나이스옥션 법원경매 수원 2025타경51454 [2] 경기도 화성시 서신면 상안리 780-1 휘데스빌 에이동 4층403호 다세대주택 경매

경기도 화성시 서신면 매화1길 40, 에이동 4층403호 (휘데스빌) (다세대주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경51454(수원지방법원 경매3계). 감정가 88,000,000원, 최저가 88,000,000원. 매각기일은 2026-10-30입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 51454 [2]
소재지	경기도 화성시 서신면 상안리 780-1 휘데스빌 에이동 4층403호
도로명주소	경기도 화성시 서신면 매화1길 40, 에이동 4층403호 (휘데스빌)
용도	다세대주택
건물명	휘데스빌
매각기일	2026.10.30
관할법원	수원지방법원 경매3계 ((031)210-1263(구내:1263))
이용제한	상대보호구역, 성장관리권역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역

경기도 화성시 서신면 상안리 780-1 휘데스빌 에이동 4층403호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	32㎡ (9.68평)
건물면적	47.55㎡ (14.38평)

금액

감정가	88,000,000원
최저가	88,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	8,800,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.30	88,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 송산면 매화리 소재 ""서신초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위로는
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재
하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.
교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용등 제반 교통상황
은 보통인 편임.
건물의 구조: 기호(1,3)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 비동 5층 501호, 3층 303호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

기호(2,4,5,6)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 에이동 4층 403호, 4층 402호, 3층 303호,
5층 502호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.
이용상태: 기호(1-6) 공동주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.
토지의 형상 및 이용상태: 기호(1,3)
인접도로와 등고 평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

기호(2,4,5,6)
인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 기호(1,3)
본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약8-10미토 도로에 각각 접함.

기호(2,4,5,6)
본건 북서측 및 북측으로 로폭 약8-10미토 도로에 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 기호(1,3) - 780-10번지, 779-4번지, 779-5번지, 780-7번지
제1종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<
교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(2,4,5,6) - 780-1번지
제1종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<
교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경51454 (2)

소재지: 경기도 화성시 서신면 상안리 780-1, 휘데스빌 에이동 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 88,000,000 원

토지면적: 32.00㎡ (약 9.68평)

토지지분: 32㎡

건물면적: 47.55㎡ (약 14.38평)

건물지분: 47.55㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 서신면 상안리 소재 "서신초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측 및 북측으로는 로폭 약 8-10미터의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 소유권보존(2017-03-03), 신탁등기말소(2021-12-20), 근저당권(2021-12-20, 1,134,000,000원), 임의경매개시결정(2025-01-15), 압류(2025-04-15) 등의 권리 내역이 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

을구 1번 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-12-20)이 말소기준권리입니다. 해당 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명확히 기재되지 않았으며, 일반적으로는 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계 등은 미상입니다.

임대관계가 미상인 점은 향후 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 사전에 임차인과의 협의 또는 법적 절차 준비가 필요합니다.

4. 시세 분석

4.1. 주변 매매 사례 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 동일한 "휘데스빌" 단지 내 또는 인근 유사 건물의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 1월 27일 거래: 서신면 상안리 771-2, 청호주택, 전용면적 81.06㎡, 거래금액 13,500만원.

- 2026년 5월 8일 거래: 서신면 상안리 780-10, 휘데스빌D동, 전용면적 57.98㎡, 거래금액 9,000만원.

4.2. 본건 시세 추정

본건의 건물면적은 47.55㎡입니다. 가장 유사한 면적 사례인 휘데스빌D동(57.98㎡, 9,000만원)의 거래가격을 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 155.2만원/㎡ (9,000만원 / 57.98㎡) 입니다. 이를 본건 면적에 적용하면 약 7,371만원 (47.55㎡ * 155.2만원/㎡) 수준의 시세가 추정됩니다. 본건의 감정가(8,800만원)는 추정 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 주변 시설 정보

주변 지역(서신면)에서 폐기물 매립장 설치 반대 움직임이 있거나, 종합 장사 시설 유치 경쟁이 있었던 사례가 검색되었습니다. 해당 시설들이 본건과 직접적인 인접성을 갖는지 여부는 현장 확인이 필요하나, 지역 내 개발 또는 시설 입지 관련 이슈가 존재할 가능성을 인지해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시세 추정치가 낮아, 높은 경쟁률 시 시세 이하 낙찰이 어려울 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상인 점으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 물건의 경매 결과 등이 본건 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 서신면 소재의 다세대주택으로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 권리 관계가 명확하여 인수할 부담이 적은 물건입니다. 다만, 추정 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점, 그리고 임대차 관계 미확인 등의 리스크를 고려할 필요가 있습니다. 지역 내 개발 이슈 등을 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 지어진 신축급 건물입니다.

* 권리 관계가 복잡하지 않아 낙찰 후 명도가 상대적으로 용이할 수 있습니다.

* 현지 시세 조사 및 경쟁 상황에 따라 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가 8,800만원 대비 추정 시세는 약 7,370만원 수준으로 파악됩니다. 보수적으로 접근하여, 유사 매매 사례 및 감정가격을 고려할 때, 7,500만원에서 8,200만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최적의 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악과 해당 경매 물건의 경쟁률 및 유찰 횟수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.1.물건 기본정보