나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30904 [4] 경기도 부천시 소사구 소사본동 217-18 메종드라피네 1층 104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사초등학교' 남측 인근에 위치하는 "메종 드라피네" 제1층 제101호외 4개호로서, 주변은 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설 및 각종 근 린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층건중 제1층 제101호외 4개호로서, 외벽 : 타일 붙임 및 스톤코트 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 1 ~ 5 : 각호 공히 '제1종근린생활시설(소매점)'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 스프링클러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지를 '공동주택(아파트) 및 제1종근린생활시설(소매점)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10M, 남측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(소사초)(기타 사항은 부천교육지원청에 문의)<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구 역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))이며, 기호 1 토지는 소로1류(폭 10m~12m)(접합)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-호수 표식 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30904 (4)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 217-18 메종드라피네 1층 104호 (신주소: 경기도 부천시 소사구 은성로62번길 66)

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 217,000,000원

* 토지면적: 19.01㎡ (약 5.75평)

* 토지지분: 19.01㎡ (약 5.75평)

* 건물면적: 36.80㎡ (약 11.13평)

* 건물지분: 36.8㎡ (약 11.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 성곡새마을금고 (등기부등본 상 근저당권자)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사초등학교' 남측 인근에 위치한 '메종 드라피네' 건물 1층 104호.

* 주변 환경: 본건은 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역에 위치함.

* 교통: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 대체로 보통 수준임.

* 도로: 본 건 동측으로 노폭 약 10M, 남측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 2023-03-03, 주식회사퍼스트이안건설

* 근저당권 (말소기준권리): 2023-03-23, 성곡새마을금고, 채권최고액 960,000,000원

* 임의경매개시결정: 2026-04-21, 성곡새마을금고, 청구금액 836,216,540원

* 채권 총액: 960,000,000원 (등기부상 채권 최고액 기준)

* 임차인 현황:

* * 임차인: 박진수

* * 보증금: 20,000,000원

* * 차임: 0원

* * 전입일자(사업자등록일자): 2022-10-25

* * 확정일자: 2026-03-25

* * 배당신고일자: 2026-05-27

* * 대항력: 있음

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리인 성곡새마을금고의 근저당권(2023-03-23)보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 박진수는 전입일자가 2022-10-25로, 말소기준권리 등기일(2023-03-23)보다 빠르나, 확정일자(2026-03-25) 및 배당신고일자(2026-05-27)는 말소기준권리보다 후순위에 해당합니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 법원 집행 절차상 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 이는 임차인의 권리가 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상으로는 현재 지상권이 말소되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 관련 등기 사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건은 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 주변으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 보입니다.

* 업종: 본 건은 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 이용 중이며, 건물 자체가 공동주택(아파트) 및 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 건축되었습니다. 주변 상권은 지역 주민을 기반으로 한 소매점, 서비스 업종 등이 발달했을 것으로 예상됩니다.

* 유동인구: 인근 소사초등학교와 배후 주거단지의 유동인구를 활용할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 지역은 일반적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행, 관공서 등) 이용이 가능한 수준으로 판단됩니다.

* 교육시설: 남측 인근에 소사초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능한 위치입니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 도로망을 통한 차량 이동도 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 호수 표식 없음: 건물 현장에서 해당 호수(104호)를 명확히 구분하기 어려울 수 있으며, 이는 방문객이나 고객에게 혼란을 줄 수 있는 요소입니다.

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 외국인, 단독·다가구·아파트·연립·다세대 주택 등의 거래 시 허가를 받아야 합니다. 낙찰 후 잔금 납부 시점까지 관련 허가 절차 및 필요성을 확인해야 합니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 동일 담보로 묶인 다른 물건에 대한 추가적인 경매나 권리 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임차인과의 명도: 대항력 있는 임차인으로 분류되었으나, 법원 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 확인되어 낙찰자의 보증금 인수 의무는 없을 것으로 보입니다. 그러나 임차인과의 명도 과정에서 협의가 원활하지 않을 경우 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치한 메종 드라피네 건물 내 제1종근린생활시설(소매점) 용도의 상가입니다. 소사초등학교 인근에 위치하며 교통 접근성이 양호하나, 토지거래허가구역 지정, 호수 표식 부재, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 대항력 있는 임차인과의 명도 리스크 등은 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 법적으로 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 보이나, 실제 명도 과정에서의 변수는 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 배후 주거 단지: 주변 아파트 단지 및 주택가의 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 지역 기반 상권: 제1종근린생활시설 용도로 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 서비스 업종 운영에 적합합니다.

* 경매 통한 취득 기회: 감정가를 기준으로, 경쟁 상황에 따라 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 217,000,000원입니다.

말소기준권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이나 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 본 물건이 속한 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지)과 명도 관련 변수를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 경쟁 물건 현황, 현장 조사 결과, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 합리적입니다. 제시된 감정가를 기준으로 하여 신중하고 전략적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.