나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13748 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 636-84 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 소재, "영흥대교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 전, 답 등의 농경지 및 단독주택, 펜션 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근 노변으로는 버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

1,2,4,5)은 현황"도로"로 이용중임.
3) 토지는 남서하향 완경사지대에 자체지면을 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 건축이 중단된 주거기타 상태임.

인접 도로상태

3) 현황"도로"를 이용하여 인근 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

1) 계획관리지역 , 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
2) 계획관리지역 , 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
4) 계획관리지역 , 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
5) 계획관리지역 , 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

기호 ㄱ) 이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 2,4,5) 토지는 지목 임야,대 이나 현황"도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 6-8) 철근콘크리트조 3층,2층 건물로서,
외벽: 치장 돌붙임 등 마감.
내벽: 세멘몰탈 등 마감.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

일련번호 6-8)는 공부상 "제2종근린생활시설"임.

설비내역

--.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

기준시점 현재 미준공상태로, 가처분 등기의 촉탁으로 인하여 2023년 4월 5일 건물 등기된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 작전동 소재, "인천작전초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 제4층 제403호로서,
외 벽 : 모르타르 위 수성페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

현재 "아파트"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비 되어 있고, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 등고·평탄한 3필 일단의 광평수의 토지로서, 현재 "삼천리아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 인근 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

9-1) 제2종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
9-2) 제2종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역()<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
9-3) 제3종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역()<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1,2,4,5 지분 매각
- 목록 3 제시외 건물 포함
- 공부상 목록 1은 ‘도로’, 2 ‘임야’, 4 ‘대’, 5 ‘임야’이나, 현황상 목록 1, 2, 4, 5는 모두 ‘도로’로 이용 중이며 이를 감안하여 감정 평가함(감정평가서 참조).
- 목록 6, 7, 8은 건축법상 사용승인을 받지 못하였으나 가처분 등기 촉탁으로 인하여 등기되어 있는 건물임(감정평가서 참조).
- 유치권신고인 대주종합건설 주식회사로부터 공사대금채권 금 48,169,174원을 위하여 본건 목록 3, 6, 7, 8에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명하며, 경매신청 채권자로부터 위 유치권자인 대주종합건설 주식회사는 유치권 포기 각서를 제출하였으므로 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 제출됨(2025. 11. 20.).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경13748 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOO

감정가: 1,035,496,080 원

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 636-84

용도: 근린시설

토지면적: 2743.00㎡ (약 829.81 평)

토지지분: 753.3223㎡ (약 227.96 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00 평)

건물면적: 486.36㎡ (약 147.16 평)

건물지분: 486.36㎡ (약 147.16 평)

건물 제시외면적: 24.00㎡ (약 7.26 평)

매각대상: 토지지분/건물전체매각

일괄매각: 대상

1.3. 권리 분석 요약

특이사항: 유치권, 공동담보, 선순위가처분

유치권: 대주종합건설 주식회사로부터 공사대금채권(48,169,174원)으로 인한 유치권 신고가 있으나, 경매신청 채권자는 유치권 포기 각서 제출로 매수인에게 대항할 수 없다는 유치권 배제 신청서를 제출함(2025. 11. 20.). 성립 여부는 불분명함.

선순위가처분: 건물 등기부상 2023년 4월 5일 광명신용협동조합의 가처분 등기(2023카합10037)가 있으며, 이는 인수될 가능성이 있으나, 등기부상 말소기준권리(을21, 근저당권, 2022.01.27.)보다 후순위임.

공동담보: 해당 물건은 공동담보로 제공되었음.

1.4. 주의 및 참고사항

* 목록 1,2,4,5 지분 매각

* 목록 3 제시외 건물 포함

* 공부상 목록 1은 ‘도로’, 2 ‘임야’, 4 ‘대’, 5 ‘임야’이나, 현황상 모두 ‘도로’로 이용 중이며 이를 감안하여 감정평가함.

* 목록 6, 7, 8은 건축법상 사용승인을 받지 못하였으나 가처분 등기 촉탁으로 등기됨.

* 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 소재, "영흥대교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 전, 답 등의 농경지 및 단독주택, 펜션 등으로 형성된 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근 노변으로는 버스정류장이 소재하여 대중 교통 상황은 보통시 됨.

2.3. 형태 및 이용상태

* 토지 목록 1,2,4,5: 현황 "도로"로 이용 중임.

* 토지 목록 3: 남서하향 완경사지대에 자체 지면을 평탄하게 조성한 사다리형 토지로, 건축이 중단된 주거 기타 상태임.

* 건물 목록 6-8: 공부상 "제2종근린생활시설"이나, 기준시점 현재 미준공 상태임.

2.4. 인접 도로상태

* 토지 목록 3: 현황 "도로"를 이용하여 인근 도로와 연계됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부:

* 말소기준권리: 광명신용협동조합 근저당 (2022.01.27.)

* 매각으로 인해 말소될 권리: 을21 (근저당, 광명신용협동조합), 갑25 (가압류, 대주종합건설), 갑26 (가압류, 서인천농업협동조합), 갑27 (임의경매, 광명신용협동조합).

* 인수될 권리: 가처분 등기(갑22, 2022.01.27.)는 말소기준권리보다 후순위이나, 건물 등기부상 가처분(갑2, 2023.04.05.)은 인수될 가능성이 있음.

* 건물 등기부:

* 말소기준권리: 대주종합건설 가압류 (2023.05.26.)

* 매각으로 인해 말소될 권리: 갑3 (가압류, 대주종합건설), 갑4 (가압류, 서인천농업협동조합), 갑5 (임의경매, 광명신용협동조합).

* 인수될 권리: 갑2 (가처분, 광명신용협동조합)는 말소될 것으로 보이나, '말소: 인수' 표기되어 있어 확인 필요.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 주의: 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 및 토지이용

* 본 물건이 위치한 영흥면 선재리는 전, 답, 단독주택, 펜션 등이 혼재된 지역으로, 관광 및 휴양 시설 개발 가능성이 있는 지역으로 판단됨.

* 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 636번지 일대는 숙박시설 용도변경 건설 현장으로 이용된 이력이 있으며, 인근에 풀빌라 리조트 등 관광 관련 시설이 소재함.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(관광형), 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있으나, 관광형 성장관리구역 지정은 지역 활성화 및 개발 가능성을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 버스정류장 인접.

* 편의시설: 주변에 농경지, 주택, 펜션 등이 있으며, 영흥대교를 통해 접근 가능. (다만, 구체적인 상업 시설 정보는 제한적임.)

5.2. 토지 관련 규제

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 준보전산지 (지번별로 상이).

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 설치에 제약이 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 성립 여부 불분명

* 대주종합건설 주식회사의 유치권 신고에 대한 법적 판단이 필요하며, 낙찰 후에도 유치권 관련 분쟁이 발생할 수 있음. 다만, 유치권 배제 신청서가 제출되어 있어 실제 대항력은 없을 수 있음.

6.2. 미준공 및 무허가 건물

* 건물 목록 6, 7, 8은 건축법상 사용승인을 받지 못한 상태로, 향후 건축법 위반에 따른 제재나 철거 등의 문제가 발생할 수 있음.

6.3. 토지 공부상 현황과 이용 현황 차이

* 목록 1, 2, 4, 5번지 토지가 공부상 '도로', '임야', '대' 등으로 등재되어 있으나 현황은 모두 '도로'로 이용 중임. 지목 변경이나 관련 법규 위반 여부에 대한 확인이 필요함.

6.4. 환경 관련 이슈

* 과거 인근 지역(영흥면 선재리 200-1, 200-3번지 일대)에서 불법 매립 정황이 포착되었던 사례가 있으며, 토양 오염 등 잠재적인 환경 문제가 있을 수 있음. (이는 과거 특정 지번의 사례이며, 본 물건지와 직접적인 관련성은 추가 확인 필요).

6.5. 가처분 등기 인수 가능성

* 건물 등기부상의 가처분 등기(갑2, 2023.04.05.)는 '인수'로 표기되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음. 이에 대한 정확한 법적 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리에 위치한 근린시설 용도의 부동산 경매 물건입니다. 토지는 대부분 현황 도로로 이용 중이며, 일부 토지 및 건물에 대해 공부상 현황과 이용 현황의 차이, 미준공 건물, 유치권 신고 등 복합적인 권리 관계 및 물리적 상태를 가지고 있습니다. 특히, 유치권 성립 여부, 미준공 건물의 법적 문제, 토지 공부상 현황과 실제 이용 현황의 불일치, 그리고 인수될 가능성이 있는 가처분 등기는 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 주변 환경은 농경지, 단독주택, 펜션 등이 혼재되어 있으며, 관광 개발 가능성이 있는 지역으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 영흥도 지역의 관광 개발 잠재력: 영흥대교 개통 등으로 접근성이 향상되어 관광 및 휴양 목적의 개발 가능성이 존재합니다.

* 낮은 감정가 대비 면적: 넓은 토지 면적(2743.00㎡)을 고려할 때, 권리 관계 및 물건 상태를 명확히 파악하고 명도 및 하자 보수 등의 추가 비용을 감안한 전략적 접근 시 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

* 토지 지분 매각: 토지 지분 매각 방식이므로, 다른 지분권자와의 관계 및 협의 가능성을 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,035,496,080원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정하며, 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰 예정자는 다음과 같은 사항을 반드시 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 권리 관계 분석 결과 (유치권, 가처분 등기 인수 여부)

* 미준공 건물 처리 비용 및 관련 법규 위반 사항

* 현황 도로로 이용 중인 토지의 법적 지위 및 향후 활용 가능성

* 인근 부동산 시세 및 시장 동향

* 명도 및 제세공과금 등 기타 부대 비용

* 실제 현장 방문을 통한 물건 상태 점검

상기 요인들을 종합적으로 분석한 후, 본인의 투자 목표와 위험 감수 수준에 맞춰 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.