나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30663 [2] 경기도 김포시 장기동 2083-6 김포마스터비즈파크 1층104호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 장기동 소재하며, 경기김포경찰서 북서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 지식산업센터, 업무시설 및 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 7층 건물 내 제1층 제103호 외 1개호로서, (사용승인일 : 2019.07.19) 외 벽 : 석재 붙임 및 강화유리 마감 등 창 호 : 알루미늄 새시 창호 등입니다.

이용상태

일련번호(1) : 공부상 '공장(지식산업센터')로서, 기준시점 현재 '일시적 휴게실' 상태입니다. 입찰시 재확인 하시기 바랍니다. 일련번호(2) : 공부상 '공장(지식산업센터')로서, 기준시점 현재 '공실' 상태입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, '공장/제1종근린생활시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 22미터의 도로, 남서측으로 폭 약 25미터의 도로, 북측으로 폭 약 10미터의 보행자 도로에 접하며, 동측 도로를 통하여 차량이 진출입 합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포금빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

공부상 '공장(지식산업센터)'로서 현재 '공실'상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30663 (2)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2083-6 김포마스터비즈파크 1층104호

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 '공장/제1종근린생활시설' 포함)

감정가: 248,000,000원

토지면적: 8.37㎡ (약 2.53평)

토지지분: 8.37㎡ (약 2.53평)

건물면적: 26.52㎡ (약 8.02평)

건물지분: 26.52㎡ (약 8.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유 *

특이사항: 유동화물건

주의사항: 공부상 '공장(지식산업센터)'이나 현재 '공실' 상태임

1.1. 물건 상세 정보

건물명: 김포 마스터비즈파크

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

사용승인일: 2019년 7월 19일

총 층수: 지하 3층, 지상 7층

해당 호수: 1층 104호 (본 보고서는 제공된 소재지 정보에 따라 1층으로 기재하였으나, 내부 JSON 데이터 상 'FB104' 호수가 지하 1층으로 표기된 점은 현장 재확인 필요)

건물 전체 호수: 428호

1.2. 입지조건

위치: 경기도 김포시 장기동 소재, 경기김포경찰서 북서측 인근 지역에 위치합니다.

주위환경: 대상 물건 주위는 지식산업센터, 업무시설 및 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 북동측으로 폭 약 22미터, 남서측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 10미터 도로에 접하며, 동측 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

주변 시설: 김포 마스터비즈파크 주변은 김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하며, 김포금빛초등학교, 경기김포경찰서 등이 인근에 있습니다. 또한, 다수의 지식산업센터와 업무시설, 오피스텔 및 상가 등이 밀집하여 상업 및 업무 기능이 활성화된 지역입니다. (검색 결과 기반)

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 해당 없음)

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2024.06.25. 접수, 금424,800,000원)

등기 요약:

* 소유권 이전: 주식회사위마스터 (2023.12.27. 신탁등기 말소 후) → 황보대성 (2024.06.25. 매매)

* 근저당: 국민은행 (말소기준권리)

* 압류: 김포시 (2025.12.31. 말소)

* 임의경매 개시결정: 유에이치케이제팔차유동화전문 (2026.03.19. 접수, 채권액 365,063,540원)

등기부채권 총액: 424,800,000원 (국민은행 근저당 기준)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상입니다.

주의: 임대차 관계가 미상이며, 현재 공실 상태이므로 별도의 임차인 권리관계는 없을 것으로 예상되나, 입찰 전 임대차 여부 및 내용에 대한 현장 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

대상 물건은 김포한강신도시 택지개발지구 내 준주거지역에 위치하며, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

주변에는 다수의 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집하여 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지고 있습니다.

지역적으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달하고 있어 관련 종사자 및 거주자를 대상으로 하는 배후 수요가 존재합니다.

1.5. 생활정보

교육시설: 김포금빛초등학교가 인접하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한 솔터고등학교 등이 근거리에 위치합니다.

편의시설: 주변의 상업시설 및 편의시설 이용이 용이하며, 김포한강스포츠센터 등 체육 시설도 가까이 있습니다. (검색 결과 기반)

1.6. 잠재적 리스크

현재 '공실' 상태로, 공실 위험이 존재하며 공실 기간 장기화 시 수익성 악화 가능성이 있습니다.

본 건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 권리관계 및 채권 회수 절차가 복잡할 수 있습니다.

건축물대장상 용도는 '공장(지식산업센터)'이나, 일부 '제1종근린생활시설'로도 이용 가능합니다. 해당 호수의 실제 이용 현황이 '일시적 휴게실' 또는 '공실' 상태이므로, 입찰 시 용도 및 현황에 대한 재확인이 필수적입니다.

토지이용계획상 공항고도제한, 장애물제한구역 등에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 김포한강신도시 내 신축급(2019년 사용승인) 지식산업센터로, 주변 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다.

말소기준권리 이후의 권리(임의경매)로 진행되어 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 공실 상태이며 임대차 관계가 미상이므로, 낙찰 후 공실 해소 및 임대차 관계 설정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

감정가는 2.48억 원이나, 채권 총액이 4.25억 원 수준으로, 채권액 대비 감정가 비중은 낮습니다.

1.8. 투자 포인트

김포한강신도시 개발 계획에 따른 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

신축급 건물로 시설 노후도가 낮아 임대 경쟁력이 있을 것으로 판단됩니다.

토지와 건물을 일괄 매각하여 취득하므로, 향후 건물 활용 및 관리에 용이합니다.

안정적인 상업/업무 지구 내 지식산업센터로서 장기적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 248,000,000원입니다.

최종 입찰가는 부동산 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 본 건의 실제 현황(임대 수요, 공실률, 수리 필요 여부 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수하는 보증금은 없으며, 입찰 시 낙찰가의 10%에 해당하는 입찰 보증금이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.