나이스옥션 법원경매 수원 2025타경51454 [3] 경기도 화성시 서신면 상안리 780-10 휘데스빌 비동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 매화리 소재 ""서신초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위로는
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재
하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용등 제반 교통상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

기호(1,3)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 비동 5층 501호, 3층 303호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

기호(2,4,5,6)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 에이동 4층 403호, 4층 402호, 3층 303호,
5층 502호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1-6) 공동주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1,3)
인접도로와 등고 평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

기호(2,4,5,6)
인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1,3)
본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약8-10미토 도로에 각각 접함.

기호(2,4,5,6)
본건 북서측 및 북측으로 로폭 약8-10미토 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) - 780-10번지, 779-4번지, 779-5번지, 780-7번지
제1종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<
교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(2,4,5,6) - 780-1번지
제1종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<
교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

등기사항증명서상 비동(매화1길 34)으로 기재되어 있으나, 현황(건물 외부 표기)은 디동으로 표시되어 있음. 현황상 비동(매화1길 38)에는 303호가 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 수원지방법원 2025타경51454 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 물건현황

소재지: 경기도 화성시 서신면 상안리 780-10 휘데스빌 비동 3층303호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 33.53㎡ (약 10.14평)

토지지분: 33.53㎡ (약 10.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.92㎡ (약 15.39평)

건물지분: 50.92㎡ (약 15.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격

감정가: 94,000,000원

1.5. 기타 기본 정보

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

임대관계 등: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 서신면 상안리에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있습니다. 주거지로서의 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 용이합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

등기부등본 상 본건은 2017년 3월 3일 소유권 보존 등기되었으며, 이후 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 있습니다.

말소기준권리인 근저당권(을1)은 2021년 12월 20일 접수되었으며, 채권 최고액은 1,134,000,000원입니다.

이후 접수된 임의경매개시결정(갑4, 2025년 1월 15일) 및 압류(갑5, 2025년 4월 15일)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,134,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 현재 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 성장관리권역에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

인근에 서신초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비, 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 동 및 호수 표기 불일치

등기사항증명서상으로는 비동(매화1길 34)으로 기재되어 있으나, 실제 건물 외부 표기는 디동으로 표시되어 있어 혼란의 소지가 있습니다.

더불어, 현황상 비동(매화1길 38)에는 303호가 존재하지 않는 것으로 파악되었습니다. 이는 등기부와 실제 현황 간의 심각한 차이를 나타내며, 권리관계 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 미상 임대차 정보

임차인 현황이 미상이며, 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 보증금/차임 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 서신면에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 94,000,000원입니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

권리관계는 근저당이 말소기준권리가 되며, 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 본건의 가장 큰 리스크는 등기부상 동 호수와 실제 현황 간의 심각한 불일치입니다. 등기부상 비동 303호이나 실제로는 디동으로 표기되고, 비동에는 303호가 존재하지 않는다는 점은 법적 절차 진행 및 소유권 취득 과정에서 매우 주의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주변 개발 가능성

화성시 서신면 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 실거주 및 임대 수요

다세대주택으로서 실수요자 또는 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일 주소지(780-10)에 위치한 휘데스빌 D동 3층 57.98㎡가 2026년 5월 8일 90,000,000원에 거래되었습니다.

이를 면적당 가격으로 환산 시 약 155.23만원/㎡입니다.

본건의 건물 면적이 50.92㎡임을 고려하여 유사한 가격으로 산정할 경우, 약 79,050,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 94,000,000원과 최근 실거래가 사이에 상당한 차이가 존재하며, 특히 본건은 등기부와 실제 현황 간의 심각한 불일치라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 79,900,000원 ~ 89,300,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

특히, 등기부와 현황 불일치에 대한 법률적 검토 및 현장 확인을 철저히 한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

* 주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.