나이스옥션 법원경매 인천 2023타경12366 [1] 인천광역시 부평구 부평동 505-1 로뎀레뷰 4층408호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2023.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서
제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건내 제4층 제408호로서,

외벽 : 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 공동주택, 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및건물정보

인천광역시 부평구 부평동 505-1 로뎀레뷰 4층408호.

본 건물은 2013년 5월 8일에 사용승인을 받은 10층 건물 중 4층에 위치한 도시형생활주택입니다.

구조는 철근콘크리트구조이며, 건물 연면적은 4916.718㎡입니다.

1.2. 면적및토지건물정보

* 토지면적: 9.88㎡ (약 2.99평)

* 토지 지분: 9.8763㎡ (약 2.99평)

* 건물면적: 49.04㎡ (약 14.83평) - 전용면적

* 건물 지분: 49.04㎡ (약 14.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매정보

* 사건번호: 인천지방법원 2023타경12366 (1)

* 감정가: 169,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강숙자

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 남동측 인근에 위치하며,

주위는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난합니다.

2.2. 교통상황

본 건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2022년 9월 23일 접수된 강숙자 근저당권 (을5).

* 이하 모든 권리(주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 334,729,824원.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (최유지)

* 보증금: 171,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 27일

* 확정일자: 2020년 10월 14일

* 배당신고일자: 2023년 2월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 을6 주택임차권은 말소 예정이며, 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변거래동향

최근 주변 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(49.26㎡)의 '해피팰리스' 다세대주택이 2026년 7월에 28,400만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(16,900만원) 대비 높은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 주변 지역은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경이 무난합니다.

5.2. 주변편의시설

인천광역시 부평구 부평동 "굴다리오거리" 인근에 위치하여 다양한 근린생활시설 및 상업시설 접근이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 특이사항및주의사항

* 중복사건: 본 건은 (1)번 사건으로, 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있으며, 이는 임차권 처리와 연관된 것으로 보입니다.

* 선순위임차권: 등기상으로는 선순위 임차권이 존재하나, 대항력이 없고 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 건물 이용 상태: 본 건은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

6.2. 혐오시설여부

제공된 정보와 일반적인 지역 분석 결과, 본건 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동 로뎀레뷰 도시형생활주택으로, 감정가 1억 6,900만원입니다. 최근 유사 물건의 실거래가가 2억 8,400만원에 형성되어 있어 시세 대비 상당한 가격 메리트를 가지고 있습니다. 권리상 모든 사항은 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 중복사건, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항은 경매 진행 및 명도 과정에서 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 낮은 감정가: 유사 면적 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮아 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 권리관계 안전: 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수하는 임차 보증금이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

* 입지: 부평구 도심권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상입찰가

유사 면적(49.26㎡)의 최근 실거래가(2026년 7월)가 28,400만원임을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 2억 8,400만원 내외로 추정됩니다.

감정가 1억 6,900만원은 시세 대비 낮은 수준으로, 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있으나, 현재 정보 기준으로는 23,000만원 ~ 26,000만원 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. (명도비용, 세금, 기타 부대 비용 등을 고려하여 신중히 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.