나이스옥션 법원경매 인천 2024타경572742 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 옥림리 249 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2024.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 소재 강화일반산업단지 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장과 단독주택 및 농경지와 임야가 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 제 차량 출입이 가능하고, 버스정류장이 비교적 근거리에 위치함.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로 공장용지로 이용 중임.

인접 도로상태

북서측으로 중로의 간선도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(주거형)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 : 일반철골구조 (일반)콘크리트지붕 2층건으로
내.외벽 : 판넬 마감
창호 : 샤시 창호임.

기호3 : 일반철골구조 기타지붕 단층건으로
내.외벽 : 판넬 마감
창호 : 샤시 창호임.

기호4 : 일반철골구조 (일반)콘크리트지붕 2층건으로
내.외벽 : 판넬 마감
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

기호2 : 1층은 제조장, 2층은 제품전시장으로 이용 중임.

기호3 : 제조장으로 이용 중임.

기호4 : 1층은 사무실 등, 2층은 작업장으로 이용 중임.

설비내역

급.배수시설 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조).
-목록 5~9의 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록은 철거 후 이동 및 폐기 처분되어, 기준시점 현재 소재가 불명한 상태임.
-지상에 소재하는 소유자 미상의 컨테이너박스(4개)는 평가 및 매각에서 제외(컨테이너는 휴식공간 또는 주거목적으로 이용되고 있는것으로 보임).
-본건 부동산 출입구(차량출입문)는 상시 열쇠로 잠겨 있음.
-1동 건물은 1,2층 전부 공장으로 사용하고 거주를 하는 사람은 없다고 함.
-2동 건물은 공부상 창고시설이나 현황 공장으로 사용중이라고 함.
-3동 건물은 공부상 공장이나 현황 1층은 주거목적으로 이용중이고, 2층은 주식회사 명신엔시스(소유자)의 창고라고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경572742 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 강화군 강화읍 옥림리 249

용도: 공장

감정가: 940,159,250원

1.3. 면적 정보

토지면적: 1953.00㎡ (약 590.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 754.45㎡ (약 228.25평)

건물 제시외면적: 139.30㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (있을 경우)

1.5. 주요 특징

총괄표제부상 총 면적 754.45㎡, 주건축물 3개동으로 구성되어 있으며, 주요 용도는 공장입니다.

- 제1동: 연면적 398㎡ (약 120.4평), 2층 공장

- 제2동: 연면적 199㎡ (약 60.2평), 1층 창고시설 (현황 공장)

- 제3동: 연면적 157.45㎡ (약 47.6평), 2층 공장 (현황 1층 주거, 2층 창고)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 인천광역시 강화군 강화읍에 소재하며, 강화일반산업단지 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 소규모 공장, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 출입이 가능하며, 버스정류장이 비교적 가까운 거리에 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다. 북서측으로는 중로의 간선도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 12월 27일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을16)으로, 채권액은 840,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상에 해당하여, 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 등기부상 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

- 김 : 대항력 있음. 전입일자: 2017-07-24. 보증금 및 차임: 0원.

대항력이 있으나 보증금이 0원이므로, 인수 시 주의가 필요합니다.

- CH : 대항력 없음. 사업자 등록일: 2024-06-18.

- 엄 : 대항력 없음. 전입일자: 2021-10-20.

- 원 : 대항력 없음. 사업자 등록일: 2020-09-18. 보증금: 5,000,000원. 차임: 500,000원.

- 이 : 대항력 없음. 사업자 등록일: 2024-06-07. 보증금: 15,000,000원. 차임: 1,000,000원.

- 주 : 대항력 없음. 사업자 등록일: 2024-04-19. 보증금: 30,000,000원. 차임: 3,000,000원.

- 주 : 대항력 없음. 사업자 등록일: 2023-01-11. 보증금: 50,000,000원. 차임: 0원.

- 다 : 대항력 없음. 전입/사업자 일자 미상.

인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인 김 의 보증금이 0원임)

4. 상권분석

본 물건은 강화일반산업단지 인근에 위치한 공장 지대로, 주변에 소규모 공장들이 분포하고 있어 관련 산업 종사자나 기업체를 대상으로 하는 상권의 잠재력을 가집니다. 산업단지와의 연계성을 고려한 사업 운영이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 강화읍에 위치하며, 강화일반산업단지 인근으로 공업 지역 특성상 주거 환경보다는 산업 활동 중심의 지역입니다. 인근 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원입니다. 낙찰 후 명도 시 해당 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 특이사항

* 목록 5~9의 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록은 철거 후 이동 및 폐기 처분되어 현재 소재 불명 상태입니다.

* 소유자 미상의 컨테이너박스(4개)는 평가 및 매각에서 제외되었으며, 휴식 또는 주거 목적으로 사용되는 것으로 보입니다.

* 본건 부동산 출입구(차량 출입문)는 상시 열쇠로 잠겨 있어 접근 시 협조가 필요합니다.

6.3. 건물 용도 및 현황 차이

* 제2동 건물은 공부상 창고시설이나 현황 공장으로 사용 중입니다.

* 제3동 건물은 공부상 공장이지만, 현황 1층은 주거 목적으로, 2층은 창고로 사용 중입니다. 이러한 공부와의 현황 차이는 추후 건축물 관련 인허가나 행정 처리 시 고려될 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

조사 결과, 본건 부동산 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 강화읍에 위치한 공장으로, 적절한 면적의 토지와 건물(3개 동)을 갖추고 있어 공장 운영에 적합한 입지를 제공합니다. 주변에 강화일반산업단지가 있어 관련 산업과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며(보증금 0원), 일부 건물에서 공부상 용도와 현황이 다른 점, 출입문 잠금 등 명도 및 관리에 있어 고려해야 할 사항들이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 강화일반산업단지 인근에 위치하여 산업 연계성이 좋음.

* 토지 및 건물 면적이 공장 운영에 적합함.

* 향후 산업단지 개발 또는 주변 지역 개발 시 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가 940,159,250원을 기준으로, 본건의 현황(대항력 있는 임차인, 건물 현황 차이 등)과 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 관계로, 순수하게 경매 물건의 가치와 리스크를 반영한 가격 결정이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.