나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11865 [1] 인천광역시 연수구 송도동 190-2 글로벌캠퍼스푸르지오 103동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재"테크노파크역(인천1호선)" 남서측 인근에
위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로 및 교통시설과의 거리 및 편의성 등 고
려 시 제반 교통상황은 비교적 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(평지붕) 41층 건물내 5층 501호로서,
(사용승인일 : 2013.10.15)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등

이용상태

주거용(아파트)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, E/V, 도시가스설비, 소화전설비, 스프링쿨러, 보안설비,
지하주차장 등이 갖추어져 있으며 지역난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

비교적 광평수의 장방형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 역50미터, 남동측으로 약30미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2010-05-28)(인천글로벌캠퍼스), 광로2류(폭 50m-
70m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합)

- 다른 법령
경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>,상대보호구역(2014.02.11)
(송명초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천첨단초등학교)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경11865 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOO (자료 종합 시 대구달성산림조합으로 추정됨)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 190-2 글로벌캠퍼스푸르지오 103동 5층501호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(평지붕) 41층 건물 내 5층 501호

사용승인일: 2013년 10월 15일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 금액

감정가: 1,078,000,000원

토지면적: 53.94㎡ (약 16.32평)

토지지분: 53.9384㎡ (약 16.32평)

건물면적 (전용면적): 134.96㎡ (약 40.83평)

건물지분: 134.96㎡ (약 40.83평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "테크노파크역(인천1호선)" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로 및 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려할 시 제반 교통상황은 비교적 양호합니다. 인천1호선 테크노파크역이 도보로 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2010-05-28)(인천글로벌캠퍼스), 광로2류(폭 50m-70m), 대로3류(폭 25m-30m)에 해당합니다.

또한, 경제자유구역, 상대보호구역(송명초등학교, 인천첨단초등학교), 성장관리권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2021년 10월 5일에 접수된 대구달성산림조합의 근저당권(을8)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 분석

* 이재범

전입일자: 2023-07-13

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

* 전정훈

전입일자: 2021-07-20

확정일자: 2021-09-30

배당신고일자: 2023-12-01

보증금: 10,000,000원 (임차인 현황 기준)

차임: 월 2,000,000원 (추정)

대항력: 있음

권리분석: 임차인 전정훈은 대항력이 있으며, 등기부상 을구 10번 주택임차권으로 등기되어 있습니다. 매각물건명세서에 따르면, 총 임대차보증금 120,000,000원 중 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 잔액 10,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이에 따라 예상 입찰가 산정 시 해당 금액을 고려해야 합니다.

인수 가능 보증금 합계: 10,000,000원 (전정훈 임차인의 잔여 보증금 인수 가능성)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

대상 물건 인근은 대규모 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 인천1호선 테크노파크역을 중심으로 형성된 상권은 주거지 수요에 기반한 상업시설들이 분포하고 있으며, 현대프리미엄아울렛, 트리플스트리트, 홈플러스 등이 인접하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 인천송명초등학교, 인천첨단초등학교가 도보로 통학 가능한 거리에 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 또한, 인천글로벌캠퍼스 내 다수의 명문 대학들이 위치하여 교육 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 편의시설

대규모 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 홈플러스 인천송도점, 현대프리미엄아울렛 송도점, 트리플스트리트, 오네스타 등 대형 쇼핑 및 문화 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 기타 (주차, 관리사무소 등)

해당 아파트는 지역난방 시스템을 갖추고 있으며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터, 도시가스, 소화전, 스프링클러, 보안설비, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.

송도글로벌캠퍼스푸르지오는 총 1703세대 규모이며, 지하주차장 포함 총 3572대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 관리사무소 연락처는 032-822-7740입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 관련

가장 중요한 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 전정훈의 보증금 인수 가능성입니다. 총 임대차보증금 120,000,000원 중, 배당 절차 이후에도 회수되지 못하는 10,000,000원은 매수인이 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

6.2. 기타

건물 사용승인일(2013년 10월 15일)로부터 약 13년이 경과하여 일부 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

현재까지 파악된 정보에 따르면 특별한 혐오시설이나 주변의 부정적인 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건으로, 인천광역시 연수구 송도동에 위치한 글로벌캠퍼스푸르지오 아파트 103동 5층 501호입니다. 인천1호선 테크노파크역 역세권에 위치하며, 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 대형 쇼핑몰 등이 인접해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 2013년식으로 비교적 신축급에 속하며, 지역난방 시스템 등 현대적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

주요 리스크는 대항력 있는 임차인 전정훈의 보증금 10,000,000원 인수 가능성이 있으나, 송도 국제도시의 우수한 입지 조건과 향후 발전 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 인천1호선 테크노파크역 초역세권으로 교통이 편리합니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 대규모 아파트 단지, 학교, 쇼핑몰, 공원 등이 인접해 있어 높은 생활 편의성을 제공합니다.

* 신축급 아파트: 2013년식으로 비교적 최신 건물이므로 건물 상태가 양호하며 현대적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 미래 가치: 송도 국제도시의 지속적인 개발과 발전 가능성에 따라 향후 시세 상승이 기대됩니다.

* 탁월한 교육 및 문화 환경: 다수의 명문 교육기관 및 문화 시설이 인근에 위치해 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 면적(134.96㎡)의 6층 물건이 2026년 7월 2일에 960,000,000원(9억 6천만 원)에 거래되었습니다. 이는 현재 시세를 반영하는 주요 지표로 활용될 수 있습니다.

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인 전정훈의 보증금 10,000,000원 인수 가능성을 고려해야 합니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

최근 실거래가: 960,000,000원

인수 가능 보증금: 10,000,000원

예상 입찰가: 960,000,000원 - 10,000,000원 = 950,000,000원

권고 입찰가는 시장 상황, 본건의 구체적인 상태(내부 점검 등), 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 감정가(1,078,000,000원) 대비 합리적인 수준에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.