나이스옥션 법원경매 수원 2024타경79653 [1] 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티일상1-3-7블록 채울프라자 7층704호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온유 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 "새솔동 행정복지센터" 북측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 중 제7층 제704호, 제703호로서,
외벽: 돌붙임 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 하야샷시 이중창임.

이용상태

사무소로 이용중임.
후첨 "건물개황도" 참조.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측이 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15M-20M)(접함). 가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경79653 (1)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티일상1-3-7블록 채울프라자 7층704호

용도: 근린상가

감정가: 623,000,000원

토지면적: 32.77㎡ (약 9.91평)

건물면적: 141.40㎡ (약 42.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치: 경기도 화성시 새솔동 "새솔동 행정복지센터" 북측 인근에 소재합니다.

주변 환경: 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

도로: 본건 건물 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 5월 26일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권(채권액 1,104,000,000원)입니다.

등기부 채권 총액: 1,825,000,000원으로 감정가 대비 높은 편입니다.

권리 내역: 소유권 이전, 신탁 말소, 근저당, 압류(화성세무서장, 동화성세무서장, 동안양세무서장), 임의경매개시결정(수원화성오산축산업협동조합), 가압류(수원고등검찰청), 압류(화성시) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인이 없거나 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. (단, 명확한 임대차 현황 확인 필요)

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 송산그린시티 새솔동은 평균 연령 34세로 MZ세대(1980년대 초반~2000년대 초반 출생) 비율이 약 60%에 달하는 젊은 지역입니다. 높은 소비력을 가진 MZ세대를 배후수요로 확보하고 있어 지역 상권의 활성화가 기대됩니다.

입지 강점: 새솔동 행정복지센터 인근에 위치하여 안정적인 유동인구 확보가 가능하며, 신규 택지개발지구 내 상가로서 장기적인 발전 잠재력을 가지고 있습니다. 디오브 상가는 메디컬, 레저·스포츠, 힐링&에듀 등 특화된 컨셉으로 구성되어 있으며, 산후조리원, 스크린골프장, 사우나 등의 입점이 예정되어 있습니다. 또한, 인근 아파트 단지 및 안산 그랑시티자이와의 연결을 통한 인구 유입과 세계정원경기가든, 화성 국제테마파크 등 개발 환경으로 관광 수요도 예상됩니다.

주변 시설: 주변에는 송산도서관, 솔빛숲공원, 새솔고등학교 등이 위치해 있습니다. 상가 114 정보에 따르면, 본 건물(송산 채울프라자)은 총 42개 점포로 구성되어 있으며, 입점 예정 업종으로는 한식, 중식, 양식, 커피점/카페, 맥주호프, 종합소매점, 부동산사무실, 미용실, 헬스클럽, 스크린골프장 등이 있습니다.

5. 생활정보

주요 시설: 새솔동 행정복지센터와 가까워 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

편의시설: 인근에 송산도서관, 솔빛숲공원 등이 있어 여가 활동이 가능합니다. 디오브 상가에는 산후조리원, 스크린골프장, 사우나 등 특화된 시설 입점이 예정되어 있어 관련 편의시설 이용이 기대됩니다. 주변 유치원, 초·중·고등학교가 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

혐오시설: 제공된 검색 결과에서 본 물건지와 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 것으로 판단되는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 화성시 지역 내에서 폐기물처리시설, 장사시설 등 혐오시설 건립 관련 주민 갈등 사례가 보도된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

채무 부담: 등기부 채권 총액이 1,825,000,000원으로 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 절차 상 낙찰가 산정에 부담으로 작용할 수 있습니다.

공동담보: 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보로 제공된 다른 부동산의 처리 결과가 본 건의 낙찰가 및 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

지역 개발 변수: 송산그린시티는 개발이 진행 중인 신규 택지지구로, 향후 개발 사업의 진행 속도 및 상권 활성화 정도에 따라 본 건물의 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15M-20M)(접함)이며, 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역 등의 규제 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 송산그린시티 내 새솔동에 위치한 근린상가로, 새솔동 행정복지센터 인근에 자리 잡고 있어 기본적인 배후 수요를 갖춘 입지입니다. 젊은 인구 비율이 높은 지역적 특성을 바탕으로 MZ세대를 중심으로 한 상권 활성화 가능성이 있습니다. 철근콘크리트 구조의 건물로 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 18억 원이 넘는 높은 등기부채권 총액과 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 유의해야 할 주요 리스크 요인입니다. 송산그린시티의 지속적인 개발 및 국제테마파크 착공 등 미래 호재를 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있으나, 개발 일정 및 상권 형성 추이를 면밀히 주시해야 합니다.

8. 투자 포인트

신규 택지지구 상가: 송산그린시티는 한국형 베네치아를 표방하며 개발 중인 대규모 신도시로, 장기적인 상권 성장 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

젊은 배후수요: 약 60%가 MZ세대로 구성된 새솔동은 높은 소비력을 바탕으로 상권 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

행정 및 생활 편의시설 인접: 행정복지센터, 학교, 공원 등이 인접하여 안정적인 유동인구 및 생활 편의성을 제공합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 명도 및 권리 행사에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 623,000,000원

인수 보증금: 0원

고려사항: 본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 현재 공실률, 예상 임대 수익률, 향후 송산그린시티 개발 계획의 구체적인 진행 상황, 경쟁 물건의 입찰 동향 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

예상 입찰가 산정: 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 점과 공동담보 물건이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격인지, 그리고 향후 임대 수익 및 시세 차익 가능성을 면밀히 평가하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.