나이스옥션 법원경매 수원 2024타경98043 [1] 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 1층120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2024.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 구분 건물로서，주위는 각종 근린생활시설이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며，인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대 중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제1층 제120호,제121호로서，
（사용승인일 : 2019.09.24）
외벽 : 강화유리 마감 등
내벽 : 실내 인테리어 마감 등
창호 : 강화유리임.

이용상태

기호1: 병원으로 이용한것으로 보이며 현장답사일 현재 폐문된 상태임.
기호2: 공실상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 근린생활시설로 이용중임.

인접 도로상태등

중로2류(폭 15m-20m)(중로2류)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m-20m)(중로2류)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 특수지역<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

구분건물 소재지 블럭지번 104블럭,01-0401,01-0406 등은 2020.9.3.신규 등록되어 새솔동 78-1번지로 변경되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건 기호1은 인근 119호,118호,122호외 시설과 함께 일단의 병원으로 이용중이었으나, 현재 운영되고 있지 않으며 폐문상태입니다.

3.본건이 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조(건물의 구분소유)"상의 구분건물로서의 요건을 갖추었는지에 대하여----

본건(기호1)은 별도의 출입문과 잠금장치가 소재하나, 인근 구분건물 119호,118호,122호 외 인근 구분건물들과 벽체구분없이 사용하고 있는 상태입니다.(병원-휴업중인 것으로 사료됨)

그러나, 건축물대장 현황도에는 기호(1호)가 독립적으로 표시되어 있고(건물개황도 및 첨부도면 참조), 출입문위치, 벽체길이가 표시되어 있으므로, 그 도면에 의거 언제든지 독립적인 건물로 복원가능하며, 복원 비용도 미미한점등으로 구분건물로서의 독립성을 갖춘 건물로 사료됩니다.

본건(기호2)은 별도의 출입문과 잠금장치가 소재하고, 현재공실이며, 인근 구분건물과 벽체,창호로 구분독립되어 있어 구분건물로서의 요건을 갖추고 있습니다.

그러므로, 기호1은 인근 구분건물들과 일체로 이용되고 있으므로, 기호1만으로 독립하여 사용하려 한다면, 현재 소재하고 있는 물건들을 이전시키는 비용, 칸막이 설치비용등이 소요될 것으로 사료되는 바, 경매참가시 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

토지 별도등기 있음
인근 구분건물 118호, 119호, 122호 외 인근 구분건물들과 벽체 구분 없이 일체로 이용중이나 건축물대장 현황도에 건물번호표지, 면적, 출입문 위치 등이 특정되어 있으므로 독립적인 건물로 복원 가능

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경98043 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 1층 120호, 121호

건물명: 봄프라자

층수: 지하 0층, 지상 6층 중 제1층

사용승인일: 2019년 09월 24일

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물

외벽: 강화유리 마감 등

내벽: 실내 인테리어 마감 등

창호: 강화유리

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 622,000,000원

토지면적: 12.03㎡ (약 3.64평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 43.38㎡ (약 13.12평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 12.0261㎡

건물 지분: 43.3825㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 각종 근린생활시설이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

용도지역: 일반상업지역

지구단위계획구역: 송산그린시티

도로: 중로2류 (폭 15m-20m) 접합

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

소유권 보존 (한국수자원공사)

소유권 이전 (일주건설주식회사)

소유권 일부 이전 (신미화, 건물 상가 104호 전유부분 취득)

집합건물 등기부 요약:

소유권 보존 (일주건설주식회사)

소유권 이전 (이향리)

근저당권 (우리은행, 970,800,000원) - 말소기준권리 (2021-01-29)

근저당권 (박철진, 360,000,000원) - 말소 (2021-05-20)

임의경매개시결정 (에프더블유2306유동화전문유한회사, 875,689,420원, 2024-11-15)

압류 (화성시, 2025-07-10)

압류 (화성세무서장, 2026-03-10)

등기부채권 총액: 1,330,800,000원

3.2. 인수되는 권리

토지 별도등기: 매립목적변경금지 등 (말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용 상태

용도: 근린상가

기호1(120호): 과거 병원으로 이용 추정되며, 현장 답사일 현재 폐문 상태입니다.

기호2(121호): 현재 공실 상태입니다.

본건 120호는 인근 구분건물들과 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이나, 건축물대장 현황도에는 독립적으로 표시되어 있어 복원 가능합니다. 121호는 별도의 출입문과 잠금장치가 있어 구분 독립되어 있습니다.

4.2. 주변 상가 현황

주위에는 다양한 근린생활시설이 소재하여 상권이 형성되어 있습니다.

송산그린시티 개발에 따른 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 새솔동 행정복지센터가 위치합니다.

이마트 에브리데이와 같은 소형 슈퍼마켓, 다양한 카페 및 음식점 등 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 공원들이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.2. 혐오시설

본건 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

송산그린시티는 계획적인 신도시 개발 지역으로, 주거 및 상업, 문화 시설 위주로 조성되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

토지 별도등기 인수: 매립목적변경금지 등기가 존재하여 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

건물 구조적 독립성 문제: 120호의 경우, 인접 호실과 벽체 구분이 불분명하여 독립적인 사용을 위해서는 칸막이 설치 등 복원 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 운영 및 공실 리스크

본건 120호와 121호는 현재 폐문 또는 공실 상태로, 즉시 임대 수입 발생이 어렵습니다.

임대 관계가 미상으로, 향후 임대차 계약 조건 확인 및 협의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 송산그린시티 내 신축(2019년 준공) 상가 건물로, 미래 발전 가능성이 높은 지역에 위치하고 있습니다. 그러나 토지에 매립 목적 변경 금지 등기가 존재하며, 120호의 경우 인접 호실과의 벽체 구분이 불분명하여 독립 복원 시 추가 비용이 발생할 수 있다는 점은 유의해야 합니다. 현재 120호는 폐문, 121호는 공실 상태이며 임대 관계는 미상입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

송산그린시티의 대규모 개발 계획(주거, 상업, 산업, 문화 복합단지 조성)에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

2019년 준공된 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 부담이 적습니다.

주변 교통망 확충 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

리스크 요인으로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 주변 시세, 낙찰가율, 명도 가능성, 그리고 본 보고서에서 언급된 제반 리스크(토지 별도 등기 인수, 건물 복원 비용, 공실 리스크 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 인접 호실과의 복원 비용, 토지 별도등기 관련 부담 등을 면밀히 분석해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 임차인 관련 명도 비용은 발생하지 않을 것으로 보입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 현장 조사 및 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.