나이스옥션 법원경매 수원 2025타경51454 [1] 경기도 화성시 서신면 상안리 780-10 휘데스빌 비동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 매화리 소재 ""서신초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위로는
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재
하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용등 제반 교통상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

기호(1,3)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 비동 5층 501호, 3층 303호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

기호(2,4,5,6)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 에이동 4층 403호, 4층 402호, 3층 303호,
5층 502호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1-6) 공동주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1,3)
인접도로와 등고 평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

기호(2,4,5,6)
인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1,3)
본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약8-10미토 도로에 각각 접함.

기호(2,4,5,6)
본건 북서측 및 북측으로 로폭 약8-10미토 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) - 780-10번지, 779-4번지, 779-5번지, 780-7번지
제1종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<
교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(2,4,5,6) - 780-1번지
제1종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<
교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

등기사항증명서상 비동(매화1길 34)으로 기재되어 있으나, 현황(건물 외부 표기)은 디동으로 표시되어 있음. 현황상 비동(매화1길 38)에는 501호가 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경51454 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 서신면 상안리 780-10 휘데스빌 비동 5층 501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 100,000,000 원

* 토지면적: 35.76㎡ (약 10.82 평)

* 토지지분: 35.76㎡ (약 10.82 평)

* 건물면적: 54.30㎡ (약 16.43 평)

* 건물지분: 54.3㎡ (약 16.43 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 감정평가 요약: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 중 비동 5층 501호

2. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 서신면 상안리 소재 "서신초등학교" 북서측 인근에 위치함.

* 주변환경: 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

* 등기사항증명서 요약:

* 갑1: 2017-03-03 소유권보존 (권회욱)

* 갑3: 2021-12-20 소유권이전 (신탁등기 말소) (김은비)

* 을1: 2021-12-20 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사) 채권최고액 1,134,000,000 원 (말소기준권리)

* 갑4: 2024-12-04 압류 (화성시)

* 갑5: 2025-01-15 임의경매개시결정 (신정신용협동조합) 채권액 425,187,382 원

* 총 채권액 (말소기준권리 근저당): 1,134,000,000 원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기사항증명서상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 최근 매매 사례:

* 건축년도 2017년, 면적 57.98㎡ (약 17.54평)의 휘데스빌 D동 3층이 2026년 5월 8일 90,000,000원에 거래되었습니다.

* 건축년도 2017년, 면적 81.06㎡ (약 24.52평)의 청호주택 2층이 2026년 1월 27일 135,000,000원에 거래되었습니다.

* 시세 분석:

* 본건(54.30㎡, 약 16.43평)의 면적은 비교적 최근 거래된 휘데스빌 D동(57.98㎡)과 유사합니다.

* 해당 D동 거래가액 90,000,000원을 기준으로 평당 약 155만원의 거래가를 보이고 있습니다.

* 본건의 감정가는 100,000,000원이며, 유사 면적의 실거래가(90,000,000원)와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 청호주택의 거래(81.06㎡, 135,000,000원)는 면적이 더 넓은 사례로, 본건의 시세 산정 시 참고하되 직접적인 비교는 제한적입니다.

* 건축물 정보: 본건이 속한 휘데스빌 단지는 2017년에 건축된 다세대주택입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "서신초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주거환경: 단독주택 및 다세대주택이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 주소 불일치: 등기사항증명서상 주소는 '비동(매화1길 34)'이나, 건물 외부 표기는 '디동'으로 되어 있습니다. 또한, 현황상 '비동(매화1길 38)'에는 501호가 없는 것으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 거주 공간 확인에 상당한 어려움이 예상됩니다. 이는 법적 문제로 이어질 수 있는 중대한 사안입니다.

* 높은 채무 부담: 말소기준권리인 근저당권의 채권최고액이 1,134,000,000원으로 감정가 대비 매우 높아, 채권 회수 절차가 복잡하거나 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 설정된 물건으로, 다른 담보물의 가치 변동이나 처분 결과가 본건 경매에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 서신면 소재 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경과 교통 여건은 보통 수준입니다. 그러나 등기사항증명서상의 주소와 건물 외부 표기, 그리고 현황상 501호가 존재하지 않는다는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 감정가 대비 과도하게 높은 근저당 채권액과 공동담보 물건이라는 점은 권리 분석 시 면밀한 검토가 필요합니다. 이러한 중대한 하자를 고려할 때, 철저한 현장 확인 및 법적 검토 없이는 입찰을 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 현장 조사를 통해 주소 불일치 및 실제 물건 확인이 성공적으로 이루어지고, 명확한 법적 문제가 해결된다면 주변 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

* "서신초등학교" 및 근린생활시설 인근으로 기본적인 생활 인프라 접근성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 경우, 유사 면적의 실거래가(90,000,000원)와 감정가(100,000,000원)를 고려하여 시세 분석을 진행하였습니다. 그러나 등기상 주소와 건물 외관 표기상의 불일치, 현황상 501호의 부재라는 치명적인 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 85,000,000원으로 제시합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 주소 불일치 문제를 명확히 파악하고, 법률 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

* 감정가: 100,000,000 원

* 유사 물건 실거래가: 90,000,000 원 (57.98㎡ 기준)

* 예상 입찰가: 85,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.