나이스옥션 법원경매 수원 2025타경51454 [4] 경기도 화성시 서신면 상안리 780-1 휘데스빌 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 매화리 소재 ""서신초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위로는
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재
하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용등 제반 교통상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

기호(1,3)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 비동 5층 501호, 3층 303호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

기호(2,4,5,6)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 에이동 4층 403호, 4층 402호, 3층 303호,
5층 502호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1-6) 공동주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1,3)
인접도로와 등고 평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

기호(2,4,5,6)
인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1,3)
본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약8-10미토 도로에 각각 접함.

기호(2,4,5,6)
본건 북서측 및 북측으로 로폭 약8-10미토 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) - 780-10번지, 779-4번지, 779-5번지, 780-7번지
제1종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<
교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(2,4,5,6) - 780-1번지
제1종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<
교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경51454 (4)

* 물건종별: 다세대주택

* 감정가격: 81,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (추정)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 화성시 서신면 상안리 780-1 휘데스빌 에이동 4층402호

* 토지면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

* 건물면적: 43.98㎡ (약 13.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정평가서 작성일: 2026-10-12

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 화성시 서신면 상안리 소재 "서신초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재합니다.

* 주거지로서의 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 건물 정보

* 토지: 인접 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 건물: 철근콘크리트구조 5층 건물 중 A동 4층 402호입니다.

* 외벽은 치장벽돌쌓기 및 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창으로 마감되었습니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방, 승강기, 공동현관보안설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

* 본건 토지는 제1종일반주거지역에 해당됩니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 성장관리권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리는 2021년 12월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권최고액 1,134,000,000원)입니다.

* 이 근저당권을 포함한 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 이후 접수된 임의경매(신정신용협동조합), 압류(화성시) 등도 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김 (전입일자: 2024-11-14)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 대신건설주식회사(전입일자: 2024-11-14, 배당신고일자: 2025-03-06)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요 미상)

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 다만, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전형적인 도심 상권과는 다소 거리가 있습니다.

* 지역 내 다세대주택 단지가 형성되어 있어 해당 주택을 중심으로 한 배후 수요는 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

* 단지 북서측 인근에 "서신초등학교"가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 추가적인 대형마트, 병원 등의 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

* 공동주택(단지형 다세대주택)으로 이용되고 있으며, 기본적인 주거 설비(난방, 위생, 승강기 등)를 갖추고 있습니다.

* 주변 환경이 주택, 학교, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 비교적 정온한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 점은 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 경매가 진행되므로, 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 인수 권리는 없을 것으로 보입니다.

* 임차인 "대신건설주식회사"는 배당 신고를 하였고 대항력이 없으므로, 보증금 1,000만원에 대한 배당이 이루어질 것으로 예상됩니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

6.2. 기타 리스크

* "공동담보" 물건으로, 동일한 채무에 대해 다른 부동산이 함께 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 경매 절차 진행 중 해당 공동담보 물건의 처리 결과에 따라 본건의 매각가나 후속 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정가(81,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 6,800만~7,300만원)가 낮게 형성되어 있어, 시세 조사 및 가치 평가에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 주변에 소규모 공장 및 창고가 혼재하는 점은 주거 쾌적성에 다소 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 서신면에 위치한 다세대주택으로, 서신초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 건축된 지 약 9년 된 비교적 신축 건물이며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 여건도 보통 수준입니다. 권리상 특별한 인수 사항은 없는 것으로 보이며, 임차인의 대항력 또한 없습니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 주변 환경, 그리고 공동담보 물건이라는 점 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 준공) 다세대주택으로, 건물 노후도가 낮습니다.

* 서신초등학교 인근으로 자녀가 있는 가구의 주거 수요가 있을 수 있습니다.

* 경매 절차상 인수되는 부담이 적어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 인근 실거래가와 비교 시 충분한 시세차익 가능성이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물면적(43.98㎡)과 최근 실거래가를 고려할 때, 현 시세는 약 6,800만원에서 7,300만원 수준으로 판단됩니다.

제공된 JSON 정보에 따르면, 유사한 면적(57.98㎡, 약 17.54평)의 다세대주택이 9,000만원(약 513만원/평)에 거래되었으며, 이는 본건 면적(13.30평)에 적용 시 약 6,825만원 수준의 가치를 산정하게 합니다.

또한, 더 큰 면적(81.06㎡, 약 24.52평)의 주택이 13,500만원(약 550만원/평)에 거래된 점을 감안하면, 본건 면적에 대한 시장 가격은 약 7,323만원까지도 기대해 볼 수 있습니다.

감정가 8,100만원은 최근 실거래 시장가보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 시세 대비 합리적인 낙찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

5,800만원 ~ 6,800만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이 가격대는 감정가 대비 약 71% ~ 84% 수준으로, 잠재적 시세 차익과 경매 진행 상황을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.