나이스옥션 법원경매 수원 2024타경79653 [2] 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티일상1-3-7블록 채울프라자 7층703호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온유 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 "새솔동 행정복지센터" 북측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 중 제7층 제704호, 제703호로서,
외벽: 돌붙임 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 하야샷시 이중창임.

이용상태

사무소로 이용중임.
후첨 "건물개황도" 참조.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측이 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15M-20M)(접함). 가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경79653 (2)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티일상1-3-7블록 채울프라자 7층703호

용도: 근린상가

감정가: 567,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.20㎡ (약 8.83평)

토지지분: 29.2㎡ (약 8.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 126.00㎡ (약 38.11평)

건물지분: 126㎡ (약 38.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 내부 정보

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 중 제7층 제703호

마감: 외벽 돌붙임 마감, 내벽 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 하이샷시 이중창

이용 상태: 사무소로 이용 중

설비: 기본적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 "새솔동 행정복지센터" 북측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통인 편임.

본건 동측이 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15M-20M)(접함).

가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2021년 05월 26일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 (을3, 채권최고액 1,104,000,000원)

총 등기부채권액: 1,825,000,000원

주요 권리 내역:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 2019-05-16)

* 소유권이전 (갑3, 2021-05-26, 황태건)

* 근저당권 (을3, 2021-05-26, 수원화성오산축산업협동조합, 1,104,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (갑4, 2024-01-03, 화성세무서장) - 말소

* 압류 (갑5, 2024-04-23, 화성세무서장) - 말소

* 압류 (갑6, 2024-06-21, 동화성세무서장) - 말소

* 임의경매 (갑7, 2024-07-16, 수원화성오산축산업협동조합, 966,375,927원) - 말소

* 가압류 (갑8, 2024-12-17, 수원고등검찰청, 721,000,000원) - 말소

* 압류 (갑9, 2025-02-04, 화성시) - 말소

* 압류 (갑10, 2025-02-21, 동안양세무서장) - 말소

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권 개요에 대한 별도 기재 없음.

3.2. 임차인 분석

* 임차인 1: 주식회사유림종합개발(황 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 사업자등록일: 2021-12-22

* 대항력: 없음

* 분석: 대항력이 없어 임차권은 말소 대상이며, 보증금 회수는 배당을 통해 이루어지나, 배당 순위 및 금액에 따라 전액 회수가 어려울 수 있음.

* 임차인 2: 주식회사태영건설

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 분석: 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 정보가 없어 별도 분석 불가.

3.3. 인수 보증금

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건이 소재한 송산그린시티 내 채울프라자는 아파트 단지, 주거 지역, 업무 시설 등과 인접해 있어 근린생활시설로서의 잠재력을 갖춘 지역임.

주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재하고 있어 상주 인구 및 유동 인구의 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

4.2. 현재 이용 현황

본건은 현재 사무소로 이용 중으로, 다양한 업종의 상가 및 사무실 임대 수요를 충족시킬 수 있는 위치임.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설

"새솔동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 공공 행정 서비스 이용이 편리함.

인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이함.

5.2. 주거 및 업무 환경

주변에 아파트 단지가 분포하고 있어 배후 수요가 존재하며, 업무 시설도 혼재하여 직주근접 가능성이 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

주식회사유림종합개발(황 ) 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음. 다만, 인수 보증금이 없어 명도 저항의 큰 요인은 아닐 것으로 판단됨.

등기부상 다수의 압류 및 가압류가 존재했으나, 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸될 예정임.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권에 대한 언급이 없으므로, 해당 권리가 존재하지 않거나 확인되지 않은 상태로 간주되나, 만약 존재한다면 인수될 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요함.

6.2. 기타 리스크

공동담보 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 부동산의 처리 결과에 따라 본 물건의 가치에 간접적인 영향을 줄 수 있음.

토지이용계획상 성장관리권역, 특수지역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 또는 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 송산그린시티 내 상업지역에 위치한 근린상가로, 주변에 주거, 업무, 근린생활시설이 혼재하여 있어 상권 활성화 가능성이 있는 물건임.

차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 행정복지센터 등 편의시설이 인접해 있음.

권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 예정임. 인수되는 보증금 또한 없어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

다만, 대항력 없는 임차인이 존재하므로 명도 절차를 고려해야 하며, 공동담보 물건이라는 점을 인지하고 있어야 함.

8. 투자 포인트

송산그린시티 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

아파트 단지 및 업무 시설 배후 수요 확보로 인한 안정적인 임대 수익 가능성.

권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 적어 비교적 안전한 투자 대상.

근린상가로서 다양한 업종 유치 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 567,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금이 0원이므로 권리상 추가 부담은 없음.

시장 상황, 경쟁 물건, 임대 수요 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

본 물건의 경우, 권리 인수 부담이 없다는 점과 지역 개발 잠재력을 감안할 때, 감정가의 70%~90% 수준을 초기 고려 범위로 설정할 수 있으나, 이는 일반적인 기준이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 시장 분석 결과에 따라 달라질 수 있음.

최종 입찰가는 보수적인 관점에서 감정가 대비 합리적인 수준에서 결정하는 것이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.