나이스옥션 법원경매 수원 2025타경51454 [5] 경기도 화성시 서신면 상안리 780-1 휘데스빌 에이동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 매화리 소재 ""서신초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위로는
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재
하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용등 제반 교통상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

기호(1,3)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 비동 5층 501호, 3층 303호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

기호(2,4,5,6)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 에이동 4층 403호, 4층 402호, 3층 303호,
5층 502호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1-6) 공동주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1,3)
인접도로와 등고 평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

기호(2,4,5,6)
인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1,3)
본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약8-10미토 도로에 각각 접함.

기호(2,4,5,6)
본건 북서측 및 북측으로 로폭 약8-10미토 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) - 780-10번지, 779-4번지, 779-5번지, 780-7번지
제1종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<
교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(2,4,5,6) - 780-1번지
제1종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<
교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경51454 (5)

소재지: 경기도 화성시 서신면 상안리 780-1 휘데스빌 에이동 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 88,000,000원

토지면적: 32.00㎡ (약 9.68평)

건물면적: 47.55㎡ (약 14.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 화성시 서신면 상안리 소재 "서신초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로, 주거지로서의 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 12월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(채권액 1,134,000,000원)이 말소기준권리입니다.

권리 소멸: 본 경매는 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(갑1, 갑3, 을1, 갑4, 갑5)를 소멸시키는 부동산 임의경매 절차입니다. 따라서 매각으로 인해 인수할 권리는 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 감정평가서상 '지상권개요'에 대한 내용이 별도로 기재되지 않아, 현재로서는 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재까지 파악된 임차인 정보에 따르면 인수해야 할 보증금이 없어 임차인으로 인한 명도 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 정보: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 건물들의 거래 금액은 다음과 같습니다.

* 휘데스빌D동 (전용면적 57.98㎡, 3층): 2026년 5월 9,000만원에 거래됨 (약 155만원/㎡).

* 청호주택 (전용면적 81.06㎡, 2층): 2026년 1월 1억 3,500만원에 거래됨 (약 166만원/㎡).

시세 분석: 본건의 건물면적은 47.55㎡입니다. 위 유사 사례의 제곱미터당 평균 가격(약 155만원~166만원/㎡)을 적용하여 산정하면, 약 7,380만원에서 7,920만원 수준의 시세가 형성된 것으로 추정됩니다.

감정가와의 비교: 본 건의 감정평가액은 8,800만원으로, 최근 실거래가 추정치(약 7,380만원~7,920만원)보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 A동 3층 303호입니다.

마감 상태: 외벽은 치장벽돌쌓기 및 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임으로 마감되었으며, 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창으로 설치되어 있습니다.

이용 상태: 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비, 승강기, 공동현관 보안설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근 시설: 서신초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주변 환경: 감정평가서에 따르면 본건 주위로 소규모 공장 및 창고가 소재하는 것으로 기재되어 있어, 일부 지역에서는 주거 쾌적성에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

감정가와 시세 차이: 감정평가액(8,800만원) 대비 최근 실거래가 분석 결과(약 7,380만원~7,920만원)에서 시세 차이가 발생하고 있습니다. 이는 낙찰 후 시세 차익 확보에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 서신면에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의 시설 및 교통망을 갖춘 입지 조건을 지니고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 주변에 소규모 공장 등이 혼재하고 있으며, 감정가 대비 실거래가가 낮게 형성된 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 유의 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

잠재적 가치 상승: 화성시 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때, 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

경매 시세 활용: 본 건은 감정가와 실거래가 간의 시세 차이가 존재하므로, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 실현할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석과 감정평가액을 종합적으로 고려하였을 때, 본 건의 예상 입찰가는 83,000,000원 수준으로 제안합니다.

본 입찰가는 보수적인 접근 방식에 기반한 제안이며, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.