나이스옥션 법원경매 수원 2025타경51454 [6] 경기도 화성시 서신면 상안리 780-1 휘데스빌 에이동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 매화리 소재 ""서신초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위로는
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재
하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용등 제반 교통상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

기호(1,3)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 비동 5층 501호, 3층 303호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

기호(2,4,5,6)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 에이동 4층 403호, 4층 402호, 3층 303호,
5층 502호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1-6) 공동주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1,3)
인접도로와 등고 평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

기호(2,4,5,6)
인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1,3)
본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약8-10미토 도로에 각각 접함.

기호(2,4,5,6)
본건 북서측 및 북측으로 로폭 약8-10미토 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) - 780-10번지, 779-4번지, 779-5번지, 780-7번지
제1종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<
교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(2,4,5,6) - 780-1번지
제1종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<
교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경51454 (6)

소재지: 경기도 화성시 서신면 상안리 780-1 휘데스빌 에이동 5층502호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

감정가: 111,000,000 원

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 40.40㎡ (약 12.22평)

건물면적: 60.10㎡ (약 18.18평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 에이동 5층 502호

준공연도: 2017년 (등기부등본상 소유권보존 시점 기준 추정)

1.3. 법적 정보

토지이용계획: 제1종일반주거지역

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 성장관리권역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 서신면 상안리 소재 "서신초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위로는 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하여 있으며, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

본건은 북서측 및 북측으로 로폭 약 8-10미터 도로에 각각 접하고 있어 차량 소통이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물 등기부등본상 소유권보존은 2017년 3월 3일 권회욱 명의로 이루어졌습니다.

이후 소유권이전(신탁등기 말소)이 2021년 12월 20일 김은비 명의로 있었습니다.

말소기준권리는 2021년 12월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(채권최고액 11억 3,400만원)입니다.

이 외 2025년 1월 15일 신정신용협동조합의 임의경매개시결정(수원지방법원 2025타경51454)과 2025년 4월 15일 화성시의 압류가 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 11억 3,400만원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리(2021.12.20. 근저당)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

이에는 신정신용협동조합의 임의경매와 화성시의 압류가 포함됩니다.

등기부상 별도로 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황에 대한 상세 내용은 제공되지 않았습니다.

다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

임대 관계 등은 미상으로, 실제 점유 관계 확인 및 필요시 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

인근 지역의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

2026년 1월, 전용면적 81.06㎡(약 24.52평)의 "청호주택" 물건이 1억 3,500만원에 거래되었습니다.

2026년 5월, 전용면적 57.98㎡(약 17.54평)의 "휘데스빌D동" 물건이 9,000만원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 60.10㎡(약 18.18평)입니다. 가장 유사한 "휘데스빌D동" 거래 사례를 기준으로 환산하면, 60.10㎡ * (9,000만원 / 57.98㎡) ≈ 9,330만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 1억 1,100만원으로, 최근 거래 사례 대비 다소 높은 감정가로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

본건 인근에 서신초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

Google 검색 결과, 본건 소재지인 화성시 서신면 상안리 780-1 일대는 서신초등학교와 인접해 있으며, 면 소재지 중심부와는 약간 거리가 있으나 차량 이동 시 대형마트, 병원, 관공서 등은 약 10-15분 거리 내외에 위치할 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

제공된 정보에 "주의사항" 항목은 비어있습니다.

"특이사항"으로 "공동담보"가 기재되어 있으나, 이는 물건 자체의 리스크보다는 경매 진행 절차와 관련된 정보일 가능성이 높습니다.

임대 관계 및 실제 점유 현황이 미상인 점은 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 법규 제한

본건 토지는 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

Google 검색 결과, 본건 소재지인 경기도 화성시 서신면 상안리 780-1 일대에서 직접적으로 인접하거나 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 주변에 소규모 공장 및 창고가 일부 혼재되어 있으며, 지역 개발에 따라 향후 주변 환경 변화 가능성은 존재합니다. 정확한 주변 환경 및 혐오시설 분포는 현장 답사를 통해 재확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 서신면의 다세대주택으로, 비교적 신축(2017년 준공)이며 기본적인 주거 환경 및 교통망을 갖추고 있습니다.

등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 감정가가 최근 인근 유사 물건의 실거래가보다 높게 책정된 점, 임대차 관계가 미상인 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

주변 개발 가능성을 고려할 때 중장기적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 시세 차익보다는 안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적에 더 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 준공)으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되어 권리관계가 깨끗합니다.

* 인근에 서신초등학교가 위치하여 교육 환경이 좋습니다.

* 성장관리권역으로 지정되어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 111,000,000원입니다.

인근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(57.98㎡)의 "휘데스빌D동"이 9,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건(60.10㎡)을 해당 거래가를 기준으로 환산하면 약 9,330만원 수준입니다.

최근 매매 사례(81.06㎡, 1억 3,500만원)를 고려하면 평당 가격대가 다양하게 형성되어 있으며, 본건의 평당 가격은 513만원~550만원 수준으로 볼 수 있습니다.

따라서, 60.10㎡ 기준으로는 약 9,330만원 ~ 10,000만원 사이의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 90% 수준 또는 실거래가 시세 범위를 고려하는 것이 합리적입니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 98,000,000원 ~ 105,000,000원 범위를 제안하며, 권장 입찰가는 102,000,000원입니다.

이때, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.