검색 결과, 해당 아파트 단지 또는 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 아파트 명칭: 삼천리아파트 (작전삼천리3차)

* 주소: 인천광역시 계양구 작전동 34-5

* 건축 연도: 1988년 12월 (사용승인일: 1988년 12월 26일)

* 총 세대수: 540세대

* 동수: 10동

* 주차: 총 161대 (지상 161대, 지하 0대)

* 층수: 최고 6층, 최저 1층 (본건 4층)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 면적 정보

* 전용면적: 41.88㎡ (약 12.67평)

* 공급면적: 54.80㎡ (약 16.58평) (KB부동산 제공 기준)

* 토지지분: 43.03㎡ (약 13.02평)

* 본건은 54㎡ 타입(공급면적 기준)으로, 전용면적은 41.88㎡입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 경매 물건 정보에 '유치권'이 명시되어 있어, 해당 유치권의 성립 여부 및 인수 여부에 따라 상당한 위험이 발생할 수 있습니다. 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인 (보증금 0원): 임차인 이성택은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과 달라, 법적 분쟁의 소지가 있거나 실제로는 보증금이 존재하지만 명시되지 않았을 가능성이 있습니다. 임차인의 권리 및 실제 계약 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

* 건축 연도: 1988년에 준공된 아파트로, 약 40년 가까이 경과하여 노후화에 따른 시설 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 외벽 표식: '삼천리 3차 아파트'라는 표식이 건물 외벽에 있다는 점은 현황 조사보고서 등을 통해 확인 가능하나, 아파트 단지 내 동일한 명칭으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 아파트로, 역세권(인천지방법원 2024타경13748) 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 최근 시세는 1억 2천만 원에서 1억 4천만 원 사이에서 형성되어 있으며, 감정가는 1억 6천 9백만 원입니다. 그러나 '유치권'과 '대항력 있는 임차인(보증금 0원)'이라는 중대한 리스크 요소를 동시에 안고 있어, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다. 특히 유치권의 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 이에 대한 법률적 검토가 필수적입니다. 아파트 자체는 노후화되었으나, 단지 내 편의시설 및 주차 시설은 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 인천지방법원 2024타경13748 사건의 대상 물건은 지하철역과 인접하고 주변 편의시설 접근성이 좋은 도심 입지를 갖추고 있습니다.

* 최근 실거래가 존재: 유사한 면적과 층수의 아파트 매물이 최근 1억 2천만 원에서 1억 4천만 원대에 거래된 이력이 있어, 시세 파악 및 향후 가치 판단에 참고할 수 있습니다.

* 개발 가능성: 노후된 아파트 단지의 경우, 재건축 또는 리모델링 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 정보와 최근 실거래가를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(1억 6,900만 원)보다는 낮게 책정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 특히 '유치권' 및 '대항력 있는 임차인'의 존재는 상당한 위험 요소이므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 실거래가 범위: 1억 2,000만 원 ~ 1억 4,000만 원

* 감정가: 1억 6,900만 원

리스크 요인을 감안하여, 낙찰 가능성을 고려한 예상 입찰가는 1억 1,000만 원 ~ 1억 3,000만 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 권리 분석에 대한 법률 전문가의 자문을 바탕으로 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 반영되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.